Ho posto il quesito su altra discussione ma senza risposta. Sicuramente l'argomento è stato già trattato, ma il mio è un caso un po' diverso. due piccole u.i. contigue (risalenti a prima del 1940) sono oggetto di compravendita. le plan. sono completamente diverse dallo stato dei luoghi, anche i contorni, tanto che non sembrano appartenere alle u.i. stesse. Ricerche in catasto sono state infruttuose. Tutte le u.i. che costituiscono la p.lla, hanno subito variazioni negli anni in cui si poteva intervenire senza titoli abilitativi (primi anni 50) per cui è variata la mutua posizione tra le stesse pur occupando la stessa sagoma in mappa. Le variazioni potevano avvenire in quanto, allora, tutto il fabbricato era dello stesso proprietario che faceva quello che voleva. Per sanare la situazione sto presentado un docfa con causali: fusione - diversa distr. spazi interni - ampliamento (indicando in relazione che la sagoma della p.lla è sempre quella) e ristrutturazione. Pensate possa essere una soluzione giusta?

Inoltre, presento EP, anche se non obbligatorio, per meglio rappresentare tutte le u.i. che costituistono il fabbricato e la loro mutua posizione. Per quest'ultimo è obbligatorio indicare le divisioni tra le u.i. o posso ometterle in quando sconosciute?

Scusate per il lungo quesito

Salutoni

Giovanni

Giovanni, devi sanare gli interventi eseguiti senza titolo. Pensa alla legittimità edilizio urbanistica ed anche quella giuridica, se le unità ora sono intestate a soggetti diversi, e poi a quella catastale. Non si può pensare di sanare gli interventi eseguiti nel tempo solamente rendendoli conformi allo stato dei luoghi in catasto. Peraltro con la sola conformità catastale non permetti di eseguire tranquillamente l'atto di compravendita.

Saluti.

OK: non l'ho descritto ma è chiaro che il problema debba essere affrontato anche urbanisticamente, anche se sarà difficile reperire elementi che dimostrino come mai si è arrivati ad una situazione come quella attuale. Mi spiego meglio. Trattandosi di immobili di circa 80-90 anni, non riuscirò mai a trovare documenti presso il comune che individuino l'attuale stato delle cose. A quei tempi non esistevano procedure edilizie. Urbanisticamente posso solo fare la fusione delle due unità e prendere per buona la situazione così com'è. Non saprei cosa altro fare. Ciò fatto, il prosieguo catastale è quello da me descritto o devo fare altro. Credetemi, anche in catasto non ci hanno capito niente guardando le planimetrie a disposizione in atti. L'unica cosa sicura è che gli altri proprietari delle rimanenti u.i., che compongono il fabbricato, riconoscono ognuno che la propria u.i. è conforme con quello che c'è scritto sull'atto notarile. Per esclusione restano le 2 u.i. che sto trattando con il limite che le planimetrie non sono conformi ma sull'atto di provenienza c'è una descrizione che le individua spazialmente in modo inequivocabile. Pensate, persino la scala di accesso dal cortile interno è indicata diversamente (in tutt'altra posizione) da quella attuale perchè è stata demolita e ricostruita in modo diverso, comportando disorientamento nel leggere le planimetrie agli atti.

Non so proprio cos'altro fare per risolvere il problema se non quello che ho proposto.

Salutoni

Non so che rispondere.

Le planimetrie a cui tu fai riferimento per il confronto con lo stato dei luoghi, sono catastali? Se sì, una base precisa anche dal punto di vista urbanistico - edilizio ce l'hai. Riesci in questo modo a capire, per esempio, che la scala esterna nel corso degli anni è stata spostata. Negli atti, redatti in data? ..cosa c'è scritto a livello catastale? Si fa riferimento al vecchio catasto in maniera forse generica? Può essere che se te ridefinisci la consistenza catastale delle UI vai a interessare altre proprietà? E allora gli atti di queste ultime come potevano essere redatti e trascritti se vanno a intaccare altrui proprietà? Bisogna quindi prendere tutti gli atti di acquisto delle UI facenti parte dell'edificio, ricostruire tutta la storia catastale, edilizia e giuridica e far tornare tutti i tasselli nel punto giusto e se questi si sovrappongono occorre intervenire con rettifiche di atti su tutti i fronti non solo quello catastale. Potrebbe bastare anche una esatta rappresentazione grafica ma se la scelta non è ben ponderata e vagliata, può essere pericolosa e può bloccare la compravendita prevista.

Auguri.

E' indubbio che ti trovi in una situazione molto delicata e per uscirne, sarebbe da predisporre tutte le pratiche di aggiornamento, ora per allora, e comunque con data di validità - si fa per dire - prima della "legge ponte" - va evidenziato che ora la posizione urbanistica deve coincidere con quella catastale!

comunque il cliente deve essere assollutamente a conoscenza di quello che potrebbe andare incontro.

quindi riepilogando, è senz'altro da fare:

a.) il tipo mappale da dove si evincerà chiaramente l'epoca della realizzazione dell'opra che dovràò essere anteriore o al 1967 o meglio ancora all'entrata in vigore del primo PRG.

b.) il docfa completo di EP avendo sempre cura di citare le date di esecuzione e fine lavori che ovviamente dovranno coincidere con quelle dichiarate nel tipo mappale.

c.) dotarsi possibilmente di dichiarazioni sostitutive di notorietà nelle quali si confermano queste date.

d.) oltre a ciò un incarico scritto da dove deve risultare l'incongruenza.

saluti

Ragazzi vi ringrazio per il supporto che mi date. Il problema è che gli attuali proprietati (4 in tutto) sono "giovani" e nulla hanno a che fare con i lavori eseguiti ormai quasi 70 anni addietro e pertanto è difficile che possano autocertificare una situazione che non conoscono. Proverò a fare un salto in comune per vedere se hanno qualcosa loro ma dubito perchè, come sapete, la legge urbanistica "madre" non prevedeva particolari formalità per l'esecuzione dei lavori ma il solo rispetto dei dettami dei PRG. La cosa che più mi fa incavolare è che l'ultimo atto di compravendita è del 1988 (quindi non proprio tanto vecchio) ed il notaio si è limitato a descrivere che l'immobile è costituito da un vano a piano terra e un vano a 1° piano inseriti in catasto alle p.lle 667 sub 2 e 668 sub 4 senza alcuna altra descrizione. Tuttavia i confinanti vengono descritti come sono nella realtà. E' proprio sulla base di questi dati che le u.i. in trattazione sono ben identificate materialmente ma non sulle plan. catastali ed è per questo che volevo agire come ho detto.

Comunque grazie per i contributi.

PS per Geoalfa: cosa intendi per:

quindi riepilogando, è senz'altro da fare:

a.) il tipo mappale da dove si evincerà chiaramente l'epoca della realizzazione dell'opra che dovràò essere anteriore o al 1967 o meglio ancora all'entrata in vigore del primo PRG.

Nel tipo mappale - ove occorra redigerlo - si preciserà in relazione la data di esecuzione della modifica che corrisponderà o sarà anteriore al PRG.

comunque la dichiarazione di notorietà circa la data di esecuzione e la eventuale corrispondenza con lo strumento urbanistico dell'epoca, può essere sottoscritta anche da persone estranee alla proprietà e comunque più anziane sono e meglio è.

auguri

Quel tuttavia non mi piace, perchè si prende a riferimento la condizione, nell'Atto, dei confinanti, che è meno importante della descrizione e dei dati identificativi catastali dei beni compravenduti.

L'immobile trasferito con quella descrizione e quegli identificativi catastali, è, si o no, la situazione presente nella realtà? Io, leggendo l'atto di proprietà capisco che è stato compravenduto un immobile costituito da un vano al piano terra e un vano al piano 1 identificati in catasto alla part.667 sub 2 e 668 sub 4. Se ciò non coincide con la realtà sono cavoli amari! Ognuno ha la proprietà che non coincide con lo stato di fatto, soprattutto per consistenza, e questo deve essere rivisto con una ricognizione degli atti di provenienza. A meno che le planimetrie associate ai subalterni citati siano quelle aggiornate ma non inserite in atti.

Saluti.

Proprio questa mattina sono stato in comune per vedere di reperire qualcosa ma, come prevedevo: niente di niente. Al comune hanno documenti che partono dal 1954, quindi dopo l'esecuzione delle variazioni.

L'immobile trasferito è quello presente nella realtà? Il proprietario dice di sì. Tutti gli altri proprietari (quelli cioè delle altre u.i. che compongono la part.lla) sono sicuri della loro parte. Perciò, per esclusione.....se 2+2 fa quattro!!! cos'altro possso fare? Anche se faccio una visura di tutte le planimetrie (ammesso di ottenere le autorizzazioni dei vari proprietari, cosa non proprio sicura per diffidenze di alcuni) troverò di certo scheletri nell'armadio poichè, come dicevo, negli anni che furono, ognuno facevo quello che voleva fare senza alcuna autorizzazione. Non so se desistere o agire come avevo inizialmente pensato.

Comunque ancora grazie a tutti

Cordialità

Giovanni

Non ti capisco.

Sei te che devi sovrapporre lo stato di fatto con quello descritto negli atti. I soggetti che vi abitano ti possono dimostrare che loro abitano nelle stesse condizioni da cent'anni e che non hanno fatto nulla di male. Ma te che cosa riscontri tra gli atti di proprietà? E' assodato che in Comune non vi sia niente e quindi tutta la regolarità urbanistica per consistenza e destinazione ante 54 passa dalle planimetrie presenti in catasto e da ciò che è scritto sugli atti riguardo l'aspetto giuridico.

Fare una fusione di due immobili la cui consistenza non è conforme nella realtà con quanto acquistato, diventa un pasticcio difficilmente recuperabile. Prima bisogna rendere conformi le planimetrie catastali e riportarle alla situazione descritta sugli atti di acquisto e poi procedere eventualmente con la fusione e diversa distribuzione interna, prestando attenzione sempre alla data dell'esecuzione degli interventi avvenuti senza titolo per richiedere eventualmente una sanatoria edilizia.

Saluti.

Mi costringi a reiterare quello che ti ho già detto:




solo così potrai evitare strascichi sia in termini di sanzioni dall'AdT per la ritardata denuncia ( che si evita dimostrando l'epoca di realizzazione in epoca molto superiore ai cinque anni ), sia in termini urbanistici, dimostrando che la costruzione è anteriore all'entrata in vigore del PRG e comunque anteriore alla "legge ponte".

Se ti fa piacere saperlo, ho risolto così casi analoghi!


saluti

Prendo atto dei vostri consigli e mi comporterò di conseguenza, vista la vostra esperienza sicuramente più consolidata della mia. Per completezza dei dati da me forniti, nei riguardi di "totonno", volevo aggiungere che la consistenza (catastalmente parlando) delle 2 u.i. che si vorrebbero fondere è conforme con quella indicata nell'atto: 1 vano la p.lla 668/4 + 1,5 vani la p.lla 667/2. Nelle visure è riportata la stessa consistenza in vani. Il problema è solo quello delle planimetrie che sono difformi dallo stato dei luoghi, hanno cioè sagome diverse e pertanto anche la superficie non rispecchia quella reale.

Vi ringrazio ancora una volata e mi dispiace avervi "tirato" in un problema che, a distanza, non è facile da risolvere ma che, tuttavia, grazie ai vostri consigli è ora più chiaro di prima.

Cordialità

Giovanni

Giovanni, a questo punto è chiaro che te non puoi fondere unità immobiliari che sono di diversa consistenza rispetto a quello che è stato acquisito. Quello che hanno in più i tuoi clienti, non è di proprietà loro perchè non lo hanno mai acquistato, per cui o procedi a un trasferimento delle porzioni dell'edificio a chi effettivamente le utilizza, con atto notarile, previa costituzione catastale delle porzioni oggetto del trasferimento, in cui partecipano tutti gli interessati, ripristinando una situazione giuridica che rappresenti la realtà attuale, oppure non far niente.

Saluti.

Bisognerebbe anche vedere cosa intende Marlin per "sagome diverse". All'epoca dell'impianto le abitazioni venivano spesso descritte in squadra pur avendo fuori squadra notevoli. Se fosse questa la causa della diversa sagoma, sarebbe più semplice da gestire.

Se ho ben interpretato la situazione indicata da Marlin, vorrei ritornare sul quesito originario ( per non distoglierlo da quello che è il suo incarico ), e lo farò sezionando a modo mio per rispondere,il più sinteticamente e puntualmente possibile:
[quote"."]
1.-) due piccole u.i. contigue (risalenti a prima del 1940) sono oggetto di compravendita.
le planimetrie sono completamente diverse dallo stato dei luoghi, anche i contorni, tanto che non sembrano appartenere alle u.i. stesse.
Ricerche in catasto sono state infruttuose.
Tutte le u.i. che costituiscono la p.lla, hanno subito variazioni negli anni in cui si poteva intervenire senza titoli abilitativi (primi anni 50) per cui è variata la mutua posizione tra le stesse, pur occupando la stessa sagoma in mappa.
Per sanare la situazione sto presentado un docfa con causali:
fusione - diversa distr. spazi interni - ampliamento (indicando in relazione che la sagoma della p.lla è sempre quella) e ristrutturazione.
Pensate possa essere una soluzione giusta?[/quote]
1.-) ti trovi nel caso in cui le planimetrie presentate in epoca dove anche il maestro di scola le produceva per poter rispettare la legge… ed in questo caso, visto che il “cassone è costituito da due particelle: 667 e 668 ” non devi fare altro che, come già detto, dovrai per prima cosa coinvolgere tutti i proprietari e redigere un Tipo Mappale per poi produrre le dichiarazioni DocFa per rettificare la rappresentazione delle uiu che risultano non conformi alla realtà.

[quote]2.-) Inoltre, presento EP, anche se non obbligatorio, per meglio rappresentare tutte le u.i. che costituistono il fabbricato e la loro mutua posizione.
Per quest'ultimo è obbligatorio indicare le divisioni tra le u.i. o posso ometterle in quando sconosciute?[/quote]
2.-) In questo caso specifico, anzi, soprattutto in questo caso, l’EP va presentato e redatto secondo le norme in vigore, con dovizia di particolare per evitare altri e possibili malintesi.

[quote]3.-) L'immobile trasferito è quello presente nella realtà? Il proprietario dice di sì.
Tutti gli altri proprietari (quelli cioè delle altre u.i. che compongono la part.lla) sono sicuri della loro parte.
Anche se faccio una visura di tutte le planimetrie (ammesso di ottenere le autorizzazioni dei vari proprietari, cosa non proprio sicura per diffidenze di alcuni) troverò di certo scheletri nell'armadio poichè, come dicevo, negli anni che furono, ognuno facevo quello che voleva fare senza alcuna autorizzazione.
Non so se desistere o agire come avevo inizialmente pensato.[/quote]
3.-) Dal momento che la esatta rappresentazione dello stato di fatto coinvolge tutti i proprietari, è anche doveroso coinvolgerli tutti, spiegando esattamente come stanno le cose e dimostrando la necessità di provvedere al più presto, non mi preoccuperei quindi di trovare gli scheletri, anzi se solo ne hai sentore, è anche giusto che li tiri fuori!

[quote]4.-) Totonno dice: “Prima bisogna rendere conformi le planimetrie catastali e riportarle alla situazione descritta sugli atti di acquisto e poi procedere eventualmente con la fusione e diversa distribuzione interna,
prestando attenzione sempre alla data dell'esecuzione degli interventi avvenuti senza titolo per richiedere eventualmente una sanatoria edilizia”. [/quote]
4.-) Concordo, ma a quanto sembra non riguarda il caso presente, ma verificherei attentamente.

[quote]5.-) Per completezza, volevo aggiungere che la consistenza (catastalmente parlando) delle 2 u.i. che si vorrebbero fondere è conforme con quella indicata nell'atto: 1 vano la p.lla 668/4 + 1,5 vani la p.lla 667/2.
Il problema è solo quello delle planimetrie che sono difformi dallo stato dei luoghi, hanno cioè sagome diverse e pertanto anche la superficie non rispecchia quella reale.[/quote]

5.-) Se sei sicuro che non c’è problema alcuno circa la proprietà o della paventata comunione, trattasi quindi di una rettifica delle mappe, prima, con relativa fusione con tipo mappale, poi della presentazione della rettifica delle schede, che nel caso non coinvolga tutti i comproprietari ( cosa questa da valutare dettagliatamente, potrà riguardare solo il tuo cliente