Buongioro a tutti!

Sono nuovo del forum e mi trovo a dover presentare una pratica di manutenzione straordinaria su un fabbricato del 1970.

Al primo piano residenza, al piano terra e all'interrato l'autorizzazione edilizia indica "magazzino". Anche l'agibilità indica magazzini che sono stati accatastati nel 1983 in C/2.

Dal 1975 al 2014 al piano terra è stata concessa autorizzazione alla vendita al minuto, tra l'altro essendo questa compatibile con PRG e dotazione di area privata a parcheggio, ma rimanendo C/2.

Nel 2007 il collega che aveva curato la pratica edilizia e catastale, ha provveduto a presentare una variazione catastale da magazzino commerciale a negozio, senza opere, pertanto il piano terra da allora è C/1 cl 6. Però non ha presentato alcuna pratica edilizia.

Dal 2014 l'attività commerciale è cessata e lo spazio viene utilizzato come magazzino della residenza, pur continuando la tassazione come Negozio.

Il dubbio è: quale destinazione indico al piano terra nella pratica edilizia? Quello indicato nell'agibilità "magazzino"? Oppure quella variata al catasto?

Grazie

In una pratica edilizia successiva si indica sempre la destinazione dell'ultimo progetto approvato dal Comune indipendentemente dalla destinazione catastale. Il cambio d'uso senza opere richiede SCIA. Qualche anno fa da magazzino ben rifinito (con tanto di bagnetto) a negozio di pompe funebri, al SUAP, per il cambio d"uso senza opere, ho dovuto fare tutta la trafila anche per richiedere l"agibilità quale locale commerciale.

Grazie molte!

Ora però, dato che il proprietario intende riportare il locale a magazzino C1, dato che così viene utilizzato, procedo solo al catasto con un'altra variazione che riporti la situazione allo stato originario autorizzato?

Il fatto che la proprietà utilizzi il negozio come magazzino non comporta il cambio di destinazione d'uso. Quindi non c'è da fare ne' pratica edilizia e neppure aggiornamento catastale.

E' solo un uso improprio di un immobile di quella specifica destinazione.


Saluti

ci sono posti in Italia nei quali la parola "magazzino" è utilizzata (in maniera chiara, secondo loro) per i locali usati e/o adibiti ad attività commerciali.

appena una persona di questi posti si mette a discutere di magazzino con altri italiani,

non si capisce più se si sta a parlare di magazzino (una sorta di locale di sgombero, un C/2 catastale) oppure di locale per il commercio (negozio o bottega o etc., un C/1 catastale).

la cosa ancora più assurda è che nei titoli abilitativi di questi posti d'Italia ti puoi ritrovare la parola "magazzino" dove loro intendono attività commerciale, e poi inizia la confusione appena si va a incrociare la teminologia catastale (C/1 negozi e botteghe, C/2 magazzini e locali di deposito).



p.s.:

il fatto che sia stata concessa l'autotrizzazione alla vendità al minuto, probabilmente dall'Uffico Commercio del Comune, non significa niente.

nel senso che l'autorizzazione alla vendita, se non è un vero e proprio titolo edilizio, vale zero per "affermare" la destinazione urbanistica dell'unità immobiliare.

Se per una porzione di fabbricato esiste un progetto ultimo approvato, con tanto di Agibilità, il quale individua detta porzione come destinata a magazzino. Se negli anni successivi detto magazzino è stato utilizzato come negozio, procedendo solo alla varazione catastale senza presentare pratiche edilizie alcune al Comune. Se il negozio ha cessato di esistere e la porzione viene utilizzata come magazzino non occorre presentare alcuna pratica edilizia e occorre solo effettuare una variazione catastale. Come ben sai nelle S.C.I.A. , domande di P. di C. , ecc. vanno indicati gli estremi dei titoli precedenti che hanno legittimato il fabbricato (e/o la porzione) oggetto di progetto. Quindi se presenti una S.C.I.A. per cambio d'uso da negozio a magazzino ma nell'ultimo progetto approvato risulta già magazzino, non fai altro che presentare una S.C.I.A. illegittima perchè di fatto chiedi di cambiare la destinazione d'uso di un locale la cui destinazione dello stato attuale non è conforme a quanto è stato approvato inizialmente (l'illegittimità deriva dal fatto che dichiari una conformità dell'attuale locale oggetto di cambio d'uso ma in realtà la destinazione d'uso attuale non è mai stata autorizzata ed inoltre non risulta nemmeno nell'ultimo progetto approvato). Resta solo il problema che alcune Agenzie non accettano cambi d'uso di locali a piano terra da negozi e magazzini e/o rimesse. Anzi li accettano perchè sono costretti a farlo per legge e poi, d'ufficio, provvedono a ripristinare la destinazione negozio. Così sembra sia capitato ad alcuni colleghi che hanno chiesto consigli su quanto loro accaduto anche in alcuni post di Geolive. Per fare in modo che la destinazione a negozio non ti venga rispristinata d'Ufficio dopo la variazione catastale (oppure se lo fanno hai prove concrete da allegare ad un eventuale ricorso) è bene allegare al Docfa fotografie, relazioni, ecc. tale da dimostrare (di fatto) che la destinazione a negozio non può essere mantenuta in essere perchè mancano alcuni requisiti essenziali. Ad esempio nell'eventuale relazione allegata al Docfa puoi dichiarare che i servizi igienici sono insufficienti e/o non a norma rispetto alla destinazione a negozio, che la porzione deve essere completamente soggetta a lavori di totale ristrutturazione e/o rifacimento totale impianti non a norma per locali commerciali, ecc. Insomma più dimostri (ammesso che vi siano le condizione per farlo) e più avrai speranza che il Catasto ti accetti definitivamente la pratica di variazione catastale.

Grazie molte per il consiglio, credo possa funzionare! Vediamo cosa dice l'agenzia...

Solo con consistente aumento di rendita puoi convincere il catasto.

Non si cambia destinazione ad un immobile a seconda del momento e come ci si sveglia la mattina. Al catasto il bene è stato dichiarato C1 dallo stesso soggetto che oggi ritiene che sia magazzino, se nello stesso immobile non si eseguono opere che modificano in maniere sostanziale l'immobile in modo che questi sia utilizzato SOLO a magazzino e NON possa in alcun modo essere utilizzato a negozio, l'ufficio non lo accetterà mai. I requisiti a negozio li ha dichiarati la parte al catasto, la stessa che oggi sostiene che non li ha ??

Saluti.

Fermo restando che a mia mente non mi risulta che vi siano norme che vietano il cambio d'uso da una categoria più redditizia ad una meno redditizia il Catasto non può rifiutare l'accettazione della pratica perchè la norma non prevede che possa farlo. In seguito può decidere di non validare la variazione ovvero la nuova destinazione ma in tal caso il proprietario può ricorrere e se ricorrono le condizioni può vincere il contenzioso. Purtroppo fino a qualche anno fa (in qualche caso anche ora) siamo stati alla mercè di tecnici catastali e/o di dirigenti che imponevano determinate procedure e/o direttive a volte non riscontrabili da norme e/o prassi (forse anche suggerite da funzionari superiori, solo in via informale). La realtà è se l'unità effettivamente possa essere assimilabile ad un negozio e/o ad un magazzino sulla base delle vigenti normative sia in materia urbanistica che in materia catastale, sia sulla base dello stato dei luoghi. Esempio: se ho un locale ristorante con tanto di cucina, bagni, anche quelli ex legge 13/89, ecc. ; se un giorno decido di smettere e smonto tutti gli arredi, lascio però tutto così com'è ovvero w.c., impianti, rivestimenti della cucina, ecc. non è che il cambio di utilizzazione ovvero la cessazione dell'attività possa permettermi di variare la destinazione catastale a mio piacimento. Se però, nel caso di specie, vi sono già delle mancanze e/o provvedo a delle modifiche che non mi permetteranno di mantenere l'attuale destinazione, non vedo perchè non posso variare la destinazione da negozio a magazzino. Naturalmente per farlo devo avere i piedi per camminare. Siccome un negozio sconta un'Imu e Tasi esorbitante mentre un magazzino, quasi sicuramente è esente per pertinenza prima casa, devo fare un pò di conti. Ad esempio toglierei tutti quegli elementi e/o impianti che non mi consentono ad oggi di mantenere una destinazione a negozio. Invece di pagare delle somme inutili per un ente pubblico (che in cambio ci da strade dissestate, ecc.) io pagherei un'impresa per far, ad esempio, demolire impianti, w.c. , pavimenti, rivestimenti, ecc. (dopo aver presentato una pratica urbanistica stando attento alla situazione urbanistica già approvata in precedenza), farei delle foto e invierei una variazione catastale con tanto di prove che il locale non può essere utilizzato a negozio senza eseguire interventi di ristrutturazione. So che è un consiglio poco professionale che dò ai clienti, a volte. Ma vi sembra normale che chi ha un locale negozio a piano terra in un piccolo paese, privo di anime, senza possibilità di locazione oppure con canone di locazione inferiore ai costi necessari per mantenere il negozio, debba pagare un prezzo esoso a vita? Tanto meno a volte chi prende in locazione detto negozio, già utilizzato da altri in precedenza, deve necessariamente adeguare le finiture, impianti, servizi ecc. tale da tagliare i costi sul canone di locazione (a meno che non pretenda dal proprietario di anticipare le suddette spese). Quindi dico al cliente di eseguire interventi (di demolizione finiture, ecc.) tali da non rischiare un riclassamento a destinazione più redditizia in caso di variazione catastale. Dopo di che se viene un locatario generoso parte del lavoro eseguito è già fatto e un bel pò di soldi sono stati risparmiati inutilmente. Non a caso chi ha delle proprietà oggi si pente di aver rinunciato a crociere, viaggi, acquisti di auto di lusso, ecc. comodità di qualsiasi tipo, pensando solo di costruire un futuro, anche per i figli, investendo sugli immobili che sulla carta ora sono solo carta straccia. Non faccio di tutta un'erba un fascio ma parlo sulla base di certe situazioni presenti in certe realtà locali e perchè sono il sentimento anche da persone che conosco e che dicono quello che ho sopra sintetizzato.

Hai sicuramente ragione. Ma la realtà è un altra.

Si vede che non hai mai affrontato direttamente il caso.

Bene che vada il catasto non cambia la categoria, ma aumenta la classe del magazzino, determinando una rendita maggiore di quella precedente a negozio. Prova poi a far ricorso. Se non ci sono magazzini nei dintorni con le stesse caratteristiche con la stessa rendita che vuoi proporre, e che lo abbia classato il catasto all'impianto, te lo sogni.

Conosco uno che utilizzava una propria abitazione come archivio, voleva che la accatastassi a locale di deposito senza l'esecuzione di alcuna opera. Gli ho riso nel viso. Non aveva ragione ? Certo che sì. Non utilizzava neanche il bagno e neppure la cucina ! Non ci abitava. Era proprio un magazzino.

Saluti.

A me mi sono capitati cambi di destinazione d'uso da negozio ad abitazione ed è tutto andato liscio senza problemi, anche se la rendita era diminuita di parecchio. Oppure mi sono capitati dei casi di fusione di locali negozi con abitazioni allo scopo di ottenere un'unica abitazione. Cambi di destinazioni d'uso da negozi a magazzini, a mia memoria, non mi sono mai capitati, almeno a partire dalla data di entrata operativa del Docfa. Certo di situazioni in Italia ce ne possono essere molteplici e variabili da luogo a luogo. Di sicuro se ho un negozio, smantello pavimenti, tutto o parte dei tramezzi, tutto o parte degli impianti, meglio ancora se l'unità presenta pericolose crepe nei muri, solai, massetti, ecc. nulla mi vieta di censirlo come unità collabente (naturalmente rispettando tutti i requisiti previsti). Me l'hanno approvato senza problemi (variazioni a unità collabenti) per ex abitazioni, magazzini ed addirittura per una scuola di campagna di categoria B, fatiscente ed abbandonata, ceduta dal Comune al confinante proprietario. Se tanto mi dà tanto anche un vecchio ex negozio che necessiterebbe di notevoli interventi per poter essere riutilizzato come tale, nulla toglie che mi convenga più riportarlo allo stato di semi-in corso di costruzione (censito però come unità collabente) piuttosto che pagare, per chissa quanti anni, vistose imposte nonchè inutili e maggiormente dispendiose rispetto al costo dei lavori edilizi di semi smantellamento dei locali ex negozio. Ammesso che il tutto si possa fare senza problemi ed in regola con le norme di Piano Regolatore.

Ricordo a EALFIN che l'oggetto della discussione è:

Variazione catastale SENZA OPERE.

Non ha senso descrivere un cambio d'uso da negozio ad abitazione andato a buon fine SENZA OPERE. Vorresti dire che quel negozio aveva le caratteristiche di un abitazione fin dalla sua origine ? Allora c'è qualcosa che NON torna. Il negozio era abusivo ?

Cosa c'entrano, poi le unità collabenti nella discussione ? Cioè: tu esegui opere per rendere gli immobili collabenti ? Geniale. Come tagliarsi il pisello per far dispetto alla moglie.

Vuoi dimostrare che si possono registrare docfa che abbiano una riduzione di rendita ? Certo che si possono fare. Ma questo dipende sostanzialmente dalla tipologia ed entità dei lavori che NECESSARIAMENTE si effettuano sull'immobile e non per raggiungere il solo fine di non pagarci le tasse. Se non si effettuano opere è impossibile e sbagliato proporre una rendita ridotta, salvo il caso di una errato classamento all'origine.

Saluti.