caro Dado48,
al tuo link che ci riporta ad un contratto di compravendita di cosa futura,
fò seguire il link :

www.diritto.it/materiali/civile/falabell...

dove è pubblicata una chiara ed estesa sentenza, dalla quale si evince che ...

o si mette in atto un evidente tentativo di evasione.....
o uno che acquista una cosa futura (?) che di saggio ha ben poco!

cordialità

Carissimo Geoalfa,
ti ringrazio per il puntuale intervento, ma devo mio malgrado ricordarti il che Contratto indicato, certamente in altre forme, a volte rispettose più dei diritti del compratore che del venditore, il più invece al contrario, è sottoscritto ogni giorno da migliaia di persone che acquistano un'unità immobilare .... purtroppo sulla carta.

E' per questa ragione che, nello stesso Contratto, vi sono giustamente le:

"Garanzie della vendita
Ai sensi della legge 210/2004, e relativo decreto attuativo, la parte venditrice consegna alla parte compratrice fideiussione dell’importo complessivo di euro ............. rilasciata da ............... in data ............... a garanzia del rimborso - in caso di sopravvenuta situazione di crisi dei costruttore - di tutte le somme che la stessa parte venditrice ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabiliti nel presente contratto, deve ancora riscuotere dalla parte compratrice prima del trasferimento della proprietà; copia della suddetta fideiussione si allega al presente atto sotto la lettera ..... ecc. ecc"

In più, ad un mio improbabile Cliente, consiglierei di far sottoscrivere all'Impresa venditrice una Fidejussione bancaria .... a migliore difesa dei soldoni anticipati ....

Detto questo, con il mio intervento nel Post ho cercato di far chiarire il più possibile quali siano i contenuti del Contratto indicato da FenirGreen, poichè non sono assolutamente comprensibili: ho proposto il facsimile di "Contratto di futura vendita" quale esempio da leggere, se non altro per la descrizione che se ne fa dei beni oggetto di trasferimento che, nel caso oggetto di discussione, deve essere assolutamente inequivocabile.

Resto in ogni modo in attesa, come gli altri interlocutori, di ulteriori sviluppi ed interventi.

Ciao, buon lavoro.

carissimo Claudio detto Dado48,
è indubbio che noi parliamo della stessa cosa, solo che la interpretiamo in maniera diversa ed io in particolar modo più restrittiva, perchè non sono incline a subire tentativi di imbroglio, anche il più possibile camuffato per legale!

però penso che la discussione aperta ci ha condotto ad un classico OT, infatti :




di sicuro, quello che ci ha portato fuori strada, è stata quella vendita dei beni futuri .... costituiti da "alcune uiu vendute tramite regolare atto notarile".

questa procedura, del tutto insolita e poco rassicurante per che compra, secondo la giurisprudenza è difficilmente proponibile e se dipendesse da me la renderei certamente illegale, per le inesistenti garanzie a favore di chi compra e poco garantite anche da una fidejussione come suggerisci tu.

tornando alla metodologia di accatastamento di cui FenirGreen ci chiede consiglio, io suggerisco di censire dichiarando la ditta costituita da tutti i legittimi intestatari del lotto, assegnando a ciascuno la quota di proprietà,
quindi occorrerà un atto di identificazione catastale ecc. ecc.

ma allora dove sta il risparmio?
sta dalla parte del costruttore che fa pagare le imposte e tasse solo agli acquirenti!!!!
ed allora non vi sembra che c'è una autentica evasione?
non vi sembra che noi, da professionisti dovremmo osteggiare questi comportamenti?

cordialità

Premetto che, nonostante la vendita futura sia una procedura legittima, io non consiglierei mai di attuarla, perchè a trovarsi in una controversia molto seria non ci vuole nulla per entrambe le parti. Trovandosi nelle condizioni di Fenir-Green, l'accatastamento della cosa futura deve avvenire secondo me alla fine della costruzione, quando l'atto di vendita della cosa futura produce per intero i suoi effetti (invero poco prima, perchè occorre la agibilità, che in termini di tempo avviene dopo il catasto). In questo ambito l'intestazione della ditta non può essere quella degli acquirenti in parti uguali su tutto il fabbricato, perchè non rispetta quanto stabilisce l'atto di vendita della cosa futura, ma la ditta dovrà essere la persona che ha comprato la cosa futura per intero.
Anche perchè nel caso di intestazione per quote dei subalterni dovrò fare per forza una voltura catastale successiva per riportare la giusta ditta assegnataria, allegando un atto in cui non sono inseriti i dati identificativi catastali del bene che si va a trasferire perchè eseguito prima della costruzione. E non sono previsti altri atti in seguito di condizione avvenuta (la costruzione del bene). Sarebbe anche difficile stabilire delle quote che non sono indicate nell'atto: le faccio in proporzione alla volumetria? O ai millesimi di proprietà generale? Queste sono comunque interpretazioni del professionista che redige la pratica DOCFA e non di cosa indica esattamente il contratto di cosa futura.

Saluti.

salve!
esatto, ma non solo.

l'accatastamento va fatto in base ai millesimi che dovrebbero essere già stati predisposti dalla impresa prima della vendita e sottoscritti da tutti gli acquirenti ed ad essa allegati gli elaborati grafici che individuano esattamente le uiu che alla fine dovranno essere accatastate, ivi compresi i bcnc .

altra cosa inderogabile dovrebbe essere che la costruzione sarà stata portata a termine senza nulla cambiare in termini di dimensioni e di distribuzione, pena una serie di atti di rettifica ecc.. ecc..

quindi, ritorno al dubbio originario....

cordialità

Rispondo un po' alle discussione precedenti, premettendo che non sono il promotore della permuta, ma che sono stato incaricato a "cose fatte".

Per quanto riguarda la permuta, il notaio ha chiesto una fideiussione al costruttore prima di far firmare l'atto.

Per quando riguarda prettamente la parte catastale, concordo con totonno quando dice che "In questo ambito l'intestazione della ditta non può essere quella degli acquirenti in parti uguali su tutto il fabbricato, perché non rispetta quanto stabilisce l'atto di vendita della cosa futura, ma la ditta dovrà essere la persona che ha comprato la cosa futura per intero. ".

Per questo motivo ritengo che catastare tutto a nome del costruttore sia errato, e che invece più corretto proporre tante dichiarazioni Docfa, quanti sono i proprietari, in pratica una dichiarazione per ogni ditta.

Mi chiedo dunque se questa procedura sia catastalmente corretta, se va indicato qualcosa nella relazione e se c'è in qualche modo evasione nella mancata voltura (credo di no in quanto si costituisce un bene che è GIA' proprietà dell'acquirente)...

FenirGreen scrive:
Per questo motivo ritengo che catastare tutto a nome del costruttore sia errato, e che invece più corretto proporre tante dichiarazioni Docfa, quanti sono i proprietari, in pratica una dichiarazione per ogni ditta.

Farei anche io tante dichiarazioni DOCFA quanti sono i proprietari, ma a pensarci la procedura è anomala per le nuove costruzioni. Fai la prima dichiarazione con un sub.no intestato a un soggetto, senza costituire gli altri sub.ni. Gli altri sub.ni li dovresti costituire uno per uno come unità afferenti e montare via via pezzo per pezzo sull'elaborato planimetrico allegato ad ogni pratica. Spero che i sub.ni siano pochi e divisi magari da cielo a terra. E poi i bcnc come li tratti?
Conviene forse procedere come consiglia Geoalfa, assegnando tutti i sub.ni di nuova costruzione ai tutti proprietari per quote millesimali, istituire nello stesso tempo i bcnc. Successivamente presentare le volture in cui si intesta il singolo sub al solo soggetto assegnatario come dispone il contratto di cosa futura, allegando per ogni voltura l'atto autenticato.
Ti consiglio però di parlare con un tecnico dell'ufficio catastale di competenza e chiedere un parere sulla procedura.

Saluti.

Ho presentato la catastazione al catasto così come avevo scritto qualche post fa....


4 pratiche, una per ogni proprietario dichiarante, dichiarazione appena approvata....