Buongiorno a tutti, è da poco che faccio docfa e ho provato a cercare nel forum chiarimenti ai miei dubbi riguardo alla procedura da seguire per il mio caso che però non ho trovato soluzione.

Il cliente è proprietario di tre mappali : un mappale X su cui è situato un fabbricato che si sviluppa su tre livelli (p.interrato, p.rialzato e p.primo) suddiviso in due unità immobiliari (sub 1 e 2), un mappale Y su cui è situata una cantina graffata al sub 2 e un mappale Z su cui è situato il garage.

Il mappale Y e Z hanno l'accesso dal mappale X

Devo fare un docfa per fusione delle due unità immobiliari e redigere quindi anche l'elaborato planimetrico ed elenco subalterni ( l'e.p. non è presente).

Domanda: posso procedere alla fusione del sub 1 e 2 mantenendo la cantina graffata? oppure devo dividere la cantina dal sub 2 e quindi attribuirgli sua rendita?

dovendo redigere l'e.p. la corte del mappale X deve essere comune anche ai mappali Y e Z?

qule procedura è meglio seguire?

Grazie a chi mi aiuterà

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Molto probabilmente la corte esterna non è stata mai censita quindi, prima di procedere a qualsiasi variazione di fusione, occorre costituire il B.C.N.C. corte comune particella X sub 3 a tutti i sub di tutte le particelle X, Y e Z.

Trattandosi di variazione, a meno che sia cambiato qualcosa di recente, non possono obbligarti a rendere esclusiva la corte all'abitazione.

Per di più se costituisci prima il B.C.N.C. questo risulta comune a due abitazioni (se per due untà immobiliari della particella X intendi due abitazioni) e quindi a maggior ragione puoi costituire il B.C.N.C. corte.

L'E.P. in caso di denuncia di variazione e quando non si costituiscono B.C.N.C. non occorre per cui potresti anche evitare di costituire il B.C.N.C. ma consiglio di farlo soprattutto se si intende in futuro trasferire il fabbricato.

In merito alla Cantina da staccare dall'abitazione, se detta Cantina è accessibile anche da detta abitazione ed internamente non sei obbligato ad accatastarla separatamente.

In caso contrario come da recenti disposizioni di luglio 2020 dovresti anche staccare la Cantina/Magazzino.

Per accesso dal mappale X forse intendi accesso dalla corte del mappale X.

Circa la corte da rendere comune, preciso quanto segue:

- se la rendi comune solo ai sub dei mappali X in caso di fusione devi renderla corte esclusiva dell'abitazione X, visto che sulla X ci rimarrà un solo appartamento e la suddetta corte;

- se non ci sono problemi in merito a cessione separata del garage io farei così:

a) primo Docfa costituzione di B.C.N.C. Corte particella X sub 3, comune sia alla particella X sub 1 graffata alla particella Y, sia alla particella X sub 2 e sia alla particella Z;

b) secondo Docfa di fusione o di frazionamento e fusione (con cambio di destinazione, per me) riguardante la particella X sub 1 graffata alla particella Y e la particella X sub 2;

c) in tal caso nel nuovo elaborato planimetrico metti a seconda dei casi:

c1) X sub 3, corte comune alle particelle graffate X sub 4 e Y sub 1 e comune alla particella Z;

c2) X sub 3, corte comune alle particelle X sub 4, Y sub 1 e Z.