Ciao Totonno.

Artem ha chiarito in altri interventi che il terreno è disegnato sulla scheda di tutti e tre gli appartamenti, con su scritto corte comune. Non esiste censito nessun bcnc.

Tutte le unità del fabbricato appartenevano prima del primo atto mai stipulato sull'edificio allo stesso proprietario, percui il problema di altri aventi causa nella comproprietà non esiste.

la planimetria allegata all'atto dovrebbe essere quella che riporta il terreno definito come corte comune, non come corte esclusiva.

Ecco dove io vedevo l'analogia: c'è un'ente urbano che viene venduto privo di suo specifico identificativo a Catasto Fabbricati.

Ciao, Samsung.

Per il problema in questione. Abbi pazienza ma non credo ad un errore così madornale del Notaio che chiede esplicitamente di accatastare il giardino per venderlo. Possibile che questi viene poi fatto rimanere a comune e lo vende esclusivo lo stesso Notaio ??

C'è qualcosa che non torna.

Io ho il dubbio che il collega Artem non abbia la planimetria dell'immobile donato all'epoca del censimento del giardino da comune a esclusivo.

Artem possiede, secondo me, le planimetrie originarie del primo censimento.

Dovrebbe essere stata fatta un altra planimetria di tutte le unità immobiliari senza il giardino che è stato disegnato per intero in conto esclusivo all'immobile, per permettere di trasferire il giardino accessorio esclusivo come il Notaio suggeriva. Probabilmente si poteva fare questa ridistribuzione di tutti i subalterni poichè l'intestazione era di unica stessa ditta.

Per questo io direi di andare cauti nel suggerire ad Artom delle procedure che potrebbero complicare la situazione.

Saluti

Il notaio quel giardino l'ha già ceduto nello stesso atto di donazione del padre al figlio.




Però Artem esclude ciò.




Già i primi interventi ( Geoalfa, Bioffa...) avevano rilevato un'approssimazione nel comportamento del notaio. E questo ce lo dobbiamo dire. Mi sembra però che si possa intervenire per rimediare correttamente, nel modo che suggerisci, cioè ridisegnare i tre appartamenti privi della corte comune, e censire un nuovo F/1. La differenza sta nel fare successivamente un atto di precisazione di dati catastali anzichè un atto di vendita, perchè la vendita del giardino è già stata fatta.

Hai ragione Samsung. Questo mi era sfuggito.

Vi descrivo come sono disegnate le 4 planimetrie dei 4 sub.

La schede riportano la planimetria del rispettivo sub in scala 1:100, l'altezza, il piano e l'orientamento.

A ridosso dei muri esterni c'è scritto 'stessa proprietà' e non 'corte comune';

Ora più in basso a sinistra è disegnata un'altra planimetria questa volta in scala 1:500 (quindi più piccola rispetto alla planimetria principale) che rappresenta la sagoma del terreno, con all'interno la sagoma del fabbricato. Inoltre per tutti e 4 i lati del terreno sono indicati i nomi dei proprietari confinanti.

Da nessuna parte c'è scritto corte comune; il giardino non è disegnato in nessuna planimetria, e quel disegnino rappresentante la sagoma del terreno e del fabbricato in basso a sinistra, credo che avesse la funzione di posizionare ed orientare la particella in mappa rispetto al contesto e non di indicare la corte comune.

A questo punto, le cose a mio parere cambiano di molto e solo in positivo.

Siamo in presenza di un bene ricevuto in donazione non esattamente rappresentato in tutta la sua consistenza... !

Per me la strada è in discesa.



Saluti

Ciao Totonno, il tuo ottimismo mi solleva

Potresti spiegarmi perchè seconto te la strada diventa in discesa?

Secondo me il giardino non è censito come bene comune quindi per differenza deve essere un giardino esclusivo. Di chi è esclusivo questo giardino lo descrive l'atto di donazione. Adesso il notaio chiede semplicemente di censire il giardino come è stato trasferito. Per far questo basta semplicemente fare un docfa di ampliamento dell'abitazione al piano terra che verrà dotato del giardino esclusivo così come descritto nell'atto. Nulla c'è da fare riguardo le altre unità immobiliari che già non hanno il giardino comune.

Secondo me non importa neanche fare l'F1.

Questo ovviamente se la donazione è avvenuta prima del 2010. Adesso mi sfugge questo particolare che spiega magari il parere di Bioffa69 e Samsung. Mi piacerebbe sapere il loro parere sul fatto che il giardino non è mai stato bene comune.

Artem riporta che l'atto di donazione è stato fatto di recente, se è stato fatto dopo il 2010 al suo interno lo stesso atto di trasferimento presenta la dichiarazione dellla conformità catastale e senza che il giardino esclusivo sia interamente rappresentato nella consistenza del bene, è un problema di legittimità dell'atto eseguito.

Saluti.

Il non avere sotto gli occhi tutta la documentazione raccolta spesso ci fa svariare in una direzione o nell'altra a volte anche in modo contraddittorio. Daltrondo l'approccio a questo forum, perlomeno il mio approccio, è quello non tanto di ottenere la soluzione ai miei problemi già bella confezionata, (certo anche quello... sarebbe il massimo e qualche volta è accaduto), ma mi aspetto di più una serie di punti di vista che magari non avevo considerato, e che mi aiutano a decidere meglio. Io ho sotto gli occhi il problema in tutte le sue sfumature, mentre chi mi risponde lo fa sulla base di ciò che gli ho scritto e di come la sua mente lo traduce.

Dopo l'aggiornamento di Artem mi viene da ricondurre il caso a quello piuttosto ricorrente, soprattutto negli anni scorsi, del classico sottotetto che non è mai stato disegnato su nessuna planimetria, ma che il notaio ha descritto nell'atto come parte integrante della vendita.

Abbiamo sempre rianimato quei cespiti in catasto con una semplice pratica, o di unità afferente a se stante, o di ampliamento all'unità sottostante, avendo cura di allegare l'atto notarile che comprovasse la legittima proprietà del dichiarante.

Sapere che le planimetrie riportano solo l'appartamento senza nessun giardino di nessun tipo (l'estrattino di mappa disegnato a margine, come hai intuito, è l'antenato di quello introdotto nei primi EP, oggi soppresso), ci fa già dire che non è necessario ridisegnarle per escludere ciò che già manca.

Sul fatto che sia corte comune o meno, nel momento che l'intera particella neile sue diverse suddivisioni è di un unico proprietario perde interesse se non censita. E sarò quindi libero di trattarla secondo le mie intenzioni, in questo caso donarla al figlio assieme all'appartamento.

Sulla questione della 122/2010 tutte le interpretazioni che mi è capitato di leggere sono concordi sula fatto che non si applicano alle aree urbane: se agisco come suggerito dal notaio probabilmente non sbaglio, perchè l'area urbana può sfuggire alla 122/10 solo se ha una sua autonoma funzionalità e quindi F/1 se invece l'area è priva di questa autonomia ed è al servizio del fabbricato o dell'unità immobiliare si ricade negli obblighi della 122/10.

PS: Perchè dico "probabilmente non sbaglio", perchè la discriminante tra area autonoma e non autonoma dipende anche dalle parole utilizzate dal notaio.

Buongiorno Samsung.

Il concetto è proprio quello, basta sostituire il termine sottotetto con giardino.

Riguardo il rispetto della conformità catastale non capisco se si riferisca all'atto di donazione già fatto o a quello da fare.

La richiesta del Notaio che deve redigere l'atto da fare, proprio per il rispetto della conformità catastale obbligatoria, è corretta. Non capisco però accatastare come F1 il giardino quando questo è appurato sia un accessorio esclusivo dell'abitazione al piano terra così come esattamente descritto nell'atto di donazione.

Il problema sarebbe invece nella falsa dichiarazione di conformità catastale del bene trasferito nel caso che l'atto di donazione fosse stato redatto dopo l'entrata in vigore della normativa nel 2010. Conformità che al momento della stipula il bene non avrebbe avuto, visto la mancanza di rappresentazione del giardino in planimetria e conseguente non introduzione di questo accessorio nel classamento e nella consistenza catastale dell'intero appartamento . Però anche in questo caso, secondome fare l'F1 non correggerebbe la falsa dichiarazione già trascritta nell'atto di donazione.

Evidentemente mi sfugge ancora qualcosa.

Saluti

Buongiorno Totonno.

Finora non stiamo parlando di atti incombenti. Si parla di F/1 con l'unico scopo di dichiarare in Catasto con i suoi identificativi un'area urbana, compravenduta dopo il 2010, senza che questa fosse mai censita, in alcun modo a Catasto Fabbricati.

Ci siamo già detti quanto sia stato avventato il notaio nel suo operare, ed interrogati persino sulla validità di tale atto ai sensi della 122/10.

Sulla validità dell'atto stiamo camminando sul filo del rasoio, perchè se da un lato le aree urbane F/1 e persino i terreni pertinenziali alle abitazioni che mantengono la loro vocazione agricola sono esenti dagli effetti della 122/10, dall'altra sappiamo che se tale area è al contrario pertinenza esclusiva e quindi capace (all C dpr 138/98) di aumentarne la consistenza, questa deve essere censita assieme al bene principale. Di conseguenza abbiamo una difformità, sulla planimetria dell'appartamento che manca di una sua pertinenza esclusiva.

Queste sfumature le deve valutare Artem in base alla sua conoscenza diretta del problema.

Artem ha descritto parzialmente il cespite donato e deve ragionare per bene su cosa significano le parole del notaio. Per esempio, mi viene in mente l'art 13 comma 3 dm 28/98, con la sua descrizione delle pertinenze che non sono oggetto di rappresentazione. E' su considerazioni come questa che Artem deve decidere l'obbliagtorietà o meno della rappresentazione del terreno sulla planimetria dell'appartamento.

Il notaio sa che il suo atto non è nullo se ciò che ha donato è una F/1 ed è per questo che suggerisce tale strada al cliente. In modo da allontanare la sanzione più grave: la nullità.

Nonstante tutto mi sembra rimanere il problema della mancanza di identificativo, che dalla 650/72 deve essere presente sull'atto, con poche eccezioni, che però devono essere espressamente chiarite sull'atto. Un atto di precisazione di dati catastali mi sembra quindi il minimo sindacale al quale il notaio non potrà sottrarsi.

La discussione sarà dura.

Questo è ciò che ho capito del problema, chissà che non sia io la persona a cui sfugge qualcosa.

Distintamente

Se l'atto è stato eseguito dopo il 2010 (si dice solo che l'atto è recente), per me non ci sono discussioni, l'atto è nullo perchè continene una dichiarazione sulla regolarità catastale completamente falsa con tutte le conseguenze che si porta dietro.

L'area al momento dell'atto non è un F1 perche è un accessorio esclusivo dell'abitazione che concorre alla consistenza ed al classamento del bene.

Saluti.

Detta così è difficile darti torto. Ma quando si parla di aree urbane si entra in un arcipelago di distinguo piuttosto vasto.

Per esempio te ne introduco uno: la norma in discussione dice che la conformità deve essere certificata secondo la normativa catastale. Per esempio mi pare che l'obbligatorietà della rappresentazione delle corti esclusive risalga al 2002 (Docfa 3). In assenza di alcun lavoro io non sono obbligato a presentare nessuna variazione, per cui una planimetria redatta prima del 2002 senza rappresentata la corte esclusiva la posso considerare conforme (se il rapporto di pertinenzialità è sorto prima del 2002).

Adesso che il rapporto di pertinenzialità sia sorto dopo il 2002 chi lo dice ? Forse lo abbiamo equivocato noi considerando comune l'area in parola, in realtà il padre può sempre averla considerata pertinenza esclusiva di quell'appartamento.

Questo solo per dire che quando parliamo di aree urbane bisogna ragionarci su per bene.

Mi sfugge la norma che citi dell'obbligo della rappresentazione della corte esclusiva dal 2002.

Personalmente le pertinenze esclusive le ho sempre rappresentate nelle planimetrie, non ho ma sentito che sarebbe stato corretto anche non rappresentarle pero magari mi sfugge.



Saluti

Io credo che Samsung si riferisca a quando è stata resa obbligatoria la rappresentazione della area esterna esclusiva nella stessa scala dell'UIU principale, coincidente con l'avvento dei poligoni per il calcolo della superficie catastale nel docfa 3.0, uscito (credo) nel 2002.

Prima di allora non è che non si rappresentavano, ma lo si faceva ad una scala differente per farla rientrare nel quadro della planimetria. Solitamente quindi veniva consentito di rappresentare l'estratto di mappa in un angolo del riquadro della planimetria dell'unità urbana, nella scala di 1/1000 o 1/2000.

Saluti