Buongiorno a tutti.



Volevo chiedervi un parere in merito a pratica docfa da fare per scambio di cantine (accorpate all'unità immobiliare) in fabbricato condominiale.

Ho già letto tanto sul forum ma trovo solo casi con stessa ditta proprietaria di entrambe le unità o di diversa ditta con successivo frazionamento e atto di permuta.



Il mio caso è diverso perchè ho due ditte così suddivise dai rispettivi vecchi rogiti notarili (situazione che dovrebbe essere ripristinata):

- Ditta A unico sub: Appartamento 1 + Cantina x

- Ditta B unico sub: Appartamento 2 + Cantina y



A catasto è esattamente il contrario:

- Ditta A unico sub: Appartamento 1 + Cantina y

- Ditta B unico sub: Appartamento 2 + Cantina x



Secondo voi come devo operare per ripristinare la situazione corretta da atto notarile?



L'unica ipotesi che mi viene in mente e frazionare entrambi i subb., motivando in relazione, creando 2 subb. appartamenti e 2 subb. cantine ovviamente assegnando a ciascuna unità la ditta da catasto (n.2 docfa diversi uno per ogni ditta).

Successivamente sopprimo le cantine (n. 2 docfa) e ricostituisco con altra ditta segnalando gli estremi dei rogiti (n. 2 docfa).

Che ne pensate?

Secondo voi esiste una via più breve invece di fare n.6 docfa?



Saluti a tutti

Per prima cosa verifica che le planimetrie delle cantine abbinate ai rispettivi appartamenti individuino proprio le rispettive cantina da scambiare.

Non ho capito perchè vuoi i fare due Docfa per ogni ditta.

Devi fare un Docfa per FRAZ. CON CAMBIO DI DESTINAZ. dividendo l'appartamento e creando un appartamento ed un magazzino C/2.

Stessa cosa anche per l'altro appartamento con Cantina.

E basta.

Cioè fai stipulare l'atto di permuta e tutto finisce li.

Il fatto che nell'atto si parla di una cantina e al Catasto detta cantina corrisponde ad un'altra (non capisco come visto che i dati catastali autonomi la Cantina non ce l'aveva al momento dell'atto quindi da cosa si evince la circostanza?) non credo possa essere sufficiente ad evitare una stipula.

Cioè dopo aver proceduto alle variazioni catastali come da me suggerite al massimo potresti far far un atto di rettifiche catastali (includendo anche gli appartamenti) dimostrando che le cantine sono state assegnate correttamente ma con errati dati catastali, visto che sono censite tutt'uno con altra rispettiva unità immobiliare diversa da quella acquistata.

Al vecchio atto originale è allegata planimetria del piano cantinato con evidenziata la cantina pertinenza dell'alloggio.

La cantina non è la stessa individuata dalla planimetrie catastali.



L'atto di permuta non ha senso...esempio:

Dall'atto notarile precedente risulta che io posseggo la "cantina n.1" al sub. 51. Io ora a catasto posseggo la "cantina n.2" al sub. 51. Ha validità l'atto notarile. Perchè dovrei fare una permuta se l'unità è già mia?? (così come stipulato all'atto di compravendita).



La rettifica dell'atto notarile a mio parere non ha senso...che gli faccio rettificare un atto corretto? E' il catasto che è errato.



Sto pensando di provare a fare una semplice variazione per ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA con relazione tecnica ben dettagliata...

Esatto, a mio avviso è l'unica strada, però prima confrontati col tecnico catastale, in modo da poterlo inserire in relazione che ti sei già confrontato con l'Agenzia.

L'atto notarile è probatorio, il catasto no.

Chiarisco anche il fatto che se per caso fosse corretto procedere alla divisione e successivo rogito , cosa non corretta per il tuo caso, non potresti più procedere alla fusione con gli appartamenti, esiste una nota che lo spiega, in relazione alla circolare del 2016 (mi sembra la 2E, ma vado a memoria)per le cantine.



Saluti

D'accordissimo con Bioffa.

Se lo stato di fatto è conforme con l'atto notarile devi solo cambiare lo stato catastale.

E lo farei con quella tipologia che hai indicato con relazione tecnica ben dettagliata.

Sono d'accordo ancora con Bioffa quando dice di confrontarti prima con il tecnico catastale.

Ho un caso analogo in Provincia di Livorno e lo sto affrontando in questo modo.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Grazie a tutti per i consigli e le conferme.

Non ho ben capito quale strada seguireste voi...quella dei "n.6 docfa-DIVISIONE e RICOSTITUZIONE" oppure quella della variazione per "ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA"?[size= 12px]
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Saluti

Premesso che prima farei un po' di storia per capire dove sta l'errore.

Se la Planimetria è stata fatta prima o, peggio, molto prima dell'atto vuol dire che è stato omesso un passaggio catastale.

Se la Planimetria è stata fatta dopo l'atto vuol dire che c'è stato un errore di associazione e di individuazione.

A seconda di dove sta l'errore dovrai fare o l'uno o l'altro.

Nel primo caso devi fare anche Istanza per cambiare l'intestazione.

Prima parlane con un Tecnico, come ti ha detto Bioffa.

Cordialmente

Carlo Cinelli

P.S. Perché 6 docfa? Ne bastano 2 per divisione.

Se è appurato che l'errore è solo catastale con la rappresentazione della cantina scambiata, c'è da presentare due docfa, uno per ogni ditta, inviati uno di seguito all'altro, causale divisione. Le planimetrie delle cantine rappresentate nel docfa relativa alla giusta ditta proprietaria della rispettiva abitazione, come da atto di acquisto.



Tanto per esser chiari:

DOCFA 1 Ditta A Divisione

S unico sub: Appartamento 1 + Cantina x

C Appartamento 1

C Cantina y

DOCFA 2 Ditta B Divisione

S unico sub: Appartamento 2 + Cantina y

C Appartamento 2

C Cantina x

Ovviamente va specificato nelle relazioni cosa si sta facendo.

Nei titoli di proprietà le cantine assegnate devono essere inequivocabilmente identificate, non ci deve essere il benchè minimo dubbio. Onde evitare cantine duplicate occorre verificare a chi sono assegnate tutte le altre cantine dell'intero fabbricato, se ce ne sono e pure le abitazioni.

Saluti

Quoto 1000%

Cordialmente

Carlo Cinelli

A mio avviso, giustificando ed allegando il rogito notarile, devi procedere a due variazioni, per esatta rappresentazione grafica.



Saluti

Il fatto che il Catasto non è probatorio e che conta l'atto è sacrosanto.

Il fatto che non va fatta la permuta sulla base di quanto hai solo poi meglio precisato (planimetria allegata all'atto, ecc.) è altrettanto sufficiente a dimostrare che la cantina assegnata è quella effettivamente posseduta.

Se io però acquisto un immobile con tanto di planimetria esatta allegata mentre nell'atto viene citata ad esempio la particella 100 sub 2 che presenta una cantina errata, da un punto di vista giuridico nessuno mi riprenderà mai la cantina acquistata, da un punto di vista catastale ovvero ai fini della pubblicità immobiliare non ho trascritto esattamente tutto quanto oggetto di acquisto.

Per cui l'unica strada da fare è frazionare le cantine, stipulare un atto di identificazione catastale, rettifica catastale, ecc. a seconda di come lo intende chiamare il Notaio (ne ho visti diversi di atti simili con causali della stipula, a volte, anche molto curiosi fra i quali mi pare di ricordare anche Bonifica Catastale, se non erro).

In detto atto si potrà precisare, ad esempio che ho acquistato una certa cantina e un certo appartamento come sub 2 e che detto sub 2 invece identificava in Catasto un'altra cantina censita insieme all'appartamento sub 3 (alla quale era abbinata la mia cantina acquistata).

Per cui volendo procedere a rettificare il tutto ai fini di una corretta cronologia storica catastale e soprattutto delle trascrizioni, sempre nell'atto dirò che l'appartamento acquistato e la cantina acquistata a suo tempo, identificati in atto come sub 2, di fatto corrispondono, ad esempio, all'appartamento attuale sub 3 e alla cantina sub 6, i quali sub dovevano essere gli esatti dati catastali da indicare correttamente in atto in luogo del sub 2.

Stessa procedura sopra descritta per l'altro appartamento e l'altra cantina scambiata.

In caso contrario, ovvero se si prova a forzare (con successo) le variazioni da eseguire in Catasto e magari in seguito detti immobili potrebbero anche essere oggetto di richiesta di mutuo ipotecario, non è escluso che qualcuno si accorga dell'anomalia e potrebbero esserci problemi (nella concessione del mutuo, nella vendita a terzi, ecc.).

In poche parole prima di trascrivere ad esempio il sub 2 con cantina errata (e/o, sempre ad esempio, il sub 1 con cantina errata) si dovevano accorgere della problematica e rettificare il tutto prima della stipula.

Anche in merito ai confini dei terreni contano gli elementi probatori e non la mappa.

Ma, ad esempio, se ho un lotto edificabile e scopro che il confine catastale è traslato in parallelo di 5 metri rispetto al reale confine ben definito (da termini, recinzioni, ecc.), quindi il mio lotto non sarà di 25 metri ma di 20 metri, come faccio a vendere gli altri 5 metri che mancano?

In un modo o nell'altro dovrò frazionare e fare in modo che detti 5 metri possano essere attribuiti a me oppure direttamente all'acquirente.

Se vi sono soluzioni, diverse da sentenze del Tribunale e/o da atti pubblici di qualsiasi natura, che mi permettano di poter attribuire a me una striscia di terreno di 5 metri di larghezza e di mia proprietà, seppur catastalmente intestati ad un altro, sarò ben lieto di venirne a conoscenza così potrei risolvere alcuni casi simili, di miei clienti, rimasti in sospeso.

Ealfin porta degli spunti di riflessione a mio modo di vedere corretti.

La continuità delle trascrizioni e i problemi che potrebbero insorgere successivamente.

Ti dico però che tante Conservatorie non trascrivono gli atti identificativi in quanto atti solo di correzione catastale. A me è successo e il Notaio reputava corretto il comportamento del Conservatore. E in tutta sincerità anch'io.

E allora mi chiedo: A cosa servono se posso raggiungere lo stesso risultato diversamente e non passando per le spese dell'atto notarile?

Cordialmente

Carlo Cinelli

L'ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA, come indicato da FedeBryan, in base a quanto prevedono le disposizioni in materia, non riguarda il caso in esame.

Una sola volta mi capitò un caso più o meno simile, negli anni '90, quando gli accatastamenti pendenti dagli anni precedenti (soprattutto mi riferisco alle denunce di variazioni) dovevano essere definiti mediante l'attribuzione degli identificativi definitivi.

Ricordo ai più giovani che in quegli anni, o meglio soprattutto negli anni precedenti, oltre a trovarti in visura dati catastali incompleti per mancanza di classamento (al quale si poteva ovviare richiedendo, in sede di voltura dell'atto e/o della denuncia di successione, l'attribuzione della rendita definitiva allo scopo di potersi avvalere della valutazione automatica), spesso capitava di ritrovarsi in visura con dati catastali identificati solo da protocollo e data di accatastamento e/o di variazione.

Da quando la norma (inizi anni '90) ha imposto obbligatoriamente di indicare negli atti catastali e/o nelle successioni gli identificativi composti almeno da foglio, particella e subalterno (nel caso di edificio diviso in porzioni), a suo tempo si presentavano istanze al Catasto per far rendere definitivi detti dati catastali.

A seguito di un accatastamento non da me redatto, ho curato negli anni '90 come sopra precisato, per conto di un cliente, l'acquisto successivo di una porzione a magazzino oggetto (insieme alla confinante porzione stessa ditta) di un precedente accatastamento, mi pare per variazione di unità preesistente oppure per passaggio all'urbano di porzione rurale di fabbricato promiscuo (non ricordo bene).

Ebbene per potere stipulare l'atto il venditore richiede l'attribuzione dei definitivi dati catastali.

Solo che detti dati il Catasto li ha erroneamente scambiati fra le due unità costituite (che avevano diverse consistenze, pur se entrambe erano destinate a magazzino).

Quando il venditore, non mio cliente, si accorse dello scambio in occasione della cessione a terzi dell'altra porzione, divenne per poco tempo mio cliente nel senso che mi incaricò di poter risolvere la questione.

Presentai un'istanza al Catasto con tanto di documenti allegati per provare lo scambio avvenuto e la signora del Catasto candidamente mi disse che avevano sbagliato loro e quindi provvide a invertire i due subalterni.

Solo che il mio cliente aveva identificato nell'atto, ad esempio, il sub 32 mentre il Catasto gli ha poi attribuito, a seguito della inversione dei dati catastali, il sub 33 con diversa consistenza e rendita.

Quindi il sub 32 con gli stessi dati di classamento è stato poi oggetto di cessione a terzi nonostante risultasse trascritto a seguito di altra vendita solo qualche anno prima.

Per conto del venditore compilai una relazione dettagliata a mia firma che egli consegnò al Notaio della vendita successiva per spiegare la situazione.

In detta relazione spiegai il tutto e che lo scambio di sub derivava da errori del Catasto, come anche si intuiva dalle annotazioni in visura.

Mi risulta che la seconda vendita sia andata a buon fine nonostante che l'oggetto della cessione ha riguardato un identico subalterno (e dati di classamento identici) già ceduto qualche anno prima.

Non ho la copia del secondo atto per cui non saprei dire ulteriori notizie in merito (non so cioè cosa c'è scritto nel secondo atto).

A parte casi di vecchie planimetrie anni '40, mal redatte anche in merito agli esatti perimetri e che ho fatto sostituire (con successo) con altre aggiornate in conseguenza di denunce di variazioni presentate, non ho mai avuto casi perfettamente identici a quello di FedeBryan per cui di più non potrei dire.