MHA!

Sarebbe stato sufficiente seguire il consiglio di Macius! :

[quote="macius"]Ci sono fior fiore di Sentenze che danno per pacifico che il sottotetto accessibile, non da parte condominiale e in mancanza di altri documenti, da una proprietà privata appartiene a quest'ultima.[/quote ]

Saluti

geoalfa

grazie geoalfa del tuo contributo



da parte mia il problema era piu come giustificare a liverllo urbanistico edilizio quasto ampliamemnto visto non avevo nessuna carta che provava la sua esistenza sin dall'origine, se qualcuno andava a chiedere come e quando fosse stata realizzata la botola e la parte calpestabile diciamo, visto in nessun atto era citata, quindi uno avrebbe potuto sostenere che lo avesse fatto il mio cliente 2 anni prima tanto per fare un esempio assurdo.

Non vi erano prove nemmeno che non fosse sempre stata li ma in italia a mio avviso vale piu il principio che ti devi discolpare tu piu che la presunzione d'innocenza !!

un saluto

... e invece è un problema SOLO di tipo giuridico civilistico molto serio.

Comynque se dai retta a Macius e Geoalfa non dovresti a vere alcun tipo di problema. Catasta il sottotetto come ampliamento e vai dritto. Può essere. pure che non ti dice nulla nessuno. Il catasto te lo registra. Ma fatti il segno della croce.



... e non sollevare il problema al Notaio e al venditore! Poi c'è Geoalfa e Macius che ti difendono!



Saluti

Ha ragione Totonno: intesta questo sottotetto/intercapedine ai 43 condomini e portali dal notaio. Il valore di mercato si valuta sui 500 euro che divisi per 43 faranno una cifra esorbitante, tutti non vedono l'ora di ricevere l'assegno di 11/12 euro!

Nulla importa poi se si é protratto il possesso ultaventennale sullo stesso.

Anzi, se c è stato l'utilizzo abusivo del loculo (non locale) i condomini andranno ristoranti con il canone di affitto degli ultimi 19 anni. E così si farà giustizia. Poi sarà il buon Dio a punire l'usurpatore!

Geniale. Come abbiamo fatto a non pensarci prima capre!

Buona domenica

Macius

Giusto!!

È vero, non ci avevo pensato.

Fai cosi intesta il locale ai 43 condomini!

Ridicolo

Saluti.

Ora aspetto Geoalfa che confermi la stragrande idea di Macius, e poi aspetto EFFEGI che stranamente non ha detto la sua ancora.

Vai, soluzione trovata!!!!



Aggiungo che l'usucapione su bene comune è una cagata pazzesca che solo macius poteva partorire. Oltre a EFFEGI.

Totonno caro, sai che ti voglio bene.

Il mio consiglio da amico é quello di prenderti 10 giorni e disintossicarsi da geolive: sarà doloroso non apprezzare i tuoi commenti ma dovremo giocoforza farcene una ragione. Quindi non seguire più gli argomenti per questo periodo, vedrai che tornerai più in forma di prima!.

Con immutato affetto

Macius

Tu Macius, invece ti prego di restare e continuare a dispensare cazzate a non finire su Geolive.

Comunque tranquillo che Son talmente cazzate le tue che non sono credibili e da non considerare seriamente.

Saluti

Che dire se nemmeno le Sentenze non lo rimuovono ?

Non dovrebbe prendersi solo dieci giorni, ma .... qualche anno !!!!!

Sennò continuerà a fare i casini , che faceva qualche anno fa, nella commissione catasto di Firenze !!!!

[/quote]
Tu Macius, invece ti prego di restare e continuare a dispensare cazzate a non finire su Geolive.

Comunque tranquillo che Son talmente cazzate le tue che non sono credibili e da non considerare seriamente.

Saluti[/quote]

Se senti che é una cosa che ti può far bene lo faró senz'altro.

L'importante è che tu stia in salute e in serenità.

Abbraccio

Macius

Ah ah ah



Ridicolo



Sei anche te per i 43 condomini! Forte.



Comunque mai stato nella Commissione catasto di Firenze. Non m'hanno voluto.

Appunto! Perchè avevano previsto il tuo comportamento che stai facendo qui su geolive.org

No, è che pensando di far bella figura gli ho scritto che ti conoscevo su geolive ! Allora m'hanno segato di netto.

Inserire la soffitta mai censita nella scheda di un immobile

Presunzione di proprietà del sottotetto in Condominio

La Sentenza n. 20.038 del 6 ottobre 2016 ha fornito un chiarimento in merito alla delicata questione della presunzione di proprietà dei sottotetti nei Condomini.

Tale disposto giurisprudenziale afferma che:

“L’appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al TITOLO, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è, in ogni caso, applicabile nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale, quando tale presunzione non sia superata dalla prova della proprietà esclusiva”.

Pertanto per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio,

in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche

- STRUTTURALI

- FUNZIONALI

cosicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117 comma 1, c.c.



Viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di ISOLARE dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia

DIMENSIONI e CARATTERISTICHE STRUTTURALI tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Di seguito si riportano tre casi pratici rappresentativi delle due fattispecie:

il sottotetto in relazione alla natura strutturale (solaio praticabile), dimensionale (altezza accessibile) e funzionale ( la botola prospetta il vano scale condominiale ), senza collegamenti diretti con alcuna unità di proprietà esclusiva, configura come un vano autonomamente utilizzabile dalla collettività, è pertanto da presumersi salvo titolo di proprietà CONDOMINIALE

Il sottotetto presenta altezza interna piuttosto rilevante, tanto che “ospita” un grande serbatoio di accumulo idrico: tale particolare non è di poco conto in quanto la presenza di impianti tecnologici destinati all’uso comune configurano la funzionalità di interesse collettivo dello spazio in cui sono ubicati;

Pertanto se il serbatoio serve il condominio il sottotetto è da presumersi di proprietà CONDOMINIALE salvo titolo.

In caso di un sottotetto con altezza interna molto contenuta, non utilizzabile funzionalmente ed autonomamente , ma configurato come mero “spazio” tecnico utile ad isolare e proteggere l’appartamento sottostante da caldo, freddo ed umidità, pertanto da presumersi di proprietà ESCLUSIVA dell’unità immobiliare sottostante.

Secondo il concetto giurisprudenziale espresso a nulla vale quindi, quale elemento probatorio della titolarità esclusiva, la presenza di una botola all’interno di una unità per accedere al sottotetto d’altra parte tale fattispecie è comprensibile vista la possibilità che la stessa possa essere stata realizzata (anche abusivamente) in un tempo successivo alla costruzione, onde usufruire in via esclusiva di uno spazio che magari è effettivamente condominiale seppur “tacitamente” non reclamato come tale.

Sottotetto di un edificio

Sentenza n. 1245/2019 Cassazione Civile – sezione VI

In tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.;

Viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Sentenza n. 6143/2016 Cassazione Civile
Il sottotetto è da considerare pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, allorché assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante.

Quando, invece, il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, in tal caso la sua appartenenza va determinata in base al titolo.

In mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio, essenziali per la sua esistenza (suolo, muri maestri, tetto, etc.) o necessarie all’uso comune (androne, scale, etc.) la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale.

Quindi:

Se per accedere alla soffitta si utilizza una botola e se non esiste scala propria (a chiocciola, retrattile, ecc.) ovvero si utilizza una normale scala a pioli, non c'è l'obbligo di accatastare la suddetta soffitta.

In sede di atto si riporta nella descrizione anche la soffitta non praticabile quale parte integrante dell'unità trasferita e si cita quanto previsto dalla Circolare Ministero Finanze - Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, n° 134 del 6 luglio 1941, punto 98, primo periodo.
Che c'entra la fusione?
Se si tratta di un appartamento già accatastato al quale deve essere aggiunta la soffitta la causale sarà ampliamento e nella relazione bisogna dichiarare che l'ampliamento non comporta la redazione del tipo mappale in quanto trattasi di soprelevazione.

Per l'atto cita gli estremi del titolo mediante il quale è stato acquisito l'appartamento sottostante la soffitta.

Se si tratta di unità stessa ditta da cielo a terra la proprietà è scontata.

Se si tratta di un appartamento dove ad esempio sottostante o lateralmente vi è un altro appartamento di altro proprietario (in pratica siamo in un condominio e la particella del lotto è la stessa) e se nell'atto non è stata citata la soffitta non praticabile come esclusiva dell'appartamento al quale detta soffitta va annessa, la soffitta potrebbe appartenere anche agli altri condomini.

Circa il confine 'stessa ditta' non va messo come tale ovvero come confine soggettivo.
Si deve mettere invece un confine oggettivo ovvero: altra u.i.u." oppure 'sub xx' oppure 'mappale yy' oppure 'mappale yy sub xx' qualora i mappali siano diversi dal mappale della unità in oggetto.

Se l'atto cita la soffitta non praticabile oppure prima del 2010 anche praticabile seppur non accatastata, io in casi simili si allega quasi sempre al DocFa la copia dell'atto con evidenzazione della parte interessata in merito alla citazione della soffitta.

Sottotetto non accatastato

Passo numero 1 : l'accesso agli atti per verificare ultimo progetto autorizzato.
Se dopo questo passaggio si riscontra che il sottotetto non è presente nei disegni (piante, prospetti e sez)

Passo numero 2: si deve verificare se in base ad altezze ecc : - è abitabile? - è conforme al prg vigente (nta) - e quindi se è sanabile (sempre nel caso costituisca volume).

Passo numero 3: Dopo la regolarizzazione urbanistica tramite sanatoria o altra pratica si aggiorni il catasto.

Dai e dai alla fine mi dai ragione. Ma che fatica.

Macius ancora non l'ha capito.

L'autore del post fortunatamente è stato messo in guardia. Si è evitato di accatastare il sottotetto NON ESCLUSIVO, spacciandolo per esclusivo senza titolo e venderlo senza poterlo fare. Sarebbe stato un bel guaio irreversibile le cui ripercussioni, se il Notaio non è sveglio, sarebbero emerse dopo il contratto, se le parti non fossero state consapevoli del fatto e rese edotte che la situazione è regolare così come è.

Già il venditore che ha comprato questa situazione di fatto con il sottotetto collegato al suo appartamento da una botola, è rimasto giustamente stupito di dover fare un accatastamento del sottotetto senza aver fatto nessuna opera. Difatti va bene così. Non va accatastato il sottotetto perchè NON è suo di proprietà esclusiva, non lo ha comprato prima e non se n'è impossessato dopo. Dispiace forse che questa cosa lo ha desistito dal venderlo, ma questo non è dipeso da lui, ma dal tecnico e Notaio che non hanno fatto un buon lavoro ostacolando la volontà delle parti con una procedura catastale che egli non può proprio fare.

Questo sta a dimostrare che il Geometra se non sta attento nella sua professione può creare danni alla comunità intera.

Per quanto concerne la regolarità urbanistica, l'autore della discussione ha già fatto le sue ricerche, ed essendo il locale realizzato per l'accesso al tetto condominiale, è molto probabile che questo sia stato costruito all'epoca della costruzione dell'intero edificio quindi segue l'atto autorizzativo dell'intero edificio.

Il fatto che il sottotetto non sia stato inserito negli atti di trasferimento delle unità immobiliari di cui fa parte il condominio sta a ribadire il concetto che quel locale in questione che non fa da isolamento al piano sottostante è considerato comune. La caldaia a servizio dell'unità sottostante, non influisce sulla proprietà e sull'utilizzo del locale sottotetto che rimane a comune.


Saluti

Mi ripeto per precisare e allego qui di seguito, allo scopo di evitare incomprensioni e scorrette indicazioni circa le varie modalità da usare per :

Inserire la soffitta mai censita nella scheda di un immobile

Presunzione di proprietà del sottotetto in Condominio
La Corte di Cassazione con Sentenza n. 20.038 del 6 ottobre 2016 ha fornito un chiarimento in merito alla delicata questione della presunzione di proprietà dei sottotetti nei Condomini.
Tale disposto giurisprudenziale afferma che:
“L’appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al TITOLO, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è, in ogni caso, applicabile nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale, quando tale presunzione non sia superata dalla prova della proprietà esclusiva”.
Pertanto, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo deve farsi riferimento alle sue caratteristiche
STRUTTURALI
e
FUNZIONALI
cosicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117 comma 1, c.c.
Viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di
ISOLARE
e
PROTEGGERE dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia DIMENSIONI e CARATTERISTICHE STRUTTURALI CONDOMINIALE
il sottotetto che presenta altezza interna piuttosto rilevante, per esempio tanto che “ospita” un grande serbatoio di accumulo idrico o altro impianto comune a tutte le u.i. sottostanti. Tale particolare non è di poco conto in quanto la presenza di impianti tecnologici destinati all’uso comune configurano la funzionalità di interesse collettivo dello spazio in cui sono ubicati. Pertanto se il serbatoio serve il condominio il sottotetto è da presumersi di proprietà CONDOMINIALE, salvo titolo.
In caso di un sottotetto con altezza interna molto contenuta e non utilizzabile funzionalmente ed autonomamente , ma configurato come mero “spazio” tecnico utile ad isolare e proteggere l’appartamento sottostante da caldo, freddo ed umidità, è pertanto da presumersi di proprietà ESCLUSIVA dell’unità immobiliare sottostante.
Secondo il concetto giurisprudenziale espresso, a nulla vale quindi, quale elemento probatorio della titolarità esclusiva, la presenza di una botola all’interno di una unità per accedere al sottotetto.
D’altra parte tale fattispecie è comprensibile vista la possibilità che la stessa possa essere stata realizzata (anche abusivamente) in un tempo successivo alla costruzione, onde usufruire in via esclusiva di uno spazio che magari è effettivamente condominiale seppur “tacitamente” non reclamato come tale.
Sottotetto di un edificio
Sentenza n. 1245/2019 Cassazione Civile – sezione VI In tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117 c. 1, c.c.; Viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Sentenza n. 6143/2016 Cassazione Civile
Il sottotetto è da considerare pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, allorché assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante.
Quando, invece, il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, in tal caso la sua appartenenza va determinata in base al titolo.
In mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio, essenziali per la sua esistenza (suolo, muri maestri, tetto, etc.) o necessarie all’uso comune (androne, scale, etc.) la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale.
Se per accedere alla soffitta si utilizza una botola e se non esiste scala propria (a chiocciola, retrattile, ecc.) ovvero si utilizza una normale scala a pioli, non c'è l'obbligo di accatastare la suddetta soffitta.
In sede di atto si riporta nella descrizione anche la soffitta non praticabile quale parte integrante dell'unità trasferita e si cita quanto previsto dalla Circolare Ministero Finanze - Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, n° 134 del 6 luglio 1941, punto 98, primo periodo.

Che c'entra la fusione?
Se si tratta di un appartamento già accatastato al quale deve essere aggiunta la soffitta la causale sarà ampliamento e nella relazione bisogna dichiarare che l'ampliamento non comporta la redazione del tipo mappale in quanto trattasi di soprelevazione.
Per l'atto si citano gli estremi del titolo mediante il quale è stato acquisito l'appartamento sottostante la soffitta.
- Se si tratta di unità stessa ditta da cielo a terra la proprietà è scontata. - Se si tratta di un appartamento dove ad esempio sottostante o lateralmente vi è un altro appartamento di altro proprietario (in pratica siamo in un condominio e la particella del lotto è la stessa) e se nell'atto non è stata citata la soffitta non praticabile come esclusiva dell'appartamento al quale detta soffitta va annessa, la soffitta potrebbe appartenere anche agli altri condomini.
Circa il confine 'stessa ditta' non va messo come tale, ovvero come confine soggettivo.
Si mette invece un confine oggettivo ovvero: altra u.i.u." oppure 'sub xx' oppure 'mappale yy' oppure 'mappale yy sub xx' qualora i mappali siano diversi dal mappale della unità in oggetto.
Se l'atto cita la soffitta non praticabile oppure prima del 2010 anche praticabile seppur non accatastata, in casi simili si allega quasi sempre al DocFa la copia dell'atto con evidenziata la parte interessata in merito alla citazione della soffitta.

Sottotetto non accatastato
Passo numero 1 : l'accesso agli atti per verificare ultimo progetto autorizzato.
Passo numero 2 : Se dopo questo passaggio si riscontra che il sottotetto non è presente nei disegni ( piante, prospetti e sezioni ) si deve verificare se in base ad altezze ecc :
- è abitabile?
- è conforme al prg vigente (nta) - e quindi se è sanabile (sempre nel caso costituisca volume).
Passo numero 3: Dopo la regolarizzazione urbanistica tramite sanatoria o altra pratica si aggiorni il catasto.