Buonasera,

prima di porre la domanda descrivo brevemente la situazione in cui mi trovo. Immobile composto da 2 sub (piano terra e piano primo, stesso proprietario), censiti al catasto come A/3. Nel 2013 viene presentata una DIA per cambio d'uso da residenziale a direzionale ma non viene effettuata alcuna variazione al catasto. È stata da qualche settimana presentata una SCIA per sanatoria e manutenzione straordinaria con la quale si procede tra le altre cose al cambio di destinazione d'uso da direzionale a residenziale. Il proprietario nel frattempo trova da vendere le due proprietà ed ha una certa urgenza nel farlo. Il notaio, non trovando corrispondenza tra quanto dichiarato attualmente a livello urbanistico (direzionale) e catasto (residenzisole) chiede per la compravendita la variazione da A/3 a F/4. È possibile rendere un'unità con rendita catastale un'unità senza rendita? Se si come devo procedere e soprattutto quale è la causale che devo utilizzare?

Ringrazio anticipatamente chi saprà risolvere il mio dubbio.

L'attribuzione della categoria F/4 e` prevista, quindi, per le porzioni immobiliari non ancora accatastate (nelle condizioni precisate al precedente periodo) e non, quindi, per immobili derivanti da variazione di unita` immobiliari urbane gia` censite con attribuzione di rendita catastale; costituisce eccezione a tale previsione l'esecuzione di "interventi rivolti a ridefinire radicalmente gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato in un insieme di unita` immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle in precedenza iscritte in catasto" (art. 3, comma 1, lettera d, del D.P.R. n. 380 del 2001); pagg.27 e 28 del Vademecum Docfa Nazinale

Saluti

Se si sta vendendo due abitazioni urbanisticamente sanate secondo la destinazione d'uso abiotativa e queste sono censite come abitazioni, il fatto che non siano terminati i lavori conseguenti alla SCIA in sanatoria, non determina una mancata corrispondenza tra urbanistica e catasto evocata dal Notaio.

La sanatoria (per la quale non sono ancora trascorsi i termini) è stata richiesta anche per modifiche forometriche e per la tramezzatura interna. Il problema è che per effettuare il cambio di destinazione d'uso è necessaria la manutenzione straordinaria in quanto lo stato attuale degli immobili è in contrasto con il regolamento edilizio.

Un problema ulteriore è la non sicurezza che il nuovo proprietario termini i lavori necessari... e che dunqua la SCIA possa un domani decadere. Mi rimane dunque il problema della categoria catastale da attribuire per il rogito.

Se non termina i lavori, gli immobili saranno sempre accatastati come in origine. Saranno problemi del nuovo acquirente se lascia decadere la SCIA con i lavori di adeguamento che deve fare affinchè gli immobili siano urbanisticamente regolari come abitazioni. Se la SCIA decade non è che gli immobili ritornano a destinazione direzionale.