Stamattina mi viene respinto un Docfa con la seguente motivazione:

-Assenza in banca dati dell'unita immobiliare in trattazione o sua incoerenza con la documentazione agli atti: Circ.134/41-La corte non deve essere dichiarata come B.C.N.C. ma come pertinenza elusiva della abitazione anche se nel lotto esistono locali accessori impropriamente dichiarati come locali autonomi(di deposito o locali garage.)

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Questo è l'elaborato planimetrico:

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Ciao CESKO

Nel mio ufficio provinciale non hanno mai posto di quelle problematiche tue, anzi quando la corte è a servizio di due unità, abitazione a garage vogliono il BCNC.

Saluti cordiali

Circ. 2 del 20/01/1984 Serv. T.C. III Prot. n. 3/166

www.geolive.org/normativa/circolari/1984...

www.laterramisurata.com/file/CIRCOLARE_2...

I.3.3. Porzioni comuni a più u.i. TORNA I.3.3.Giova chiarire - per una migliore applicazione della norma che si intende ora dettare - che per “porzioni comuni” possono essere considerate, secondo gli intendimenti del dichiarante, non solo quelle cosi definite dal codice civile o da regolamenti o consuetudini condominiali, ma anche tutte quelle altre che in senso funzionale sono al servizio di o comunque utilizzabili da due o più unità immobiliari. Su questo argomento - notoriamente di trattazione finora insoddisfacente o irrisolta - ci si propone di fornire una normativa rispondente alle esigenze di utilizzazione del catasto anche come supporto per finalità civilistiche, evitando peraltro di coinvolgere gli uffici nella gestione delle regolamentazioni condominiali o in riserve di pattuizioni, ma senza trascurare gli aspetti reddituali di quelle porzioni comuni che costituiscono unità autonome. Per queste ultime è importante che siano evidenziate le connessioni con le u.i. cui sono asservite. Le “porzioni comuni” si suddividono pertanto in censibili e non censibili. I.3.3.1. Porzioni censibili comuni a più u.i. TORNA I.3.3.1. Si tratta ovviamente di quei beni - costituenti u.i. in quanto portatori di autonoma capacità reddituale - che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più u.i. (ad esempio l'alloggio del portiere, la piscina, ecc.) e come tali dichiarati. Essi devono essere trattati catastalmente in modo da evidenziare sia la loro peculiarità di “bene comune censibile”, sia la connessione alle unita immobiliari a cui sono asserviti. A tal fine si conferma che il “bene censibile” deve essere dichiarato con Mod. 1 e relativa planimetria; si dispone che in luogo della ditta venga indicata la dicitura “BENE COMUNE CENSIBILE”, seguita dagli identificativi catastali delle u.i. cui esso è asservito. I beni comuni in argomento confluiranno in una partita speciale senza numero di nuova istituzione, denominata appunto partita dei “beni comuni censibili” e costituita da più pagine (schede Modd.55), una per ogni fabbricato o complesso immobiliare; ciò consentirà che le singole pagine possano essere allestite dal dichiarante insieme con le altre schede di partita di solo accatastamento e con le stesse modalità già indicate al paragrafo I.3.2., salva l'avvertenza di compilare nel quadro A la sola col. 2 con l'indicazione “BENI COMUNI CENSIBILI”. La procedura trova il suo completamento attraverso il richiamo dell'indicativo catastale (particella e subalterno) del “bene comune censibile”, da riportarsi nella col. 22 del quadro B in corrispondenza di ciascuna u.i. a cui il bene stesso è asservito. L'Ufficio, in sede di accettazione delle dichiarazioni, dopo aver controllato la connessione del bene comune con almeno due unità immobiliari, contestualmente assegna il numero di partita alla scheda con intestazione nominativa ed il numero di pagina della partita speciale (consecutivo all'ultimo già utilizzato) alla scheda di accatastamento dei beni comuni censibili. Trattandosi di unica pratica - è appena il caso di rilevarlo - deve essere riportato alle colonne 47 e 48 l'identico protocollo di Mod. 97 per entrambi i Modd.55. Del pari non va assolutamente trascurato di annotare sul Mod.57, in corrispondenza dei subalterni attribuiti ai beni comuni censibili, la sigla “beni com cens”, seguita dal numero della pagina assegnata. I.3.3.2. Porzioni non censibili comuni a più u.i. TORNA I.3.3.2. Sono - si ricorda - le porzioni che non possiedono autonoma capacità reddituale, comuni ad alcune o a tutte le u.i. per destinazione, (androne, scale, locale centrale termica, ecc...) ovvero - come accennato al paragrafo I.3.3. - per la loro specifica funzione di utilizzazione indivisa (ad esempio una rampa al servizio di soli posti auto). Tali porzioni, che per la loro natura non sono soggette alle dichiarazioni Mod. 1, vanno comunque rappresentate nell'elaborato planimetrico ed ivi contraddistinte da riferimenti catastali, ma non possono avere una iscrizione formale in partita, perché non costituiscono u.i. La possibilità, precedentemente esposta, di certificazione dell'elaborato planimetrico dà ragione della utilità connessa con la identificazione catastale anche di queste particolari porzioni. L'attribuzione dei subalterni numerici è affidata alla discrezionalità del presentatore; si ritiene tuttavia opportuno suggerire, allorché non sussistono validi motivi in contrario, che alle porzioni comuni non censibili godute da uno stesso insieme di u.i. si attribuisca un medesimo subalterno, anche se poste su piani diversi e non contigue (ad esempio: androne, scale, accesso esterno, ascensore, ecc...). Come tutte le porzioni identificate nell'elaborato planimetrico, esse dovranno essere elencate nel Mod.57, ove in luogo del numero di partita, verranno contraddistinte dalla sigla “beni non cens”.

E' chiaro che vedono una enorme elusione fiscale in come hai impostato il docfa, un b.c.n.c. 5 volte più grande dell'immobile principale,..anch'io al loro posto l'avrei rigettato

Secondo me, o almeno io l'avrei redatto così:

Grazie RUBINO....

quindi in conclusione stando a quanto sopra il B.C.N.C. può essere costituito tranquillamente e nelle more l'Ufficio non può respingere il Docfa?

1)premesso che l'errore non l'ho commesso io, ma il tecnico precedente che in fase di redazione del T.M. ha annesso l'intero lotto di mq. 2.000 all'abitazione;

2) visto che ormai l'errore c'è, il giardino e/o orto o andrebbe scorporato dall'intero lotto con un T.F. e/o in alternativa accatastato come "Area urbana" (ma non mi sembra la strada più logica)

Grazie

Anonimo

Alcuna elusione fiscale, il bcnc deve essere ripartito sulle u.i. al quale è a servizio.

L'unico problema in una pratica come quella di CESKO è dichiarare nel docfa una realtà che magari non esiste sul posto.

Ossia se il BCNC è veramente a servizio delle u.i. che lui dichiara, CESKO non deve avere paura a presentare la pratica in front-office, che dopo accesa discussione verrà sicuramente accettata.

Saluti cordiali

Infatti ho detto che vedono, non che c'è....

Bisogna capire tutto il sub 1 com'è sul posto,..è cementato ? E' usato per parcheggio ? Vi sono alberelli con annesse aiuole, percorsi in pietra e fontanine zampillanti ?

Però almeno lo scoperto posto a sud lo metteri di pertinenza al sub 2,...limiterei i danni e probabilmente passa -

In effetti co stralcio m.c. all'origine non avrebbe causato adesso questi problemi,..ma trattasi di zona agricola o centro paese -

Buon appetito

e se mi appello alla Circolare n. 2/1984 come sopra indicata da Rubino, l'Ufficio potrebbe respingermi nuovamente il Docfa?

Per me ha ragione l'ufficio.

E' una questione di diritti e relative quote che i soggetti intestatari hanno sul giardino. Bisogna poi far riferimento esatto alla situazione precedentemente denunciata.

Se questo giardino lo costituisci come bcnc cambiano le quote di diritto perchè diventerebbero proporzionali alle nuove unità immobiliari esclusive e non ai singoli soggetti. In sede di trascrizione c'è una incongruenza tra il giardino che era in proprietà esclusiva di una UIU e ora che diventa catastalmente un BCNC che è trascrivibile in modo difforme da come lo è se fosse esclusivo.

Da come descrivi la tipologia e le caratteristiche degli immobili che sono indipendenti e ne viene venduta quella al seminterrato, la causale è mera divisione e per questo va diviso in due l'intera consistenza compresa la parte scoperta che è da assegnarsi ad una o all'altra parte, questo perchè affermi che le unità sono per loro caratteristiche completamente indipendenti tra loro.



Saluti.

Non facciamo il processo alle intenzioni e non spacchiamo il capello in quattro quando il fatto è semplice semplice:

1) possiede autonomia reddituale? No

2) è al servizio di o comunque utilizzabile da due o più u.i.? Si

3) ha una sua specifica funzione di utilizzazione indivisa? Si.

4) esiste una disposizione in cui è fissata l'estensione o la proporzione metrica di un BCNC rispetto ad altre? No.

5) Si coinvolge l'Ufficio nella gestione delle regolamentazioni condominiali o in riserve di pattuizioni? Si

6) E' giusto quanto al punto 5? NO

E' un BCNC.

Ho parlato due secondi fà con il Tecnico che mi ha respinto la pratica.....

il punto è questo: la corte è troppo grande tale da essere censita come B.C.N.C. rispetto alle U.I.U. presenti!

per risolvere il problema occorre stralciare la corte con T.F. e ripristinare la qualità.

morale della favola.......

Ciao, Rubino.

Non voglio ovviamente fare processi, ma prendo a riferimento le indicazioni di Cesko il quale, già dal punto 1 del tuo elenco, spiega che l'unità immobiliare che deve essere venduta è dichiarata avente caratteristiche che permettono l' autonomia reddituale. Il giardino a me sembra dall'EP proposto da Cesko che sia solo a servizio dell'abitazione e non sembra avere un aspecifica funzione di utilizzazione indivisa. Il garage non credo che non possa esistere senza l'utilizzo del giardino. Sul punto 4 è anche vero che non esiste una proporzione metrica sulle parti esterne graffate alle UIU e visto che c'è già una planimetria con il giardino già graffato in atti non vedo assolutamente il motivo per stralciarlo. Sul punto 5 l'ufficio non deve entrare sulle pattuizioni o riserve stabilite dagli atti di provenienza e trasferimento trascritti. D'accordo sul punto 6.

Io fossi in Cesko avrei difficoltà e non censirei mai la derivata particella a area urbana. Ma neanche sotto tortura. Perchè se la fraziono è chiaro che poi la devo mettere area urbana e poi? O la riporto all'agricolo o ci costruisco sopra?

Saluti.

Francesco, ma il tecnico catastale può sapere stando in ufficio come sono realmente le cose sul posto?? Sicuramente NO

Può sapere l'effettiva utilizzazione di quell'area del luogo?? Altrettanto NO

Tu devi dichiarare lo stato delle cose in essere e vedrai che nessuno ti può contestare niente, anzi quando presenterai in front-office invita il tecnico a venire di persona sul posto per rendersi conto.

Sai quante pratiche mi hanno respinto in telematico e poi andate a buon fine in front-office?? Diverse.

Fatti coraggio e presenta di persona il tuo docfa e se necessità fai intervenire il capo reparto.

Saluti cordiali