Buongiono a tutti,

premetto un ringraziamento agli utenti di questo forum che consulto spesso con profitto ed in un cui scrivo per la prima volta.

La situazione è la seguente:

A/2 appartamento con cantina ai piani P1 e S1.

C/6 autorimessa al piano S1.

Dopo la morte del proprietario gli eredi decidono di sanare alcune irregolarità, procedono con la sanatoria edilizia, mi incaricano di regolarizzare i documenti catastali.

Oltre a qualche modifica distributiva interna all'appartamento la cantina e l'autorimessa sono state rese un unico locale. Per questo procederei con un DOCFA per "diversa distr. spazi interni, frazionamento e fusione" avendo il solo appartamento al P1 in A/2 su una planimetria e una sola grande autorimessa C/6 al piano S1.

Fino a qui la parte facile.

Il problema sorge per il fatto che al piano interrato, accessibile solo dall'interno dell'autorimessa, esiste da quando è stato costruita la palazzina un piccolo "locale caldaia" che pur essendo autorizzato nei progetti edilizi, non è mai stato inserito nelle planimetrie delle due unità immobiliari (allegate anche all'atto di compravendita).

I locali al piano S1 sono accessibili solo da scala esterna di proprietà esclusiva.

Il buon senso mi dice che è stato un errore di rappresentazione nella predisposizione delle schede del 1982 (insieme a molti altri pasticci che non vi descrivo), ma il buon senso non ha grande presa verso l'Agenzia delle Entrate.

La soluzione potrebbe essere quella di costituire il nuovo locale, intestandolo a tutti i proprietari della palazzina, far fare atto notarile e poi fondere con il resto dell'interrato, ma i condomini non si parlano nemmeno, non c'è amministratore, sarebbe un bagno di sangue...

qualcuno sa suggerirmi delle alternative?

Vi ringrazio!

Salve

Ma chi serve quel locale caldaia?? Le tue due u.i.?? O tutto il condominio??



Saluti cordiali

A me il buon senso dice che il locale caldaia è nato bene comune non censibile. Almeno voglio sperare. Sulla cantina unita alla autorimessa bisogna capire di chi è , come viene utilizzata e come è stata descritta negli atti di compravendita.

Il "locale caldaia" è di uso esclusivo, accessibile solo dal locale cantina di proprietà, a sua volta accessibile solo da scala di proprietà esclusiva.

Credo non possa essere BCNC perchè non accessibile da spazi comuni. Se l'appartamento fosse stato al piano terra (direttamente sopra il locale caldaia) avrei potuto invocare il 1127 c.c., ma l'appartamento è al piano primo.

Cantina ed autorimessa sono di proprietà esclusiva.

Salve



Mi pare di capire che ci siano alcuni elementi che mi fanno propendere che il locale caldaia possa essere esclusivo (accesso solo da scala esclusiva, utilizzato solo in modo esclusivo), tuttavia meglio approfondire più accuratamente la questione.

1-verifica le altre planimtrie del condominio se lo riportano,

2-verifica la descrizione degli altri atti pubblici se lo menzionano,

3-verifica verbale con gli altri condomini (ovviamente quelli mansueti, non feroci)

4-storia grafica, se possibile, dell'intero condomino

5-varie ed eventuali che ti vengono in mente e utili a capire di chi sia la proprietà del locale caldaia.

Una volta esaminato quanto sopra devi porti delle domande, a)cosa rischio io di concreto se lo censisco (la caldaia) assieme al mio appartamento??

b)i restanti condomini hanno elementi probatori per smentire quello che io avrei intenzione di fare (cioè accorpare la caldaia all'appartamento)??

La soluzione che tu volevi fare all'inizio (accatastarlo a nome di tutti) non credo vada bene perchè devi dimostrare al catasto l'effettiva ditta da intestare.

Non mi vengono in mente altri suggerimenti, ma se mi tornano alla mente te li ricorderò.

Saluti cordiali