Gentili colleghi, vorrei un Vs. parere in merito ad un caso.

Consideriamo una u.i.u. originariamente costituita da piano terra e primo, regolarmente collegati da una scala interna. Cucina al piano terra, camere al piano primo; il cliente vuole abbattere la scala interna, e rendere non collagati il piano terra con il piano primo, a cui si accederebbe esclusivamente con una scala esterna. La motivazione è che la casa è troppo grande, per cui preferiscono rendere funzionale solo il piano primo, (quindi con cucina, bagno e camere) e adibire il piano terra solo a camere, da utilizzare in caso di ospiti.

Sono sicuro che una divisione di questo tipo nn venga compresa dal catasto, che quindi sicuramente andrà a fare il sopralluogo. Quello che mi chiedo: se a sopraluogo avvenuto, quanto dichiarato in docfa risulti vero, ossia il piano terra non autonomo in quanto non è presente una cucina, ma solo camere e bagni, possono opporsi al docfa in cui si richiede che sia il piano terra che primo, seppur collegati da scala esterna e con ingressi autonomi, facciano parte della stessa unità immobiliare?

Chiaro che, se al piano terra si inserisse anche una cucina, in automatico sarebbe autonoma e funzionale e quindi diversa unità immobiliare ( seppure ci fosse una scala interna di collegamento tra i piani).

Cosa ne pensate?

Grazie e ....buon fine agosto a tutti!!!

Per il me il problema non è di natura Catastale ma di natura Comunale. Che destinazione d'uso darai a un piano terra abitativo separato dal piano primo e privo dei requisiti previsti dalla Legge urbanistica in materia abitativa? Quindi o eviti di abbattere la scala interna oppure considererai almeno una stanza a piano terra con destinazione a cucina (e un'altra con destinazione a soggiorno). Nell'ultimo caso devi costituire due unità immobiliari catastali (sempre dopo che il Comune avrà approvato il tutto). Vi è anche da dire che a mio avviso, in base alle norme generali, mi pare non stia scritto da nessuna parte che tutte le stanze di un'unità immobiliare debbano essere collegate internamente fra di loro. E' il caso di vecchie abitazioni con scala esterna per accedere alla zona notte posta (generalmente) al piano superiore rispetto a quello della zona giorno. In sostanza se il Comune ti approva quello che intendete realizzare, ovvero piano terra solo con locali zona notte collegati con scala esterna al resto dell'unità a piano primo adibito anche a zona giorno, accatasta il tutto come da progetto e insisti al Catasto nel caso di contestazioni. Sai quante unità abitative su più piani, collegate nei vari piani tramite scale esterne o scale interne condominiali, ho costituito negli anni passati senza problemi?

Ciao Ealfin, e grazie per la tua risposta. E' esattamente quanto speravo di leggere, che poi riprende ciò che penso. Il problema è solo comunale. Se al comune mi accettano la pratica...ok.

Ma a questo punto..forse più che una CILA o SCIA, conviene fare una DIA? Nel senso..se faccio una CILA con tale distribuzione, la responsabilità che sia possibile collegare in questo modo i due piani rimane solo del tecnico a mio avviso...

Cosa ne pensi?

Fai una S.C.I.A. per ristrutturazione. Aspetta un pò di tempo per iniziare i lavori. Se non ti contestano la pratica procedi nei lavori e quindi dopo al successivo accatastamento.

Ti ringrazio. !!!! Vi farò sapere

A parte la pratica in comune che a me pare non sia SCIA ma semplice CIL in quanto non c'è variazione del numero di UIU. Quelle descritte sono opere che ricadono esclusivamente nella manutenzione straordinaria salvo diverse disposizioni del R.C. locale vigente.

Quello che però è certo secondo me è che catastalmente, togliendo il collegamento interno e avendo i due piani così separati ognuno un accesso indipendente, ed essendoci al piano terra vani abitabili e non accessori, sia necessario costituire due distinti subalterni e quindi due UIU con tutte le conseguenze fiscali del caso.

In due parole: non conviene.



Saluti

Ciao ! La CIL sicuramente no, al massimo una CILA ma preferisco una SCIA in modo che ci sia anche il silenzio assenso. Per quanto riguarda il catasto...scusami ma non vale la regola che se non c'è una cucina l'unità non è funzionale? Civile abitazione non dovremmo necessitare di almeno una camera, un bagno ed una cucina? Senza bagno o senza cucina non c'è funzionalità! Cosa ne pensate ?

Si giusto! Una CILA!

Comunque non si può scegliere la pratica che ci fa più comodo. Dipende dalla tipologia dei lavori, per cui in caso, ad esempio, di opere interne, occorre per forza esclusivamente la CILA (!).

La porzione resa indipendente al piano terra deriva da una abitazione di più ampia consistenza, le stanze non hanno cambiato la loro funzione per cui l'unica possibilità che hai per separarle dall'unità principale facendole rimanere per forza camere è quella di censirle in catasto come abitazione senza bagno e cucina. Anche per questa indubbia anomalia per me non conviene fare così e, anzi, direi che eviterei.

Saluti.

Diciamo che questa cosa viene fatta perchè la casa in questione su due piani è molto grande..per cui i clienti vogliono predisporla per fututo bed and breakfast.. per questo vogliono una situazione separata ( per una maggiore sicurezza) da dove vivrebbero loro..lasciando al piano terra solo le camere da adibire al b&b e nel caso una stanza relax...

Cosa fare dunque ? ufff



Grazie a tutti per la collaborazione

Mi sembra alquanto strano fare un b&b senza servizi e cucina, costituito di sole camere. Oppure preparano la colazione al piano di sopra e la consegnano a letto. Per i bisogni procuri una bacinella comune?

Saluti.

Sotto ci sarebbero camere e bagni ed una zona dove servire la colazione. Cmq si, l'idea è di preparare la colazione al piano di sopra e far mangiare nel piano di sotto, mal che vada anche al piano di sopra! Ma l'importante è non avere estranei a casa di notte, dovendo anche lasciare aperte le porte per l'accesso!!! L'ho visto in molti b&b

Sai che, sarà colpa mia, ma non ci ho capito niente ?

A me sembra palese che tu, catastalmente, debba avere due subalterni con tutti gli svantaggi fiscali del caso. Se poi questi svantaggi vengono compensati con il reddito che percepiranno con l'attività di B&B, credo che questa sia l'unica procedura attuabile da percorrere se vuoi realizzare delle opere che di fatto dividono l'originaria unità immobiliare.

Saluti

Io non sarei così risoluto nel negare una possibilità che mi sembra assolutamente legittima: unica U.I.U.

Se ne parla anche qui: www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/doc...

Leonardo

Gentilissimi tutti, vi ringrazio per l'aiuto.

Nello specifico Leonardo, ho letto il post che mi hai consigliato...ed è esattamente la mia situzione, avendo la zona notte sotto, la zona giorno ( anche con altre camere e bagni ) sopra e collegate da una scala esterna.

Ma se ho capito bene..dovrei accatastare sotto come depandance? Non ho ben capito.. :O

No, Aspire,
parlavo di dépendance solo come esempio di locali fisicamente separati ma funzionalmente indivisibili. E forse non è neppure l'esempio più importante.

Comunque vedo il tuo problema sostanzialmente urbanistico: ciò che ti consentono le norme urbanistiche (e quelle conseguenti e correlate in materia di accoglienza turistica, ad esempio), il Catasto lo deve censire. E di solito si deve cercare di farlo censire senza stravolgimenti.

Quando poi le interpretazioni sono soggettive, credo che l'Ufficio debba accettare la proposta e procedere poi eventualmente alla revisione, motivandola e assoggetandosi a potenziale ricorso come per il classamento. Infatti tu, nel messaggio originale, paventavi il sopralluogo, ma che problema ci sarebbe? Mi sembra importante che, se proprio mi devono imporre una variazione che non ritengo giusta, questa non sia il prodotto di una mia denuncia che sembra libera ma non lo è!

Se il Comune ti concede la soluzione che proponi e tutto concorre a fare di quell'insieme disgiunto di locali una sola Unità Immobiliare Urbana catastale, funzionalmente indivisibile, presenta la denuncia come ti pare corretto, corredandola di una relazione chiara e completa. Se non ho capito male la scala esterna da utilizzare rimarrà comunque comune anche ad altri; quindi un solo appartamento costituito da porzioni di fabbricato a due piani collegati solo tramite le scale comuni. E non dimenticare le cantine e le soffitte!

Leonardo