La curiosità che ho riguarda l'usucapione di un appartamento in condominio.

Poniamo che la palazzina abbia un paio di BCNC: vano scala e corridoi e cortile.

Un appartamento viene usucapito. Vi è mai capitato di trattare i bcnc variandoli per escludere l'appartamento usucapito da questi. Perchè sembrerebbe che giuridicamente se godo pienamente di un appartamento per vent'anni lo posso usucapire, ma le parti comuni che non ho posseduto esclusivamente per evidenti motivi, non lo posso usucapire, e quindi dovrei sganciarli a catasto dall'appartamento.

Sapreste indicarmi qualche esperienza vissuta o norma di sorta ?

Non mi è mai capitato di analizzare il problema che hai lanciato (molto interessante).

Perchè ho sempre relazionato e gli avvocati, che poi hanno curato la causa, nel predisporre le citazioni, hanno anche loro, sì descritto l'uiu abitativa, ma hanno anche citato tutti i diritti sui beni comuni cui disponeva l'uiu principale - oggetto di usucapione - !

Saluti

Salve

Opinione personale ovviamente 😁 , se l'u.i. goduta da piu' di 20 anni era legata anche ai beni comuni, a me sembra evidente che siano usucapite anche le parti comuni.

😆😆😆😆😆

Saluti cordiali

Fino a pochi giorni fa anch'io davo per scontato l'usucapione automatica dei beni comuni da parte di chi usucapisce un appartamento. Questo perchè sono un geometra e noi siamo allenati a ragionare sui beni comuni con un taglio particolare, osservandoli col filtro delle norme e della pratica catastale.

Ma un colloquio con un avvocato mi ha messo in posizione scettica benchè ipotizzando diversi scenari vado in confusione e non riesco a prendere una posizione convinta sull'argomento.

L'avvocato (riassumo) dice che la Legge non si piega di fronte al Catasto e le sue regole, semmai è il Catasto che deve adeguarsi docilmente alla Legge.

Daltronde penso che siamo i primi a trovare naturale il frazionare da un'unità immibiiare il giardino e la cantina dall'appartamento se questi non fossero stati posseduti dall' "usucapiente" e non solo, se per qualche condizione e distribuzione dei locali il tipo avesse occupato solo i due terzi delle stanze, noi frazioneremmo quei due terzi per lasciarne un terzo al vecchio proprietario.

Allo stesso modo l'"usucapiente" (permettemi quest'arbitrario neologismo) se non avesse escluso dall'utilizzo gli altri condomini da giardini, cortili ed altri spazi comuni censiti come BCNC, ma anche i BCC, non potrebbe usucapire questi spazi e questi locali.

Non si può usucapire pro quota, ma solo per intero.

Pensiamo a casi importanti ed ecclatanti come l'appartamento del custode. Perchè mai, e con quale diritto io acquisirei la comproprietà per usucapione di un bene nel quale non ho mai messo neppure un piede.
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Forse bisogna ricordare all'avvocato che le parti comuni le stabilisce (appunto) la legge e non il catasto....



art. 1117 c.c.

anche il 1118 ci dà qualce spunto ....

A mio avviso .... se un soggetto acquista la proprietà di un appartamento facente parte di un condominio, questo ne diventa proprietario al pari di tutti gli altri condomini, con oneri ed onori.

Il fatto di essere divenuto proprietario per usucapione non vol dire di essere "meno proprietario degli altri".



saluti

già!

Sono stati letti tutti gli articoli del cc pertinenti con il caso.

Il problema non è banale e non merita di essere trattato con sufficienza.

Ci sono parti comuni che sono imprescindibili dal singolo appartamento, che però guarda caso, non vengono mai descritte catastalmente come bene comune e sono i muri perimetrali, i portanti, il tetto, le fondazioni, l'area su cui sorge il fabbricato, ed al contario (i muri) vengono addirittura rappresentati sulla scheda stessa stessa dell'u.i.u. esclusiva e concorrono addirittura alla sua superficie catastale.

Ci sono parti comuni che invece vengono rappresentate sull'EP. Di queste parti comuni alcune mantengono una relazione effettiva con l'appartamento (vano scala, cortile di accesso dalla via pubblica, locale caldaia) su cui un qualche diritto esiste, (non necessariamente di proprietà), altre, non hanno un rapporto diretto (cortili vari, lavanderia, wc nei fondi, appartamento del custode ormai dato in affitto ad un inquilino), su queste l'usucapiente potrebbe benissimo non aver mai avuto acceso.

Una sentenza di cassazione specifica che le risultanze catastali non hanno significato decisivo ai fini dell'accertamento del possesso costituendo al più un mero indizio. 5/7/68 n°2260.

Non ho mai affrontato il caso.

Ma non si può togliere a una unità immobiliare i beni comuni non censibili sui quali ha diritto di proprietà in quota parte acquisitio dall'orgine e dalla costruzione dell'edificio e contestuale costituzione del condominio. Questo diritto è acquisito per titolo di acquisto del bene esclusivo ed i beni comuni a questo legati non sono separabili dallo stesso. Oltretutto non è solo diritto ma anche dovere (pagamento delle spese di manutenzione delle parti comuni). La proprietà la stabilisce la Legge e non il catasto. Il catasto individua le parti comuni e a quali beni sono comuni, (di recente le identifica pure) non la titolarità. Le parti comuni dell'edificio sono a comune dell'immobile esclusivo e non del soggetto titolare che abbia questi acquisito il diritto a qualsiasi titolo ne sia derivato.

A volte gli avvocati ci mettono del loro. Ma lo sgancio non va fatto, altrimenti inevitabilmente vai a modificare lo stato legittimato dei beni comuni e anche dei beni esclusivi facenti parte di quell'edificio e che hanno diritti in quota parte sugli stessi beni comuni. Catastalmente devi rivedere per forza le intestazioni dei beni comuni i quali sono individuati dai dati del catasto (guarda un pò). L'avvocato, poi, non ritiene il catasto probatorio, però vuole la scissione in catasto...

Dobbiamo insegnargli un pò di catasto a questi avvocati.

Saluti.

Mi piacerebbe avere da voi qualche base solida, perchè le obiezioni che mi fate sono le stesse che ho fatto io all'avvocato. Su questo punto ci siamo stati anche più di un'ora.

Ciò che non volete considerare è che l'usucapione è un modo di acquisto tutto particolare, sui generis, applicate il normale ragionamento che si fa su una compravendita all'usucapione, ma non sembrerebbe corretto.

Attenzione: io non ho un'opinione formata sull'argomento, (altrimenti saprei portare argomenti convincenti), e forse avete ragione voi, li vedo anch'io i casi limite e assurdi dove un vano scala che serve due appartamenti diventa per esclusione dell'usucapiente di proprietà esclusiva di un solo condomino.

Forse è invece possibile usucapire una sola quota indivisa di una cosa comune. Bisogna risolvere questo punto.

Salve

Quando ci sono dubbi legislativi per portare avanti certi concetti ci si rifa' a delle sentenze se esistono, non so se ne esistono in merito al tuo caso.

Credo samsung che per fare la pratica di svincolo catastale dei beni comuni dall'appartamento tu debba avere in mano la sentenza dell'usucapione stessa la quale affermera' quanto il tuo avvocato sostiene.

Solo in questo caso il catasto potra' probabilmente accettarti la pratica, io non vedo altre strade dal punto di vista catastale.

Saluti cordiali

Non so a chi o cosa ti riferisci con "trattare con sufficienza" non mi pare che ne' io ne' gli altri intervenuti lo abbiano fatto. Forse è il quesito che non è ben posto.....in quanto proprio le cose comuni che citi come anche la portineria e l'alloggio del portiere sono espressamente riportate nell'art. 1117 del c.c.

www.altalex.com/documents/news/2014/11/0...

Se ti riferisci ad altre cose dillo esplicitamente.

Inoltre, l'acquisto della proprietà per usucapione non è "inferiore" all'acquisto per compravendita.

Dici che applichiamo all'usucapione lo stesso ragionamento di un acquisto con compravendita. .... ti ribalto la domanda..... dammi uno spunto legale perché non si dovrebbe fare.

Saluti

In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocabilmente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui ove possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formale, la volontà di possedere in via esclusiva.
Cass., 09-04-1990, n. 2944


Anche una parte comune dell'edificio condominiale, ove sia suscettibile di possesso esclusivo, può essere oggetto di usucapione in favore di taluno dei condomini, e quindi sottratta al regime della comunione, purché l'utilizzazione da parte di un compartecipante sia tale da determinare un mutamento del titolo del possesso, in presenza di atti integranti un comportamento durevole; tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini sulla cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui.
Cass., 25-05-1984, n. 3236

Queste sentenze riguardano la rivendicazione del bene comune come bene esclusivo per usucapione. Non mi sembra la stessa cosa. È sbagliata la mira sull'oggetto del contendere.

Saluti

Bene, nonostante i dubbi che ho introdotto, vedo che sostanzialmente c'è una unanimità circa l'usucapibilità automatica dei beni comuni, censibili e non censibili. Anche se l'usucapiente, magari ne ignorava addidittura l'esistenza.

Probabilmente sarà pure così.

Forse toccherebbe al condominio opporsi in qualche modo all'usucapione delle parti comuni che con evidenza di prove non siano mai state utilizzate dal soggetto, ad esempio chiavi di accesso a sbarre e porte che l'usucapiente non ha mai avuto, ma anche qui è complicato, in fondo pagando le tasse per l'appartamento (che implicitamente comprendono anche i bcnc) e le quote condominiali richieste si è comportato da proprietario anche nei confronti di locali mai praticati o sconosciuti.

Data la importanza dell'argomento, penso mai discusso e approfondito, mi permetto di richiamare l'originario quesito, comprese le sentenze che hanno trattato dell'argomento, che possono essere da traccia per arrivare possibilmente alla più possibile corretta ed auspicabile interpretazione.

Perchè, a me sembra, essere assai poco probabile negare l'ovvio uso di un bene comune a tutti condomini, quindi compreso l'usucapente, ad un condomino che gode per più di venti anni un bene e lo stesso bene a sua volta ha diritto di usufruire della parte comune e indivisibile de quo.

Vedete voi una sottigliezza del legale per accaparrarsi un incarico ???

Saluti