Buona sera a tutti, devo redigere una variazione catastale - fusione di due unità immobiliari sovrapposte collegate da una scala condominiale (utilità comune). Allo stato attuale una è un piccolo appartamento mentre l'altra era magazzino. Il magazzino è stato ristrutturato ed è diventato la zona giorno, il piano sovrastante a cui si accede dalla scala condominiale è diventata la zona notte; In pratica l'appartamento è stato ampliato su un piano sottostante e in definitiva dovrò costituire una sola unità immobiliare destinata ad abitazione tra due piani collegata dalla scala condominiale. Come si deve procedere?

Mario, mi dispiace ma non si può fare se non acquistando la scala comune. Neanche urbanisticamente si può cambiare destinazione a residenza di un bene che non ha i requisiti richiesti. Anche se non lo richiedi vorrei sapere come è stata fatta la pratica urbanistica di ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso del magazzino a presunta abitazione.

Saluti.

Da un punto di vista urbanistico non entro nel merito. Da un punto di vista catastale non è la prima volta che mi capitano casi simili ed un unico appartamento disposto su singoli piani non comunicanti con elementi di collegamento esclusivi li ho accatastati regolarmente senza che mi siano state sollevate eccezioni. Procedi regolarmente redigendo le planimetrie dei vari piani compilando le destinazioni obbligatorie dei locali e riportando l'accenno della scala condominiale su ogni piano della planimetria anche per far comprendere bene come si accede fra una parte dell'abitazione ed un'altra (oltre che l'accenno del vano scala condominiale è previsto da Circolari e Normative in materia). Altrimenti tutte le vecchie case con zona giorno a piano terra e zona notte a piano primo quest'ultimo accessibile tramite scala esterna (o interna) comune anche ad altre porzioni come andrebbero accatastate? (Mi riferisco soprattutto a vecchi fabbricati rurali o rurali e/o urbani da accertare oggetto di accatastamento di recente)

quoto EALFIN, e' gia' capitato anche a me, del resto se la realtas' e' quella come si dovrebbe procedere? lasciare due unita' quando invece si tratta solo di una?

il mio caso era praticamente uguale, pero' diciamo in totale erano due uiu, cioe un vano scala comune e a piano terra due zone giorno e a piano primo due zone notte, in totale cioe' due uiu, il tecnico ha storto il naso e ha messo la pratica in sopralluogo.

sono passati almeno 3 anni, se sono usciti hanno solo verificato la veridicita' della mia denuncia, come risulta anche da progetto in comune.

...non mi stanchero' mai di dire che cio' che e' reale si puo' denunciare, in questo caso una unita'.



Saluti a tutti

quoto EALFIN per la chiara ed esaustiva risposta!




Urbanisticamente, ogni comune ha il suo regolamento edilizio ed ad esso ti devi attenere, Catastalmente lo puoi fare ! ora devi informarti in lloco come fare.

Per le circolari, cercale in Normativa --> Circolari , scusami, ma ora non sono in grado di aiutarti a cercarle ...

Cordialità

Ciao, Fabio. Una domanda sul caso che descrivi.

C'era un cambio di destinazione d'uso? Altrimenti il caso è diverso.

L'accatastamento comunque non si può fare e lo dimostra la perplessità del tecnico catastale nel prenderti la variazione. Le unità immobiliari devono avere i locali collegati direttamente tra loro a parte gli accessori (cantine ad esempio). Un conto è la regola e la norma e un conto è la deroga che il catasto decide di applicare a discrezione del caso. Il caso in questione è molto difficile che passi perchè in atti i beni stati inseriti come due unità immobiliari con due destinazioni diverse oltretutto e quindi c'è un accatastamento precedente in cui si certifica che le unità immobiliari sono due perchè hanno accessi indipendenti da ingresso comune. Non è una situazione che si è protratta nel tempo fin dalle sue origini.

Pertanto dire che si può fare per me è sbagliato. Sono contento invece che a Mariov55 gli venga data una attendibile speranza dovuta alla discrezionalità dell'ufficio e quindi sappia che deve concordare con l'ufficio la registrazione, in deroga, dell'accatastamento anomalo.

Non a caso ho accennato alla situazione urbanistica, perchè qualora il tecnico catastale storca il naso, si possa rafforzare la deroga con il fatto che urbanisticamente il bene ha un titolo abilitativo chen poteva essere rilasciato solo a quelle condizioni e che non ci sono altri modi per accatastare il bene se non come presentato.


Saluti.

ciao Anto, non entro nel merito del cambio di destinazione da magazzino ad ufficio, perche' se EALFIN, mi da' questa notizia non vedo perche' dubitarne, per cui preso per buono che la destinazione e' cambiata, la situazione attuale e' identica alla mia.

il tecnico catastale in questione storceva il naso per tutto e penso abbia fatto perdere parecchio tempo per i sopralluoghi al suo ufficio.

comunque la mia dichiarazione e' la situazione reale, e l'ufficio non l'ha modificata, al contrario convalidandola.

non so' dalle tue parti ma esistono moltissime uiu censite in a/3 o a/4, dove tale situazione e' la prassi e ti assicuro che mai nessuno ha pensato di denunciare due uiu quando in realta' si tratta di una, con zona giorno a pt e notte a p.1

...per come la vedo io EALFIN, deve solo procedere alla fusione delle due uiu, giustificando il tutto in relazione e magari citando gli estremi della pratica comunale, se l'Agenzia dovesse procedere al sopralluogo, non potra' far altro che verificarne la veridicita'



Saluti ciao

Il fatto del cambio di destinazione è fondamentale perchè dimostra che all'origine gli immobili non erano le vecchie unità immobiliari censite in A3, A4 o, aggiungo io A5 all'origine e così già censite in atti. La difficoltà di Mariov55 sarà quella di accatastare e fondere due immobili dichiarati distinti e poi solo successivamente interessati da una trasformazione urbanistica. Non si tratta di recuperare una situazione consolidata nel tempo come quella che tu mi descrivi, ma una situazione dovuta ad una trasformazione di beni che storicamente erano due, con due accessi indipendenti con ingresso comune e pure con diverso utilizzo.

Io sono convinto che dal punto di vista urbanistico la trasformazione con cambio di destinazione non è conforme perchè non si può dichiarare la regolarità dell'intervento dove si costituisce un unico bene avente porzioni che non sono collegate tra loro all'interno e solo tramite parti comuni. Non c'è ufficio urbanistico edilizio in Italia che possa tollerare una trasformazione del genere neppure a sanatoria.

Ciao.

il mio esempio era per dimostrare che una realta' simile esiste, e che la realta' sia di 50 anni fa' o di adesso, non mi sembra proprio che l'ufficio ne possa entrare nel merito.

ripeto dal punto di vista urbanistico non entro nel merito , anzi e' la base di cio' che sto' dicendo, prendo per buono cio' che ci e'stato descritto.

percio' io non mi porrei problemi a presentare una pratica simile la realt' e quella ed il catasto non puo' fare altro che verificarla.

...percio' tu denunceresti due uiu una con zona giorno e cucina e l'altra senza cucina ma solo con le camere,due uiu quando in realta' sono una??

Ciao Anto ..passo e chiudo

Mi hai fatto una domanda Fabio e rispondo per concludere.

Ho detto che per me non si può fare e quindi non si può denunciare neanche una unica UI formata da due sole camere. Ma vuoi considerare come era accatastata prima l'unità immobiliare o no? Prima non era un magazzino il piano terra? Se noi andiamo a accatastare una situazione di cinquant'anni fa dove poteva essere normale ( a livello rurale), viste le diverse condizioni di vita rispetto ad oggi, una situazione del genere per immobili in categoria A4 ed A5, ti posso pure dar ragione, ma per una situazione che viene a verificarsi oggi non può essere considerata essa regolare neppure catastalmente.

Saluti.

Ciao, anche io ho una situazione simile alla tua: vecchio fabbricato in paese censito in A/4, mai ristrutturato, due locali al p. terra e due locali al p. primo collegati da scala esterna e censiti con due sub differenti ma di fatto da sempre utilizzati come unica abitazione (giù ci mangiano.. sù ci dormono ..) adesso voglio precedere alla fusione, anche per fini fiscali visto che risultano due abitazioni.

Mi chiedevo se è necessaria anche la DIA - senza opere - da depositare in Comune o se è possibile procedere senza... in tal caso in relazione posso omettere gli estremi della pratica comunale originaria ... visto che l'immobile è vecchio?? basta giustificare scrivendo qualcosa tipo "unità immobiliari di fatto utilizzate come unica abitazione" ??

Buongiorno,

riapro l'argomento perchè ho un caso simile ma nello stesso tempo diverso.

D'accordo con quanto detto finora: un conto è l'accatastamento di situazioni di fatto di edifici vecchi ma mai accatastati, un altro paio di maniche sono le situazioni rese difformi recentemente e quindi urbanisticamente non regolari.

Nel mio caso però fondo due immobili già collegati da scala condominiale regolamentare nei due rispettivi accessi che saranno mantenuti ma ai quali aggiungo per collegamento diretto una scala interna accessoria non regolamentare (molto ripida per questioni di spazio).


Ora il problema non è tanto l'accatastamento che in questo caso sarebbe fattibile, ma l'autorizzazione del Comune (di Trieste).
Preliminarmente i tecnici mi avevano infatti dato l'ok in quanto la necessità di una scala a norma è dovuta a questioni di emergenza in caso di intervento di vigili del fuoco, 118, ecc. che necessitano di un passaggio minimo per poter effettuare l'intervento. In questo caso assicurato dall vano scale condominiale.

Una volta presentata la SCIA però lo stesso tecnico del Comune fa marcia indietro e mi da il diniego per questioni urbanistiche e igenico-sanitarie in quanto la scala di accesso diretto non è regolamentare.

Qual'è la vostra opinione in proposito?

[quote="erlenkoenig"]



Buonasera,nel mio caso forrei unire in un unica unita' immobiliare due appartamenti che vorrei acquistare attualmente accatastati separatamente. I due appartamenti sono collegati da una scala esterna di proprietà ubicata sulla corte esterna sempre di proprieta'. Gli appartamenti pur essendo nello stesso immobile non sono speculari in altezza ma sfalzati. Solo la scala esterna li unisce. E' possibile fare l'accatastamento unico? Grazie mille.