Ciao a tutti,

avrei il seguente dubbio da porre: ho un piccolo edificio condominiale di n. 5 ui, con un giardino di pertinenza di 400 mq.

Il giardino è censito con un mappale distinto rispetto al fabbricato, e al momento è erroneamente ancora censito al Catato Terreni come "fu d'accertare", e intestato al vecchissimo proprietario del terreno originario, pre-edificazione avvenuta nel 1962.

Nel dover aggioornare la situazione, non mi è chiaro se il giardino è ora da censire come AREA URBANA, o come BCNC.

Il giardino risulta ora proprietà dei 5 condomini per quote millesimali differenziate, in quanto trasferito con atti successivi derivanti un po' da vendita, un po' da successione, un po' per donazione ...

Le quote sono chiare a tutti perchè trasferite conprecisione di atto in atto.

Il problema è che non mi è chiaro, non avendo rendita nè l'area urbana, nè il BCNC, cosa cambi censirlo in un modo o nell'altro.

Io ricordavo che un'area urbana non può rimanere tale per sempre, ma dovrebbe essere solo transitoria per es. ad una successiva edificazione; ma confrontatami con il Tecnico catastale mi ha chiesto dove avessi sentito questa cosa perchè a lui non risultava ...

Da'ltra parte, censendolo come BCNC, quindi sopprimendo nomi e quote, credo che il discorso lo si evinca cmq dagli atti, e non da una visura catastale ...

Qualcuno saprebbe darmi qualche elemento in più per capire cosa mi sta sfuggendo nel ragionamento?

Grazie mille a tutti, e buona giornata,

Marta

Salve, le frasi in rosso sono in contraddizione, ma a chi è intestato questo terreno?? Non è chiaro, quanto meno devi unificare la ditta in base agli atti pubblici.

Dopo affronteremo gli altri problemi.

Saluti

Ciao SIMBA,

intanto grazie per la risposta ...

Hai ragione, intendevo descrivere prima la situazione errata oggi in bancadati (terreno al CT intestato all'unico vecchio proprietario), poi com'è invece oggi la situazione di fatto, cioè come dovrebbe risultare (area al CF intestata a 5 nominativi con quote differenziate, in base ai vari atti).

Per capire se presentare prima una voltura o meno, volevo capire l'iter completo, perchè se mi dite che non è da censire come AREA URBANA, ma come BCNC, allora la domanda successiva sarebbe stata: ma ha senso volturare un bene a cui poi devo sopprimere gli intestati? forse sì per "continuità storica"?

grazie ancora,

Marta

non si capisce se questa area e' anche individuata in qualche modo all'urbano, cioe' e' rappresentata nelle varie schede come corte comune???

...perche' se non lo e' come fai ad affermare che e' intestata a 5 persone in base agli atti?? in che modo sarebbe stata compravenduta???



devi spiegare questo , non si capisce quale sia la situazione all'urbano attuale, e se non e' all'urbano non si capisce come tu possa affermare che e' stata compravenduta.

Saluti

Salve

Per capire come devi censire quel terreno, dovrai capire lo stato di fatto e l'uso che ne viene fatto sul posto.

O meglio, se in loco il terreno è prevalentemente usato come BCNC (cortile comnune, passaggi pedonale, carrai, ecct.) allora va censito come tale.

Se invece quella particella è fine a se stessa e non ha un uso condominiale, ma un'altra destinazione, allora la devi censire come area urbana.

Considera comunque che quanto tu censisci in catasto deve corrispondere con l'effettivo uso sul posto, altrimenti Adt stessa, in sede di verifica, potrebbe sollevarti qualche problematica.

Saluti

Per BIOFFA:il terreno è distinto in mappa con il mapp. 100, e nei vari atti di compravendita, donazione, successione degli appartamenti si è di volta in volta citato " ... e la quota di XXX/1000 dell'area scoperta individuata al mapp. 100" ..

Quindi mettendo insieme i vari atti io so ad oggi come dovrebbe essere ripartita la proprietà.

In bancadati al CF non esiste nulla, e nelle planimetrie dei vari appartamenti ... viene citata solo come coerenza "giardino mapp. 100", ma direi che questo lascia il tempo che trova.



Per SIMBA: eh proprio qui sono indecisa ... A parte una piccola area urtilizzata per i bidoni immondizia, il resto è un bel giardino a prato, con aiule di fiori e qualche bell'albero. Direi che è un giardino tuttosommato "condominiale", ma quello che non capisco sono quali elementi potrebbero invece essere a farmelo definire "area urbana" .....

In quanto al fatto che larea urbana non può rimanere tale all'infinito tu hai qualche info in merito?



Grazie mille,

Marta

..rispondo velocemente alle tue, pero' poi devi darmi qualche altro chiarimento, per cui io direi che si tratta di corte comune , percio' io denuncerei tutto come BCNC, in riferimento al tempo di durata delle arree urbane, non esiste, resteranno tali fino a quando cambieranno destinazione........forse ti confondi con le unita' in corso di definizione.



.....per quanto riguarda il tuo problema di intestazione mi sembra di capire che detta area non e' rappresentata all'urbano ma nei singoli atti si compravendeva oltre all'unita' immobiliare anche una quota del mappale ai terreni o semplicemente spiegavano che si aveva a prop. in quota, considerando fosse gia' tutto all'urbano. ?

se si compravendeva la partticella ai terreni allora per allineare la ditta devi fare tante volture quanti atti sono stati fatti (comprese le successioni)...., e poi il tm per portarla all'urbano.

...il fatto pero' che nessuno abbia mai volturato il mappale ai terreni a mio avviso significa che detta area e' gia' all'urbano, .....possibile che nessun notaio abbia proceduto a detta volture, o meglio che abbia volturato solo la parte all'urbano e non ai terreni??? nelle successioni qualcuno ha citato la particella ai terreni o solo la scheda all'urbano??



questo e' da capire, perche' se invece e' gia' all'urbano allora devi solo fare un'istanza per portare la particellla da fua a e.u.



Saluti

Dando per certe:

-destinazione dell'area a giardino;

-intestazione ditta a più soggetti in quota parte di proprietà;

-che il giardino è utilizzato in forma comune e indivisibile tra i soggetti proprietari a servizio delle loro porzioni di edificio a cui il giardino è legato;

Per me l'area deve essere censita come bene comune non censibile ai subalterni porzioni dell'edificio. Questo preclude però che le quote risultanti sul terreno siano proporzionali ai millesimi di proprietà dell'edificio intestati agli stessi soggetti. Nel caso non fosse così non rimane che censirlo come area urbana preferendo l'aspetto giuridico piuttosto che quello di destinazione, proprio per motivi di intestazione giuridica diversa tra il giardino e le unità immobiliari delle quali il primo è pertinenza. Poi se i soggetti intestatari non vogliono avere problemi potrebbero sistemare l'aspetto della destinazione, perchè l'area urbana non avendo rendita ed essendo commerciabile è sempre sotto l'occhio degli organi di controllo dell'amministrazione finanziaria e dei comuni che vedono gli immobili sprovvisti di rendita come un mancato introito fiscale.

Ciao.

Per BIOFFA: negli atti viene citato il numero di mappale, ora controllo se viene mai fatto riferimento se lo stesso è censito al CT o CF.

In ogni caso, per capire se il bene è censito "anche"al CF come chiedi tu, non basta fare una ricerca in bancadati? Se mi risulta solo al CT non è sufficiente per dire che al CF non esiste nulla?



Per TOTONNO: eccoci arrivati al nocciolo ...

- le quote sono in millesimi, ma non corrispondono ai millesimi di proprietà degli appartamenti ... Forse inizlmente sì, ma con il tempo ci sono sommate donazioni tra uno e l'altro (sono tutti parenti), una successione a cui qualcuno ha rinunciato, etc. per cui al momento ci sono delle quote che dubito siano in relazione agli appartamenti.

Però, se io lo censisco come BCNC, è necessario che le quote siano proporzionali ai millesimi degli appartamenti? Non fanno fede cmq gli atti in cui si evince la quota ci ciascuno?

- cosa intendi quando dici che si potrebbe valutare la sistemazione della "destinazione" per non aver problemi con l'area urbana? In fondo sia area urbana che BCNC sono privi di rendita ...



grazie a tutti,

Marta

il mitico Antonio, in arte totonno, ha evidenziato un punto che personalmente davo per scontato, la ditta!!!

...se le quote non corrispondono ai millesimi condomiali, non puoi costituire il bene come bcnc ma devi denunciarlo come area urbana.



....anche in questo caso comunque dici che le quote sono diverse dagli appartamenti, per cui questo bene e' stato trattato indipendentemente dagli appartamenti, per cui sembra di capire che sia davvero ancora ai terreni, per cui e' forse vero che nessun notaio ha fatto le volture e che pertanto debbano essere fatte adesso.

...per capire se il bene e' all'urbano devi vedere primo come e' scritto nbell'atto, che citino il mappale e' scontato, pero' devi capire se dicono che il mappale e' pertinenza delle varie unita', (in questo caso ti stanno dicendo che e' all'urbano, tu dicevi all'inizio che nelle planimetrie e' segnato come coerenza, percio' potrebbe essere gia' all'urbano come comune)...oppure che oggetto della compravendita in quota millesimale e' il mappale 100 del fg, rendita, censito al catasto terreni ecc. ecc. se cosi' e' scritto allora e' ancora ai terreni.

...da quella coerenza, dall'assenza di volture a mio avviso l'area e' gia' all'urbano ed e' comune alle varie unita', cio' deve significare pero' che lo stesso non deve mai essere stato citato come tale in attio successioni (tu prima dici che non dovrebbe avere gli stessi millesimi di prop. degli appartamenti per cui hai qualcosa in mano che lo dimostra??)..

Saluti

Salve

Per capire esattamente il tutto bisogna analizzare molto ma molto attentamente quanto/i riporta/no scitto gli atti pubblici.

Non è la prima volta che si trova scritto che un soggetto compra l'appartamento e quota millesimale XXX dell'area coperta o scoperta su cui insiste il fabbricato stesso.

Questo discorso io l'ho già fatto notare altre volte in alcune discussioni, ma sono stato poco considerato.

Ma a riprova di quello che dico, se qualcuno vuole gli invio copia di atti pubblici fatti come io sostengo, cioè con citate le quote millesimali.

Saluti

Ciao, Stefano, stavo riflettendo su quanto ha scritto Fabio, che saluto. Per intanto condivido su tutto quanto egli scrive e mi riservo di aggiungere qualcosa e rispondere ai quesiti che Marta mi pone, non prima, però, di averci riflettuto sopra visto che l'argomento pare complesso.

Riguardo al tuo ultimo intervento che riporto, ho paura che tu faccia un pò di confusione sull'oggetto. Tu discorri dell'area sopra il quale insiste il fabbricato, Marta invece mi par di capire parli di un giardino pertinenziale al fabbricato condominiale posto su distinta particella limitrofa.

Ciao.

Intanto grazie a tutti per l'ampio e proficuo confronto.

E' esattamente come precisa TOTONNO: si tratta di un fabbricato (Mapp. 90) con limitrofo giardino (mapp. 100).

Visto l'interesse, posso provare ad allegarvi uno schema.

In realtà la quiestione l'ho semplificata per capire il nocciolo della questione, che una volta compreso avrei applicato al caso più complesso.

Se volete posso esporvi il caso più complesso, ma non vorrei generare ulteriore confusione ...



Fra poco cmq vi riporto quanto citato dagli atti, per far chiarezza.



Grazie, Marta

Ciao Antonio

Non è confusione, è che io voglio capire cosa c'è scritto negli atti pubblici, infatti se leggi attentamente la prima domanda del quesito si parla di quote millesimali.

E queste quote da dove vengono fuori??

Forse non sono stato proprio precisissimo nell'intervento precedente, ma lo scopo era quello dell'identificazione esatta degli atti pubblici.

Ciao buon pranzo

Mi sa che conviene che vi riporti la situazione esatta, così diventa anche più facile capire gli atti.

In origine si aveva il lotto libero evidenziato in rosso.

Nel 1962 il Sig. ROSSI ha costruito la sua villa (mapp. 60) con tutto un bel giardino di pertinenza.

Nel 1977 il Sig. ROSSI ha deciso di ricavare dalla villa un piccolo appartamento da vendere ad uno dei suoi figli (A), riservandogli una porzione di giardino al 100%.
Quindi la villa viene frazionata al CF nei sub. 1 (villa) e sub. 2 (appartamento), mentre il giardino viene frazionato al CT come vedete nell'attuale mappa:
- mapp. 248: venduto con l'appartamento sub. 2 al figlio (dall’atto: “porzione di giardino accessoria all’appartamento, da distinguere al NCT in base a TF n. XXX approvato dall’U.T.E. nel 1976, allegato alla presente sotto la lettera …”
- mapp. 246 e 249: rispettivamente camminamento pedonale e rampa carraia, che nello stesso atto vengono così descritte “nella vendita è compresa la proporzionale quota di comproprietà in ragione di 325/1000 delle parti comuni dell’immobile, individuate sotto alle lettere ….”
- mapp. 245 e 247: giardino (prato/aiuole/alberi) di proprietà ancora del Sig. ROSSI.

Nel 1984 il Sig. ROSSI ha deciso di ricavare dalla villa un altro piccolo appartamento (sub. 3) da donare ad un altro dei suoi figli (B), riservandogli una quota di 222,30/1000 dei giardini ai mapp. 245 e 247, oltre ad una proporzionale quota in di comproprietà in ragione di 150/1000 delle parti comuni dell’immobile …” (quindi mapp. Camminamento Mapp. 246 e rampa carraia mapp. 249)

Nel 1995 il Sig. ROSSI muore e quello che rimane del sub. 1 viene diviso in altri 3 appartamenti che, una volta passati in successione, vengono assegnati a:
- figlio A: oltre a quanto acquisito nel 1977, acquisisce quindi anche 1/3 dei 777,70/1000 dei mapp. 245 e 246 + 1/3 dei 525/1000 dei BCNC mapp. 246 e 249
- figlio B: oltre a quanto acquisito nel 1984, acquisisce quindi anche 1/3 dei 777,70/1000 dei mapp. 245 e 246 + 1/3 dei 525/1000 dei BCNC mapp. 246 e 249
- figlio C: acquisisce 1/3 dei 777,70/1000 dei mapp. 245 e 246 + 1/3 dei 525/1000 dei BCNC mapp. 246 e 249

Quindi:
Mapp. 246 e 247 (BCNC)
- figlio A: 325 + 175 = 500/1000
- figlio B: 150 + 175 = 325/1000
- figlio C: 175/1000

Mapp. 246 e 247 (giardini)
- figlio A: 259,23/1000
- figlio B: 222,30 + 259,23 =481,53/1000
- figlio C: 259,23/1000

Mapp. 248 (giardino): annesso in proprietà esclusiva all’appartamento di A.

Il problema è oggi in bancadati i mapp. 245-246-247-248-249 risultano censiti solo al CT come “fu d’accertare” e ancora intestati al 100% al Sig. ROSSI.

The end.

Premesso ora che:
- il mapp. 248 ho già provveduto a sistemarlo, volturandolo e annettendolo come giardino di proprietà esclusiva all’appartamento del Sub. 2
- non è intenzione dei 3 fratelli cedersi reciprocamente le quote per diventare proprietri in via esclusiva di una porzione ciascuno, quindi di annetterle ai propri appartamenti;

non mi rimane che capire se censire tutto come 5 BCNC, se censire il mapp. 246 e 249 come BCNC e gli altri come AREE URBANE, o se censire tutti e 5 come AREE URBANE.

Vi ho confuso, oppure ora è tutto più chiaro?

Marta