Buonasera,

sono a chiedere per cortesia lumi, a chi ne sa di più, riguardo ad una soluzione (secondo me non attuabile) proposta da un notaio.

Punto di partenza: un appartamento con relativa cantina di pertinenza, la planimetria d'impianto tuttora abbinata in banca dati catastale risale al 1952, censito com’era d’uso con un unico subalterno.

La cantina pertinenziale come rappresentata nella planimetria d’impianto non esiste più, al pari delle coerenze ivi evidenziate e pedissequamente riportate nell'atto di provenienza, a seguito di importanti lavori effettuati nel 1975 al piano cantinato per la trasformazione della centrale termica condominiale.

Di questi lavori non c'è una pratica edilizia, esiste tuttavia una delibera condominiale, sempre del 1975, per cui il Condominio avrebbe ceduto una cantina comune (sinora mai censita), ottenuta dalla dismissione del locale comune serbatoio, in cambio della cantina di pertinenza privata di cui sopra.

Ad oggi, ai fini della vendita, si rende necessario dividere quell’unico subalterno con pertinenza costituendo i due nuovi subb. del solo appartamento in Cat. A e del C/2 della cantina comune posseduta dal 1975.

Prescindendo dallo stato dei luoghi, secondo il notaio di fiducia del cliente, per conformità catastale e vendibilità del bene, con il DocFa di divisione bisogna costituire un C/2 “fittizio”, lui dice disegnato a tratteggio (??), che rappresenti la cantina pertinenziale d’impianto non più esistente, questo sub/unità verrà poi permutata (??) con atto notarle (??) con la cantina comune posseduta dal 1975.

Sbaglierò, ma a me questo modo di procedere pare fantascienza…, sempre che venga accettato dall’Ufficio. Personalmente riprodurrei, proprio per conformità catastale, lo stato dei luoghi aggiungendo alla causale divisione quella di diversa distribuzione e spiegando le motivazioni nella relazione tecnica oppure, in alternativa, valuterei l’usucapione, tramite mediazione, che porrebbe fine ad ogni diatriba.

Ringrazio sin d’ora chi vorrà essere d’aiuto.

Buongiorno,

nessuno sa essermi d'aiuto?

Grazie

Senza analizzare le carte è impossibile risponderti.

Una volta si rappresentavano nella planimetria delle UIU le parti comuni senza identificativo. Potrebbe essere questo il caso. Non si sa.

Vado un po' a fantasia.

La cantina rappresentata in planimetria è di proprietà esclusiva ma non si individua esattamente la posizione rispetto a tuue le altre cantine del piano scantinato, tutte di forma e superficie uguali.

Con la fortuna che mi rirovo faccio divisione tra abitazione e cantina rappresentando in planimetria la cantina in autonomia già scambiata con quella comune completa del corridoio di accesso comune dove si può individuare la collocazione della stessa come se fosse stata da sempre in quella posizione.

Una sorta di esatta rappresentazione grafica della cantina erroneamente graficizzata nella planimetria di impianto....

Al di là di questo pericolosissimo suggerimento sopra descritto, tornando con i piedi per terra, occorre produrre documentazione catastale per consentire una valida permuta tra il condominio e il soggetto proprietario dell'abitazione. Quindi costituire il vecchio bcnc come cantina C2 intestata ai soggetti del condominio aventi attuale diritto di proprietà e l'altra cantina C2 derivata dalla divisione con l'abitazione intestata al soggetto proprietario della abitazione. Fatto questo si procede alla regolare permuta delle cantine ristabilendo tutto quello che fu concordato dall'assemblea condominiale e traducendolo in trasferimento immobiliare formalizzato dalla trascrizione dell'atto pubblico.

Non capisco l'immobile fittizio a cher serva, l'importante ovviamente è che le cantine siano entrambi esistenti e reali e utilizzabili secondo la loro funzione prestabilita in sede di costruzione.

Grazie Manero per la tua cortese risposta, comprendo tutte le tue incertezze...

Di fatto la situazione è più articolata, speravo comunque di aver fornito i riferimenti indispensabili.

Ai fini della vendita, era necessario dividere un unico subalterno con pertinenza costituendo i due nuovi subalterni del solo appartamento in Cat. A, tale quale è rappresentato nella planimetria d'impianto del 1952, tuttora abbianata in banca dati, e ... del C/2 della cantina comune, posseduta dal 1975, in luogo di quella di pertinenza d'impianto.

Mio committente (iniziale) è il Condominio da cui ho ricevuto l'incarico di accatastare la cantina (comune, sinora mai censita) ottenuta dalla dismissione del locale comune destinato a serbatoio del combustibile così da poterla poi validamente permutare con la cantina di pertinenza scorporata di proprietà privata, compito che pacificamente svolgerei con un DocFa, causale in Unità afferenti - IDENTIFICAZIONE DI BCC, oltre l'elaborato planimetrico parziale poiché non esiste EP della particella.

Il problema è la cantina di proprietà privata, quale ancora ad oggi rappresentata nella planimetria d'impianto del 1952 dell'unico subalterno nonché come descritta (coerenze) nell'atto di provenienza.

Come dicevo in precedenza, quel vano non esiste più, i suoi muri sono stati completamente demoliti e, accorpando con diversa distribuzione porzioni di corridoio comune, è stato creato un disimpegno (un filtro) della centrale termica comune. Non c'è una pratica edilizia di questi lavori di trasformazione della centrale termica condominiale che hanno stravolto lo stato dei luoghi e la proprietà, a parte una delibera assembleare del 1975 di promessa permuta.

Assodato definitivamente che quel vano cantina non esiste più, cosa si rappresenta al suo posto nella planimetria catastale del subalterno del C/2 dello scorporo ai fini della permuta?

Il tecnico, amico del promittente venditore, ha presentato un Docfa di divisione rappresentando in planimetria come C/2 il disimpegno della centrale termica di cui sopra. Risultato: si è rogitato solo l'appartamento, escludendo la cantina perché non confome ecc. ecc. in attesa di sistemazione.

Quel tecnico si è poi dileguato, ora il notaio propone a me, per conformità catastale e vendibilità del bene, di presentare una rettifica del DocFa di divisione costituendo un C/2 “fittizio”, lui dice disegnato a tratteggio (??), che rappresenti la cantina pertinenziale d’impianto non più esistente, questo sub/unità verrà poi permutata (??) con atto notarle (??) con la cantina comune posseduta dal 1975...

Questa procedura mi lascia completamente perplesso, dovrei attribuire rendita e superficie a una unità che non esiste (mai visto)? Cosa otterrebbe in permuta il Condominio a fronte della cantina comune, unità reale, una unità fittizia, per farsene cosa? Che fine fa il disimpegno della centrale termica che invece esiste, sarebbe un nuovo bene comune da censire, nato come?

Anch'io ho proposto l'escamotage della "esatta rappresentazione" da te accennato, che in altri casi è stato risolutivo, sostituendo il disimpegno con la cantina comune promessa in permuta, ma trova assoluta opposizione da parte del notaio.

Grazie, saluti

Perchè dici che la cantina disimpegno comune è ancora tutt'oggi rappresentata annessa all'abitazione se il tecnico amico del venditore dileguato ha provveduto a scindere l'abitazione dalla cantina ??

Questo non lo capisco.

La planimetria dell'abitazione oggi per effetto di quella divisione dovrebbe essere senza la cantina. Tanto che poi tu rilevi che l'abitazione è stata venduta senza cantina !

Dove sbaglio ? C'è qualcosa che mi sfugge.

Non sbagli, hai ragione.

Confermo che a seguito delle divisione, la planimetria dell'appartamento è senza cantina e che, in luogo della cantina di pertinenza, nel C/2 di scorporo è stato rappresentato il disimpegno della centrale termica di nuova formazione del 1975.

Il fatto è che il notaio considera, come unica provenienza certa, la planimetria d'impianto, sicchè di fatto per lui la cantina è tuttora quella ivi rappresentata unitamente all'appartamento..., motivo per cui propone la sua soluzione.

Cambia Notaio.

Una volta che tu hai censito la cantina per il condominio (non BCC, ma C2) si può proseguire con l'atto di permuta dove sarà inserita la dichiarazione di conformità catastale dichiarata dalle parti di entrambi i locali da scambiarsi. Anche se non lo sono, non succede niente l'importante è che in atto sia dichiarata dalle parti (non da te tecnico evidentemente non ti deve essere richiesto).

Eseguita la permuta seguira un docfa dove verrà rappresentata la situazione reale della parte comune.