Salve a tutti..Ho cercato nei vari forum ma non ho trovato un caso simile al mio

Ringrazio anticipatamebte chi potrà aiutarmi..

La situazione è questa: il padre del mio cliente circa 40 anni fa ha acquistato un terreno e ci ha costruito all'interno un fabbricato composto da un locale box a piano terra e da tre appartamenti (1 per ogni piano per un totale di 3 piani in elevazione)..non esiste elaborato planimetrico ed in mappa il fabbricato risulta graffato con una S al terreno circostante..al Catasto terreni inserendo foglio e particella mi da ente urbano e promiscuo, mentre al catasto fabbricati mi escono i 4 sub.

Fatta questa premessa il mio cliente dopo esser diventato proprietario del piano primo (per donazione) mi dice ché il notaio gli ha consigliato di far accatastare il giardino e renderlo di pertinenza del piano primo..infatti nell'atto appena fatto è specificato che il giardino è solo di sua proprietà ed è lasciata la servitù per i piani superiori..

In che modo posso rendere il terreno circostante il fabbricato, solo del piano primo?

Ps per ogni planimetria è disegnata la sagoma del fabbricato e la sagoma del terreno

Dalla descrizione che ci fai sembra di capire che il notaio ha fatto una grossa corbelleria, infatti se la corte comune a tutti i sub era rappresentata su tutte le schede,

avrebbe fatto meglio a non stipulare, se non dopo che fossa stato creato l'EP dove si costituiva la corte da assegnare al proprietario del piano primo e poi anche creare una servitù di passaggio indicando gli estremi corretti, per regolarizzare l'utilizzo di questa anche a favore degli altri due ( che avrebbero avuto solo ed esclusivamente il diritto di passaggio su una parte della particella creata ex novo!) e quindi sarebbe stato più consono rifare le schede di tutti gli appartamenti a cui togliere appunto la corte per creare una unità a sé stante!

A meno che nel rogito questo fatto sia adeguatamente descritto, ti sarà un pochettino diffcile.

Infine dovresti essere più chiaro sulla situazione al catasto terreni e spiegare perchè è promiscuo.

saluti

Salve Geoalfa e grazie per la risposta.

In mappa il fabbricato ed il terreno circostante hanno un unico identificativo catastale..quindi stesso foglio e particella; andando ad effettuare la visura catastale con questi dati, al catasto terreni mi dice qualità: ente urbano partita:area di enti urbani e promiscui; mentre al catasto fabbricati inserendo tali dati mi appare l'elenco dei sub (ne sono 4)

L'accatastamento risale al 1970 e pare che all'epoca inserire sagoma del fabbricato all'interno della sagoma del terreno con i relativi nomi dei proprietari confinanti su tutte le schede planimetriche, fosse un modo per orientare/ posizionare il fabbricato..quindi escluderei che si trattasse di assegnazione di corte comune.

Visto che all'NCTR, la qualità è E.U., significa che tutta la particella è all'urbano.



Concordo con geoalfa, che il Notaio ha fatto una grossa corbelleria, perchè la corte avrebbe dovuto essere identificata prima dell'atto per poterla vendere.



Per capire di chi è la corte potresti visionare la PTA catastale e vedere se sui modelli è indicata come parte comune la corte.



Potresti anche recuperare tutti gli atti di vendita per dimostrare che la corte è stata espressamente esclusa dalla vendita.



Evidentemente queste ricerche andavano fatte prima di fare l'atto, anche perchè per quanto ne so', non è piu' possibile procedere ad atti a cui seguiranno atti di identificazione, perchè di fatto il Notaio ha fatto una cosa del genere.



Saluti



P.S. la corte comunque è sicuramente in carico all'urbano (visto che ai terreni è E.U.), e se non è legata a nessuna unità, darei quasi per certo che sia comune a tutte, comunque se riesci a rintracciare la busta , verificherai il tutto. (chiaramente se comune a tutte le uiu, tutti i prop. dovevano partecipare all'atto per la vendita).

Non esistono atti perché il fabbricato è stato costruito dal padre del mio cliente ed il primo passaggio ad essere stato effettuato è stata proprio la donazione..

Che intendete nel dire che la Corte doveva essere prima identificata? Bisognava darle un sub? Categoria f1 e venderla? Indicandola con il nuovo sub anche nell'atto?

Siccome l'atto è stato fatto di recente è possibile contestarlo?

Circolare ministeriale 2/2010, attuazione decreto legge 31 maggio 2010, n.78 -art.19, comma 14.

"......gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento,.....................su fabbricati già esistentidevono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto..."



Di fatto tutto cio' che viene compravenduto deve essere rappresentato sulle planimetrie catastali e deve essere conforme alla realtà.



Nel tuo caso la corte non esiste in nessuna planimetria e pertanto non può essere compravenduta nel modo che ha fatto il notaio.



Per cui la cosa va messa a posto adesso, ma visto che è stato fatto un atto, la corte è stata compravenduta come comune?



Penso sarà anche da valutare, come dice la legge, se un atto fatto in tale modo è valido o a rischio nullità.



Saluti

I margini per contestarlo ci potrebbero essere, bisogna vedere la planimetria allegata all'atto come è fatta. E come viene descritto a parole il bene donato nell'atto. La legge 78/10 incombe.

Bioffa 69 ho letto l'atto di donazione e il notaio descrive, come di solito, l'unità immobiliare identificandola con i suoi dati catastali (mi riferisco al piano primo)

Subito dopo scrive che anche l'intero giardino diventa di sua proprietà..specificando che su tale giardino per un tratto è istituita la servitù di passaggio per i piani superiori...per il resto non fa riferimento a nessun dato catastale

Allora siccome la 78/10 non si applica agli F/1 la strada si trova.

Tecnicamente come mi consigliate di procedere?

Vi sono molto grato per la disponibilità

Salve

Forse ti ho già risposto da un'altra parte, salvo diversa disposizione specificata in un atto pubblico o altro, la proprietà del giardino (cioè l'area scoperta) e l'area insistente sotto al fabbricato, entrambi sono di diritto di tutte le u.i. dell'intero fabbricato.

Bisognerebbe leggere se ci sono atti e cosa dicono, alcuni notai specificano i millesimi, altri citano sono degli art. del c.c. per le parti comuni.

Il fatto che il notaio abbia scritto una biscerata ha poco valore legale, perchè chi ti trasferisce una proprietà deve avere una provenienza giuridicamente valida, altrimenti non ha alcun valore scrivere come ha descritto il notaio in merito alla proprietà del giardino.

Per cui parto dal presupposto che il giardino sia comune a tutte le u.i., e allora rispondendo al tuo quesito: dovrai optare per due soluzioni:

1- solo pratica all'urbano docfa nel quale crei ed individui una F1 (area urbana che identifica il giardino)

2- fare un frazionamento ai terreni creando due particelle, una dove insiste il fabbricato e l'altra per il giardino, successivo docfa per creare la F1

3- poi si va dal notaio e il prop. del P.I. si compra, da tutti gli altri, quel giardino e poi lo accorpa al suo appartamento.

Saluti cordiali

Atti precedenti non ce ne sono...considerando che il giardino o area scoperta non è citato da nessuna parte,da quel che state scrivendo apprendo che per legge è una parte comune di tutte le unità immobiliari che fanno parte del fabbricato;

il notaio prima di rogitare avrebbe dovuto far in modo che il giardino avesse un'identificazione catastale quindi avrebbe dovuto far creare un F1 - trasferirlo all'attuale proprietario del primo piano - ed infine per unire il giardino al piano primo fare un docfa per fusione.

Mi sbaglio? Ma ora che il notaio a proceduto in maniera sbagliata come mi comporto? Spiego tutto al mio cliente dicendogli che la forma con cui il notaio gli ha trasferito la proprietà è errato? E che soluzione posso esporgli?

Sono molto confuso...

Ciao Stefano, direi che il frazionamento ai tereni, visto che la corte rimane sempre nello stesso lotto, non serve.

La proprietà di tutta la palazzina è del padre, per cui bastava procedere alla variazione prima della vendita, dove si rifacevano tutte le schede , attribuendo la corte esclusiva al p.1.



Adesso sono concorde che per vendere la corte la stessa la si debba rappresnbtare per cui identificare come area urbana (che rimanendo nel lotto non deve essere identificata ai terreni), però vanno fatte le dovute ricerche per capire se la stessa nei modelli catastali è considerata comune (cosa che penso cosi sia).

Capito questo, penso proprio sia obbligatorio procedere a variare tutte le schede con la causale stralcio corte comune, che se anche non rappresentata sulle schede potrebbe essere indicta nei modelli, per cui per evitare problemi futuri è utile procede ad una pratica dove sia specificato che la corte comune viene stralciata.



Una volta identificata cosi' l'area urbana, intestata in quota a tutti i prop. (per cui al padre e in parte al figlio), deve tornare dal notaio per fare quello che una volta si chiama atto di identificazione catastale, cioè identificare cio che già era stato compravenduto.

Peccato che ormai non è piu possibile procedere a tali atti, proprio perchè tutto cio che viene compravenduto deve essere già correttamente denuciato e rappresentato in catasto.

Insomma il notaio non poteva fare un atto descrivendo la corte in tale modo.

Io la vedo così.

Per samsung, adesso mi sfugge in che modo la legge possa non interessare le F/1, però in questo caso nel periodo temporale dell'atto non esisteva e non esiste nessuna F/1, per cui non penso che cio che vuoi dire si possa applicare al caso specifico.



Saluti

Ciao Fabio



Che non serva il FR ai terreni sono d'accordo, che sia vietato direi di no, che sia una alternativa o opzione in più lo riconfermo.

Sono anche d'accordo nel sistemare definitivamente le altre schede già in atti, è meglio tutelarsi per il fututo.

Il notaio poteva anche descrivere una cosa del genere, magari su indicazioni delle parti, il fatto è che non ha alcun valore legale perchè manca la provenienza leggittima su quella frase scritta.

artem, ho terminato oggi una pratica identica alla tua, manca solo andare dal notaio, e ho scelto la strada di fare Fraz. ai terreni (proprio perchè non è vietato), ma se ti piace di più puoi fare come ti ha detto anche Bioffa69 (solo pratica all'urbano).

Saluti cordiali