Buongiorno a tutti, vi scrivo perchè vorrei essere sicuro di quanto ho riferito ad un mio cliente, ho provato a cercare nel forum senza trovare la stessa casistica, quindi penso che l'argomento possa essere d'interesse per altri.

Devo dividere una UIU [sub.X] su due piani (piano T e 1° in cat. A/3), nella stessa corte è censita un'altra abitazione [sub.Y] (sempre piano T e 1°), e tre C/2 [sub.A-B-C] su corpo di fabbrica differente; entrambe le abitazioni hanno una porzione di corte di proprietà, la restante porzione di corte è in comune a tutte le UIU, non esiste però elaborato planimetrico o BCNC.

La divisione dell'UIU originaria [sub.X] comporterà la creazione di una UIU al piano terra [sub.X1] (che terrà la porzione di cortile di proprietà) e di una UIU al 1° piano [sub.X2], quest'ultima sarà raggiungibile solo tramite una scala esterna in cemento armato poggiante a terra, per una parte su cortile comune e per la restante sul cortile di proprietà dell'UIU originaria [sub.X].

Tizio è proprietario dei sub. X-A-B, Caio è proprietario dei sub.Y-C; il tutto è stato verificato con l'ultimo atto di divisione, in più esiste una scrittura privata (convenzione) tra Tizio e Caio, sostanzialmente Caio autorizza Tizio ad eseguire le opere, installare i ponteggi e a realizzare la scala esterna occupando una certa superficie massima (ingombro massimo superiore a quello poi realizzato), la scrittura privata non è mai stata registrata o comunque sottoscritta da un Notaio.

Ho suggerito che bisogna procedere con quest'ordine:

1) presentare un docfa per creazione di BCNC secondo la disposizione originale dei sub.

2) presentare docfa per modifica di BCNC in due sub. (una porzione rimarrà comune e l'altra sarà oggetto di cessione di quote)

3) redigere atto notarile per cessione della quota comune della seconda porzione di BCNC, da Caio a Tizio

4) accatastamento definitivo: aggiornamento BCNC, divisione sub. X in sub. X1 (con porzione cortile di proprietà) e sub. X2 (con scala esterna di proprietà)

Cosa ne pensate?

Il post è complesso da decifrare comunque in certi casi:

- con scrittura privata si definiscono prima le condizioni;

- poi si realizzano le opere al rustico (scala esterna, ecc.);

- si individua in Catasto la porzione di scala (in corso di definizione) ricadente su area di diversa proprietà rispetto alla futura proprietà della scala;

- si procede alla regolarizzazione con atto notarile,

- si provvede in Catasto a fondere la scala (in corso di definizione) con l'unità immobiliare alla quale deve appartenere detta scala.

Grazie per la risposta, si, in effetti è abbastanza articolata come situazione.

Secondo te una scrittura privata tra le parti registrata, creando una servitù perpetua, ai fini dell'accatastamento risolverebbe la situazione?

Io le scritture private le digerisco poco.

Perché essendo private potrebbero creare problemi quando ad esempio vado a vendere l'immobile.

Se io dovessi comprare un immobile e scoprissi che vi sono situazioni oggetto di sole pattuizioni con scritture private direi al venditore, visto che ti pago, devi regolarizzare prima il tutto con atto notarile ed in Catasto e poi mi compro l'immobile già bello e sistemato.