Buongiorno a tutti!

Mi trovo in questa situazione:

Due fabbricati limitrofi con ditte differenti di tre piani fuori terra (chiamiamoli mapp.100 e mapp.200) hanno eseguito una ristrutturazione interna togliendo dal mapp.100 le scale interne di accesso ai vari piani e aperto nei pianerottoli delle scale del mapp. 200 delle porte facendo cosi diventare comune il vano scala prima esclusivo del mapp.200.

I lavori sono ultimati e ora devo eseguire la variazione catastale per poi andare dal notaio ed intestare il vano scale 1/2 ad ogni ditta con regolare compravendita.

Il mio dubbio è: sicuramente non posso creare un sub. come bene comune non censibile per le scale in quanto non è possibile trasferire poi il diritto..quindi che fare? creo un F/4 del solo vano scale oppure le tratto come unità unite di fatto e attribuisco stessa categoria e classe del mapp.200 con consistenza 1 vano alle scale?

grazie a tutti in anticipo per le risposte!

Porto a conoscenza di un caso a me capitato anni fa, forse utile per trarre spunto alla risoluzione della tua problematica. Un fabbricato (vecchi edifici rurali) composto da due unità di due ditte diverse (fratelli, inizialmente) aveva, al centro del fabbricato, un vano scala interno ad unica rampa per l'accesso (in comune) dal piano terra al piano primo. Dal piano primo al piano secondo vi era solo una botola ovvero un'apertura presente sull'ultimo solaio piano e, per accedere quindi al sottotetto, si utilizzata una scala a pioli appoggiata, alla base, sul pianerottolo comune del primo piano, ovvero sul solaio sovrastante l'area di ingresso, a piano terra, del vano scala. La scala era larga circa 1,30 cm. quindi non sufficiente a poter essere divisa per attribuirla ad uso esclusivo delle rispettive unità. Da premettere che l'edificio non era diviso in subalterni ma era identificato con mappali diversi da cielo a terra dove la dividente passava per il centro del vano scala. Dopo che ho accatastato all'urbano, molti anni fa, uno dei due appartamenti (disposti su tre piani, ovvero terra e primo abitabili con sottotetto a piano secondo) il vano scala l'avevo rappresentato per metà ipotizzando un fittizio muro al centro della scala, largo 10 cm. . Quindi la parte ovvero la metà di vano scala (esclusivo ai soli fini catastali) ricadente sulla particella del proprietario al quale avevo eseguito l'accatastamento, di fatto risultava, nella planimetria di accatastamento, di larghezza netta pari a 60 cm. . Per accordi intrapresi dai successivi rispettivi proprietari che avevano acquistato i suddetti edifici, il proprietario che non ancora accatastava all'urbano il suo edificio rurale, doveva cedere, anche a seguito di opere di ampliamento del suo edificio che comprendevano la realizzazione di un vano scala esclusivo, la sua metà di vano scala. Poichè dopo i lavori di ampliamento, il proprietario che doveva cedere la metà del vano scala (da cielo a terra) come ovvio ha chiuso tutti gli accessi dal fabbricato suo alla suddetta scala, prima di procedere all'accatastamento avevo chiesto al Catasto quale categoria attribuire alla metà di vano scala medesimo (visto che non comunicava più con la parte abitativa del fabbricato da accatastare e visto che era in corso un atto di vendita di metà vano scala). Mi hanno detto, così ho fatto, di attribuire la categoria in corso di definizione F/4. Dopo qualche anno avviene la stipula dell'atto per il passaggio della metà vano scala al vicino proprietario, il quale quindi diventa unico proprietario del vano scala. Anche quest'ultimo esegue interventi di ristrutturazione e ampliamento sul suo edificio ed a fine lavori, in sede di accatastamento, ho fuso l'F/4 (metà vano scala) con l'abitazione (ampliata) precedentemente (sempre) da me accatastata e già comprensiva di metà vano scala. Quindi alla fine ho ottenuto un'unità immobiliare con particelle graffate in quanto la scala, ora di unica proprietà, viene tuttora a ricadere su due particelle di mappa distinte. Nel tuo caso il vano scala esclusivo che passa comune va accatastato a parte con categoria F/4. Dopo di che l'attuale proprietario cederà metà diritti del suo vano scala esclusivo all'altro proprietario. Quindi dopo la voltura l'F/4 verrà sostituita da un B.C.N.C. (a seguito di variazione catastale da redigere successivamente alla stipula di cessione della metà scala).

Salve

si è vero EALFIN non è chiarissimo il quesito, comunque (sperando di interpretare bene la domanda) la risposta è data dalla circ. 4/2009 la quale spiega che quando si stralcia una porzione di vano da una u.i. ben definita si deve assegnare alla porzione stessa categoria e classe dell'originaria u.i..

E la somma delle due rendite (porzione stralciata + u.i. iniziale meno lo stralcio) deve essere uguale a quella della u.i. iniziale.

Le F4 sono consentite costituirle in rarissimi casi (potrei anche sbagliarmi però).

Quindi prima crei la nuova u.i. (che avrà stessa categoria e classe della unità frazionata) poi si va dal notaio e ogn'uno si compra la sua quota, poi eventualmente creerai il bcnc.

Saluti cordiali

Nella prima stesura della risposta al post avevo scritto che il quesito non era molto chiaro. Rileggendolo attentamente ho capito bene la situazione quindi ho tolto la frase in merito alla poca chiarezza del medesimo quesito.

Circa il fatto che l'F/4 non si deve utilizzare se non i rari casi basta semplicemente spiegare in Docfa la situazione e dichiarare in relazione che la scala da costituire in F/4, subito dopo la stipula dell'atto e relativa voltura, verrà censita come B.C.N.C. (stesse modalità previste dalla norma per la creazione di aree urbane costituite con identificativi e relativi subalterni, evitando di ricorrere anche al Pregeo per il frazionamento in mappa).

Inoltre la scala non costituisce elemento di fabbrica che incide sulla rendita calcolata secondo le attuali modalità (vani utili).

Infine è come si si operasse un frazionamento per trasferimento di diritti togliendo ad un appartamento la consistenza del vano scala da cedere a terzi e/o da rendere comune anche a terzi.

Salve

non mi trovi d'accordo sul tuo concetto di F4, rileggendo la circ. 4/2009 in merito all'uso o costituzione delle F4 è esattamente il contrario che sostieni tu.

Cioè le F4 è consentito costituirla solo se deriva da una porzione che inizialmente non ha rendita (tipo bcnc), per la quasi totalità degli altri non è ammessa la creazione dell'F4.

Il caso in esame deve obbligatoriamente essere trattato come frazionamento per traferimento di diritti, perchè tale è lo scopo finale.

Saluti cordiali

La mia F/4 era inizialmente un fabbricato rurale per cui altri casi non li ho avuti. Poi si tratta di un pò di anni fa per cui ho portato a conoscenza del caso a me capitato proprio per spiegare bene il contesto in cui mi sono trovato. Una volta ovvero molti anni fa avevo il vano scala esclusivo per accedere ad una porzione di fabbricato rurale ricavato sulla corte comune. Il vano scala aveva il bagno nel sottoscala e un bell'ingresso ampio. Accatastai tutto come magazzino a nome di tutti gli aventi diritto alla corte comune. Gli altri aventi diritto alla corte comune, in seguito, hanno ceduto tutte le unità presenti nel fabbricato al mio cliente, divenuto pertanto unico proprietario del corpo di fabbrica. Quindi i medesimi hanno ceduto anche tutti i diritti sul vano scala censito come magazzino e di conseguenza tutti i diritti sulla corte comune. Dopo i lavori di ristrutturazione tutte le unità presenti sono state fuse in unica unità con corte esclusiva. Mi risulta di aver sentito da alcuni colleghi qualche anno fa che il vano scala lo hanno accatastato come magazzino sulla base di quanto loro consigliato e/o imposto dal tecnico catastale. Ripeto poiché non mi sono capitati casi simili ovvero non ho mai più costituito un F/4 da tantissimi anni è naturale che non ho elementi per poter asserire con certezza come agire nel caso in esame.

Salve,

quoto in toto l'analisi e spiegazione di Simba4.

La circolare non ammette diverse soluzioni.

Quoto anch'io Stefano, in questo caso non è possibile attribuire la cat F/4, ma si deve invece attribuire la cat e classe dell'uiu con cui la porzione sarà fusa.

Saluti