Salve a tutte/i,

sto per vendere casa (rogitata nel 2010) e mi sono reso conto che sulla planimetria catastale una camera è definita come cucina, mentre sulla reale cucina non c'è scritto nulla.

Non è mai stato fatto alcun lavoro successivamente al 2010, semplicemente quando ho rogitato (ero giovane e distratto...) ho firmato una planimetria catastale con questo "piccolo" errore. Per il resto la planimetria corrisponde 1:1 alla realtà, sia come muri che come vani rimanenti. C'è solo, appunto, questo "piccolo" errore.

La casa era nuova, e la cucina è stata consegnata con tutte le predisposizioni del caso (acqua, gas, ...)

Ora devo venderla e giustamente il potenziale acquirente mi ha fatto presente il problema.

Cosa consigliate di fare? L'obiettivo è sistemare quanto necessario e avere la situazione più pulita possibile per notaio, acquirente e relativa banca per il mutuo con il minor impegno possibile in termini di tecnici, costi e soprattuto tempi... (che sono stretti, devo rogitare a breve)

Grazie!

Hai le idee confuse. Lo scambio è tra Cucina e Soggiorno oppure tra Cucina e Camera ?

Comunque va rilevata la causa dell'errore che potrebbe non essere solo di distrazione.

Devi verificare la posizione della cucina nel progetto della licenza che legittima la realizzazione dell'unità immobliare e poi a seconda di che trovi potrebbe essere sufficiente un docfa per esatta rappresentazione grafica in catasto.

Si colpa mia ho sbagliato titolo! Camera/cucina non soggiorno (in realtà oltre ai bagni a un ripostiglio e alla cucina non c'è scritto niente sulla planimetria catastale).

questo progetto della licenza dovrebbe essere depositato in comune e posso richiederlo? Sono anche segnati gli attacchi ad esempio de gas?

Non saprei, sicuramente trovi però la cucina e lka conformità degli impianti, l'agibilità e tutto il resto.

Possibile che tu venda un immobile senza avere idea se questo è stato realizzato in conformità della licenza edilizia ?

Il "piccolo errore" può generare complicanze sulla legittima destinazione d'uso dell'immobile. Senza la cucina può essere un ufficio.

Infatti regolarizzerò tutto. Grazie del supporto!

Non devi fare nulla, la planimetria catastale è in ogni caso conforme in quanto l'inversione del vano cucina non determina una variazione della rendita (circ.2/10) (DL 78/10).

saluti

vero, ma chi compra vuole, giustamente, che le cose siano corrette, per cui a mio avviso dovrà procedere alla variazione.

Capisco, ma se non è necessario!? peraltro si finisce per alimentare pretese assurde, anche quella di deinire non conforme una uiu solo perche l'indirizzo è sbagliato.

saluti

L'assenza della cucina in planimetria catastale potrebbe seguire quanto rappresentato nel progetto licenziato, non solo una dimenticanza. Aleale non può saperlo perchè non ha esaminato il progetto che legittima il bene e la sua destinazione. E' giusto che chi compra pretenda dal venditore certe garanzie nei fatti, non solo a parole. Il venditore poi fa in atto delle dichiarazioni che non può prendere alla leggera come ha già fatto in occasione dell'acquisto del 2010. E' bene che aleale sia ben sicuro e consapevole di cosa va a vendere per non trovarsi in situazioni equivoche con l'acquirente dopo aver effettuato il trasferimento. La variazione catastale è l'ultima cosa da considerare. Un bene immobile senza la cucina non può essere considerata una abitazione perchè gli manca uno degli accessori indispensabili a renderla abitabile, come il bagno. Il fatto che non sia stata rappresentata osia stata rappresentata in altro locale potrebbe significare che la cucina sia stata realizzata in difformità del progetto approvato. Questa può rappresentare una grave irregolarità perchè la presenza o meno della cucina ne compromette addirittura la regolare destinazione d'uso legittimata.

Mi sembra un tantinello esagerato.

Sarebbe paradossale che in una casa appena costruita non sia stata prevista la cucina in progetto.

Quantunque anche sul progetto risultasse invertita la situazione cucina/camera, comunque non si ravviserebbe la non conformità.

Pertanto, che vi devo dire, fate come meglio credete, un eccesso di zelo non è certamente dannoso, ma sicuramente è un aggravio di spesa inutile.

Saluti

Sono d'accordo con Robertopi, purtroppo in questa fase e per molto tempo ancora l'acquirente ha il coltello dalla parte del manico e il venditore dovrà cedere a questa richiesta.

Il sistema continua a far spendere soldi inutilmente.

Cordialità

PS: sulla questione urbanistica non mi esprimo.

E' proprio la questione urbanistica ed edilizia invece che va esaminata per prima ed è in questo caso la piu' importante. Lo spostamento di una cucina prevede la presentazione di una pratica edilizia, asseverata da tecnico abilitato, in comune.

In un trasferimento immobiliare acquirente e venditore hanno gli stessi diritti e doveri che devono esserci nell'ambito di un accordo tra le parti in cui avviene uno scambio tra soldi e un bene immobile. Il tecnico incaricato di effettuare controlli sullo stato del bene e sulla sua legittimità ad essere commercializzato, si deve occupare di rilevare eventuali opere realizzate abusivamente in contrasto con specifiche normative di legge, questo nell'interesse di ENTRAMBE LE PARTI. Nel caso specifico il tecnico si deve preoccupare che la cucina sia presente negli elaborati grafici e sia collocata nell'ambiente previsto dal progetto della costruenda unità immobiliare con quella destinazione d'uso conformemente alle norme urbanistiche che hanno consentito il rilascio del permesso o licenza alla realizzazione dell'opera. Se la cucina risulta in un altro ambiente rispetto a quello previsto, questo vuol poter dire che: la cucina in sede di costruzione della casa è stata realizzata difformemente al progetto approvato, oppure che la stessa in seguito alla costruzione della casa è stata oggetto di opere di trasferimento della cucina in altro ambiente. Nella seconda ipotesi per legge occorre presentare una pratica di comunicazione di inizio lavori ASSEVERATA da tecnico incaricato. In mancanza della pratica edilizia l'opera è soggetta a sanzionamento amministrativo che parte da un minimo di 1000 euro in sù (a trasferimento fatto la sanzione viene comminata a quello che è l'attuale proprietario anche se egli non ha eseguito materialmente l'abuso ma al momento dell'acquisto del bene si è assunto tutti gli oneri conseguenti, salvo diverse disposizioni contrattuali che però è meglio evitare e risolverle prima del trasferimento). Andiamo quindi a trascrivere ora il dovere del venditore a trasferire un bene regolare da tutti i punti di vista e quindi a dichiarare che non ha eseguito opere in abuso sull'immobile ne lui ne nessun altro in precedenza; di contro esiste il diritto dell'acquirente a ricevere il bene immobile regolare per il quale ha ritenuto di consegnare una congrua somma di denaro come valore commerciale da consegnare nelle mani del venditore. Somma di denaro spesa dall'acquirente che sarebbe anche piu' elevata considerando le spese notarili e relative tasse ed imposte dovute all'erario sul trasferimento del bene. Quindi noi tecnici dobbiamo metterci nei panni di entrambe le parti, non solo di quello che ci dà l'elemosina e ci paga solo a relazione tecnica positiva a prescindere dallo stato effettivo del bene.

Hai letto da qualche parte che ho scritto che la questione urbanistica non è importante ?

Ho scritto che sulla questione urbanistica non mi esprimo. Niente di più, niente di meno.

Cordialità

Io invece ho scritto che proprio sulla questione urbanistica bisogna esprimersi, piuttosto che su quella catastale.

Per avere la situazione più pulita possibile, devi:

1) accertarti della conformità edilizia ed urbanistica consultando gli atti presso l'ufficio urbanistrica con quella catastale in atti precco l'AdE.

2) eventualmente in presenza di difformità ostative anche se irrilevanti bisogna produrre quanto necessario per l'adeguamento.

Cordialità