Purtroppo no Totonno, gli acquirenti hanno comprato alla cieca fidandosi del responsabile dell'agenzia, amico di famiglia etc...e gli accordi erano appartamento+cantina+garage, poi in fase di lettura dell'atto tra fogli, sub,mappali,beni comuni,ipoteche e sottoscrizioni non si sono accorti del fatto che non vi era menzionato il garage..
ed ora ci si ritrova in questa situazione, principalmente per il fatto che nessun tecnico ha seguito la questione;

Salve,
mi permetto di intervenire, tanto siamo tra amici :lol:

Sarebbe interessante capire:
se di fatto il garage è di fatto "passato" all'acquirente con la regolare consegna delle chiavi e la presa di possesso dello stesso, palesemente.

se il venditore risultava intestatario di 1/12 del garage.

Se queste due condizioni sono soddisfatte, potrebbe essere possibile volturare il 1/12 appellandosi alla dicitura "e tutti i relativi diritti sugli spazi comuni".
Secondo me la cosa, dal punto di vista legale andrebbe approfondita, ma a primo acchito la riterrei praticabile.

D'altronde non c'è una manifestazione espressa di volontà di riservarsi il 1/12 sul garage da parte del venditore, invece c'è la volontà di cedere tutti i diritti sulle parti comuni.

Altri pareri?

Si il garage è passato "di fatto all'acquirente" nel senso che nel mazzo di chiavi hanno anche quella del garage ma non lo utilizzano;

Si, il venditore risultava intestatario di 1/12 di tutti e 8 i garage...

...e se uno dei 4 condomini rimasti senza garage si alza la mattina e inizia a pretendere pezzi di garage o conguagli in denaro???

Scusa, Claudio. Forse ho capito male io. Pensavo si stesse parlando, non della obbligatorietà o meno della registrazione del compromesso, che assume aspetti squisitamente fiscali e di garanzia verso l'acquirente, ma di validità dell'atto di trasferimento che comunque può essere modificato rispetto al compromesso se le parti lo decidano di comune accordo.

Saluti.

Dispiace per l'acquirente che non ha comprato involontariamente i dodicesimi dei garage. Per questo dovrà rivalersi su chi lo ha indotto alla sottoscrizione dell'atto di compravendita.
Rimane il fatto, a mio parere che occorra acquistare i dodicesimi di garage con un atto di compravendita distinto. Altrimenti questi dodicesimi rimarranno per sempre intestati al venditore.

Ci potrebbe essere la possibilità che il venditore, messo a conoscenza del disguido, possa essere convinto a rimediare in qualche modo, riconoscendo una propria responsabilità dell'accaduto e quindi, di comune accordo, considerare la possibilità di una rettifica dell'atto originario, con l'aggiunta dei garage, del prezzo aggiuntivo e delle relative imposte conseguenti, oltre che oneri notarili etc... che forse potrebbero essere rimborsate da chi ha causato e riconosciuto il presunto danno. Siamo nella fantascienza, ma non si sa mai. ci sono anche venditori per bene sulla terra.

Saluti.

[quote]Si il garage è passato "di fatto all'acquirente" nel senso che nel mazzo di chiavi hanno anche quella del garage ma non lo utilizzano;

Si, il venditore risultava intestatario di 1/12 di tutti e 8 i garage...[/quote]



In effetti la cosa non è chiara....... e quindi non è neanche di facile soluzione, già il fatto che non lo utilizzano, vuol dire che non sono sicuri di quello che hanno comprato.

[quote]...e se uno dei 4 condomini rimasti senza garage si alza la mattina e inizia a pretendere pezzi di garage o conguagli in denaro???[/quote]

Non penso che gli 8 garage sono abusivi, se c'è un progetto, alla base ci devono essere le autorizzazioni di tutti i condomini, e/o accordi a monte della presentazione.

Se poi sono abusivi, è chiaro che i problemi ci sono tutti, ma al quel punto come lo inserivano nell'atto?

E' opportuno sviscerare tutti gli aspetti e poi affrontare il problema, magari con un legale.
Saluti

Totonno, è quì che io non sono d'accordo, poichè se nell'Atto di acquisto si è indicato l'intero importo compreso il garage, su quell'importo si sono pagate le rispettive tasse: mi sembra che solo con un Atto di rettifica (o di migliore identificazione catastale) si possa evitare di ripagare tasse non dovute.



Ciao, Gaetano ... poi mi vengono a dire che noi siamo troppo cari .... ma che ... ([size=9]il solfato anidro di calcio citato prima[/size]), un paio di cent'euri riconosciuti al Tecnico ....

Ciao, buon lavoro a tutti.

non sarebbe meglio indurre il venditore a fare un atto di divisione tra tutti i condomini e poi vendere in piena proprieta' il garage al mio cliente?magari specificando che le tasse sul valore dello stesso sono state gia pagate?

Gaetano, un conto sono gli spazi comuni di un condominio (vani scale, locali caldaia) che non hanno modo di essere frazionati o cambiati di destinazione altrimenti perdono la loro essenziale ed inderogabile funzione di bene comune, ed un conto sono quei beni che se pur in precedenza sono stati beni comuni a tutti gli effetti hanno la potenzialità di essere trasformati in beni produttivi di reddito i quali, qualora si effettuasse tale cambio di utilizzo, vengono accatastati e intestati a persone fisiche in comproprietà. Quando si va a descrivere cosa si trasferisce, un conto è dire si trasferiscono pro quota tutte le parti condominiali e, invece un conto è dire si trasferisce la quota di un garage in piena proprietà a tizio. Il primo non è volturabile ed è privo di intestazione, il secondo invece è volturabile e deve essere chiaramente indicato nel titolo come bene esclusivo sebbene in quota parte.





Ma se nell'atto di trasferimento sottoscritto tra le parti non ci sono i garage, dove la vedi la volontarietà nel trasferirsi tali beni? io ci vedo di più la volontarietà di NON trasferirseli. Mi sembra che qui si sminuisca il valore di un atto di compravendita sottoscritto dalle parti e trascritto e di contro si voglia invece fare del compromesso o preliminare il giusto documento del trasferimento vero e proprio!

E secondo te, l'Agenzia delle entrate ci crede? Per l'Agenzia dove sta scritto che l'importo comprende anche i garage omessi nell'atto di trasferimento? Pensi che ci caschi l'Agenzia con un atto di rettifica? Non sarei così sicuro. Il problema dell'omissione è delle parti sottoscriventi che si sono volontariamente, perchè entrambi hanno firmato l'atto, (sbagliando o meno), trasferiti la sola abitazione e parti comuni.




Mi sembra invece giusta la soluzione di Tony sulla divisione che il condominio potrebbe fare con il trasferimento delle quote dei garage ai soggetti interessati dell'acquisto dell'intero in maniera esclusiva. Bisogna però che ovviamente siano d'accordo tutti i condomini, i quali dovranno partecipare tutti all'atto. Quattro di questi saranno esclusivamente liquidati senza acquisire alcun garage. Ovviamente l'acquirente di uno dei garage potrebbe essere il nostro sfortunato soggetto che ha comprato involontariamente solo l'abitazione. Non vale però la specifica che le tasse sul valore siano già state pagate per i motivi che ho già spiegato. Eventualmente il venditore potrebbe rimborsagli tutte le spese dell'atto, qualora riconoscesse la responsabilità dell'omissione sull'atto in questione.

Saluti.

Beh si in effetti l'agenzia delle entrate non la beve...
Si potrebbe procedere dunque con un atto di divisione tra il venditore e il capo-condomino munito di procura da parte di tutti gli intestatari e successivamente si potrebbe procedere alla vendita in piena ed assoluta proprieta' del garage al mio cliente, ovviamente con spese a carico interamente del venditore..(se non vuole essere denunciato x truffa in quanto, cosa che ho omesso in precedenza, il venditore e' il fratello del titolare dell'agenzia immobiliare)
grazie comunque a tutti per la vostra disponibilità,
saluti e buon lavoro

totonno ha scritto:
[quote]Gaetano, un conto sono gli spazi comuni di un condominio (vani scale, locali caldaia) che non hanno modo di essere frazionati o cambiati di destinazione altrimenti perdono la loro essenziale ed inderogabile funzione di bene comune, ed un conto sono quei beni che se pur in precedenza sono stati beni comuni a tutti gli effetti hanno la potenzialità di essere trasformati in beni produttivi di reddito i quali, qualora si effettuasse tale cambio di utilizzo, vengono accatastati e intestati a persone fisiche in comproprietà. Quando si va a descrivere cosa si trasferisce, un conto è dire si trasferiscono pro quota tutte le parti condominiali e, invece un conto è dire si trasferisce la quota di un garage in piena proprietà a tizio. Il primo non è volturabile ed è privo di intestazione, il secondo invece è volturabile e deve essere chiaramente indicato nel titolo come bene esclusivo sebbene in quota parte.[/quote]

Antonio, non è proprio sempre così.
I garage sono stati costruiti in un secondo momento su suolo comune ai sensi del 1117, quindi quello che c'è sopra potrebbe seguire la stessa natura???
tony240588 dice:
[quote]Successivamente, i proprietari di 8 dei 12 appartamenti decidono di costruire 8 garage sul bcnc che ovviamente vengono censiti come C6, con comproprietà di tutti e 12 i proprietari degli appartamenti (art. 1117 c.c.) [/quote]

totonno ha scritto:
[quote]Ma se nell'atto di trasferimento sottoscritto tra le parti non ci sono i garage, dove la vedi la volontarietà nel trasferirsi tali beni? io ci vedo di più la volontarietà di NON trasferirseli. Mi sembra che qui si sminuisca il valore di un atto di compravendita sottoscritto dalle parti e trascritto e di contro si voglia invece fare del compromesso o preliminare il giusto documento del trasferimento vero e proprio![/quote]

Infatti, se dovesse passare la tesi che anche i garage costruiti sull suolo comune, sono assimilabili agli spazi comuni di cui al 1117, nell'atto c'è la volontà di trasferire anche " tutti i relativi diritti sugli spazi comuni", non c'è, invece, la volontà di riservarsi il 1/12 su tali parti.


Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Ricordo che tale elenco non è tassativo ma solo indicativo.

I garage potrebbero essere assimilabili a quanto riportato nei punti 2 e 3?

Non mi sentirei di escluderlo tassativamente.

Inoltre la questione va chiarita sotto altri aspetti, che potrebbero far prendere una direzione piuttosto che un altra:
come sono stati realizzati questi garage?
C'è una delibera condominiale? che dice?
C'è l'autorizzazione a costruire?

saluti

Antonio, non è proprio sempre così.
I garage sono stati costruiti in un secondo momento su suolo comune ai sensi del 1117, quindi quello che c'è sopra potrebbe seguire la stessa natura???
tony240588 dice:
[quote]Successivamente, i proprietari di 8 dei 12 appartamenti decidono di costruire 8 garage sul bcnc che ovviamente vengono censiti come C6, con comproprietà di tutti e 12 i proprietari degli appartamenti (art. 1117 c.c.) [/quote]

totonno ha scritto:
[quote]Ma se nell'atto di trasferimento sottoscritto tra le parti non ci sono i garage, dove la vedi la volontarietà nel trasferirsi tali beni? io ci vedo di più la volontarietà di NON trasferirseli. Mi sembra che qui si sminuisca il valore di un atto di compravendita sottoscritto dalle parti e trascritto e di contro si voglia invece fare del compromesso o preliminare il giusto documento del trasferimento vero e proprio![/quote]

Infatti, se dovesse passare la tesi che anche i garage costruiti sull suolo comune, sono assimilabili agli spazi comuni di cui al 1117, nell'atto c'è la volontà di trasferire anche " tutti i relativi diritti sugli spazi comuni", non c'è, invece, la volontà di riservarsi il 1/12 su tali parti.


Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.


I garage potrebbero essere assimilabili a quanto riportato nei punti 2 e 3?

Non mi sentirei di escluderlo tassativamente.

Inoltre la questione va chiarita sotto altri aspetti, che potrebbero far prendere una direzione piuttosto che un altra:
come sono stati realizzati questi garage?
C'è una delibera condominiale? che dice?
C'è l'autorizzazione a costruire?

saluti[/quote]

Gaetano, c'è originariamente un locale comune inteso come bene comune non censibile. A un certo punto i condomini aventi diritto sul bene decidono di comune accordo di frazionare e cambiare destinazione il locale costruendo 8 box. Questi vanno accampionati come unità immobiliari e classate con rendita, con l'indicazione nome e cognome dei soggetti aventi titolo e la loro quota di possesso. Come li determini i soggetti proprietari? Con le quote in millesimi di proprietà che aveva il bene quando era comune non censibile. Altrimenti in parti uguali se non vi sono i millesimi o ancora diversamente a seconda di come dispone il titolo di possesso delle abitazioni di cui il locale era bene comune. Vale a dire quindi che un Bene Comune è diventato un Bene produttore di reddito per conto suo e quindi con degli intestatari ed aventi diritto che adesso hanno un nome e cognome mentre prima era un locale intestato ad un soggetto astratto: il condominio.
Nel momento in cui i garages sono realizzati non rientrano più nei punti 2 e 3 citati dal codice riguardo i beni comuni. Tra l'altro neanche l'abitazione del portiere rientra tra le parti comuni, infatti l'elenco parla di "locali". E tale abitazione deve essere un bene comune censibile non ai sensi dell'art.1117 del CC.
Per forza di cose ci deve essere, in questa realizzazione dei garage l'accordo ed il consenso di tutti gli aventi diritto e per questo saranno stati accatastati intestandoli proprio agli aventi diritto. L'area su cui poggiano tali garage seguirà la stessa norma del codice civile riguardante le parti comuni, se ve ne sono in base ai requisiti fisici, come per le abitazioni facenti parte di un ampio fabbricato che poggia su di un area appunto condominiale.

Gaetano, ti rispondo con interesse, per confrontarmi con le tue opinioni e con quelle degli altri. La mia, ovviamente, è solo un opinione che può essere condivisa o meno. Tra l'altro, va precisato, senza conoscere di persona i luoghi e le caratteristiche fisiche e giuridiche degli immobili.

Saluti.

totonno ha scritto:

[quote]Gaetano, c'è originariamente un locale comune inteso come bene comune non censibile. A un certo punto i condomini aventi diritto sul bene decidono di comune accordo di frazionare e cambiare destinazione il locale costruendo 8 box. Questi vanno accampionati come unità immobiliari e classate con rendita, con l'indicazione nome e cognome....... [/quote]

Antonio, io penso che il discrimine non sia il fatto di avere un bene comune non censibile o un bene comune censibile, secondo me bisogna sempre risalire alla genesi del diritto vantato sulla cosa.

Con la trasformazione della stessa e il conseguente accatastamento, se non vi sono atti di trasferimento, non si modifica la sostanza di diritti.

Poniamo il caso che sul suolo comune venga edificato l'alloggio del portiere, anche questo avrà una sua rendita catastale e una sua intestazione pro quota o pro millesimi, però sicuramente non potremo non considerarlo comune ai sensi del comma 2 art. 1117.

La stessa cosa per i locali stenditoio o lavanderie, spesso sono più locali suddivisi, accatastati in C2.

Ora tutta questa differenza tra l'alloggio del portiere e i locali C2 con il garage di cui trattasi, non la vedo.


totonno ha scritto:
[quote]Gaetano, ti rispondo con interesse, per confrontarmi con le tue opinioni e con quelle degli altri. La mia, ovviamente, è solo un opinione che può essere condivisa o meno. Tra l'altro, va precisato, senza conoscere di persona i luoghi e le caratteristiche fisiche e giuridiche degli immobili[/quote].

quoto, è reciproco.

Saluti

Antonio, io penso che il discrimine non sia il fatto di avere un bene comune non censibile o un bene comune censibile, secondo me bisogna sempre risalire alla genesi del diritto vantato sulla cosa.

Con la trasformazione della stessa e il conseguente accatastamento, se non vi sono atti di trasferimento, non si modifica la sostanza di diritti.

Poniamo il caso che sul suolo comune venga edificato l'alloggio del portiere, anche questo avrà una sua rendita catastale e una sua intestazione pro quota o pro millesimi, però sicuramente non potremo non considerarlo comune ai sensi del comma 2 art. 1117.

La stessa cosa per i locali stenditoio o lavanderie, spesso sono più locali suddivisi, accatastati in C2.

Ora tutta questa differenza tra l'alloggio del portiere e i locali C2 con il garage di cui trattasi, non la vedo.


totonno ha scritto:
[quote]Gaetano, ti rispondo con interesse, per confrontarmi con le tue opinioni e con quelle degli altri. La mia, ovviamente, è solo un opinione che può essere condivisa o meno. Tra l'altro, va precisato, senza conoscere di persona i luoghi e le caratteristiche fisiche e giuridiche degli immobili[/quote].

quoto, è reciproco.

Saluti[/quote]

Questo tipo di immobili che io intendo in comproprietà e non in comune, non rientrano nell'oggetto del trasferimento se vengono considerati insieme alle parti comuni ai sensi del 1117 c.c., con la conseguenza oltretutto che non saranno mai volturati, neanche trascritti e non vi sarà la possibilità di determinare le imposte! Cosa che si è certamente verificata sull'atto oggetto di questo topic. Me ne farò una ragione. :wink:

Saluti.