Buongiorno a tutti,

sono alle prime armi con il DOCFA, vorrei un consiglio gentilmente: ho un fabbricato in F/3, composto da 3 sub, di cui uno si sviluppa su 2 livelli. Il proprietario ha terminato soltanto una parte del secondo livello di tale sub e vorrebbe regolarizzare la situazione per poter chiedere l'agilibità. Mi chiedo se posso fare un unico DOCFA con causale frazionamento e ultimazione fabbricato oppure devo fare prima un DOCFA per frazionamento e quindi creare un nuovo sub F/3 e poi un DOCFA per ultimazione fabbricato del nuovo sub creato?

Grazie per l'attenzione.

Causale Altre FRAZ. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE. Non puoi utilizzare ultimazione di fabbricato urbano perchè andrebbe a inserirsi nelle causali di variazione anche per le residue unità ancora da ultimare. Non è necessario indicare necessariamente la causale ultimazione fabbricato urbano per la parte ex F/3 ora ultimata. Infatti detta causale è stata prediposta solo per unità correttamente identificate al C.F. e che, senza variazione di subalterni, vengono ultimate interamente secondo la consistenza originaria (perimetrazione). Non è necessario eseguire più Docfa anzi credo che, mentre una volta veniva richiesto, ora non è più possibile perché si andrebbe ad eseguire oggi una variazione non veritiera (in riferimento alla parte ultimata che si vuole frazionare e censire provvisoriamente in corso di costruzione, anche se per un breve periodo temporale risultante, come tale, in atti catastali).

Benissimo.

Grazie mille per la dritta.

Buon lavoro

Scusate ancora il disturbo, sono poco pratica con il DOCFA ed ora ho un problema: nella denuncia di variazione ho inserito n.1 unità in soppressione e n.2 unità in costituzione, di cui una ordinaria e una categoria F (visto che solo una parte è stata ultimata) ma quando vado a fare il classamento automatico mi chiede di inserire il classamento del sub che ho soppresso. Ma come faccio se il sub soppresso era in F/3?

Credo a questo a punto di aver sbagliato ad impostare il DOCFA, mi potete dare una mano per favore?

Ma quello che tu proponi non è un frazionamento. Un frazionamento crea due unità immobiliari distinte. Quando completi l'intera unità immobiliare puoi accatastarla. Prima non è adibita all'uso per il quale è stata progettata.

Saluti.

Quando fai il classamento automatico lascia in bianco i campi dell'unità variata e il Docfa procederà come se fosse una nuova costruzione.

Ciao a tutti

Arald

Perfetto, in un istante si risolve tutto.

Per chi è alle prime armi questo forum è davvero utilissimo!!

Grazie Arald e grazie a tutti per la diligenza.

Quello che sostiene John PIPPERO è molto importante. A mio avviso, se viene completata parte di un'unità in corso di costruzione tale da assumere un'autonoma rilevanza anche rispetto alla parte non ultimata, può anche essere creata un'unità provvisoria ultimata e un'altra unità provvisoria in corso di costruzione. Solo che a lavori completamente ultimati l'unità dovrà essere unica ovvero dovrà essere fusa la parte ultimata e la parte in corso di costruzione. In caso contrario, ovvero nel caso in cui l'ultimazione della residua parte in corso di costruzione porti alla creazione di una ulteriore unità autonoma, occorre un Permesso di Costruire o S.C.I.A. a seconda, per ottenere l'autorizzazione a dividere l'unità immobiliare come precedentemente autorizzata dal Comune.

Ottimo EALFIN.

Bisogna capire ora, al momento della registrazione al catasto, se la parte completata ha le caratteristiche per essere considerata unità reddituale autonoma derivata da frazionamento e il frazionamento deve essere già autorizzato urbanisticamente per capire cosa diverrà la parte residua che oggi viene immessa agli atti come F3.

Così come è stata impostata, la pratica viene respinta dall'ufficio.

Saluti.

Chiarisco meglio la situazione: il proprietario ha deciso di ultimare soltanto una porzione del fabbricato, lavori che sono stati autorizzati con una S.C.I.A. di completamento. Pertanto ora per chiedere l'agibilità, è necessario sistemare la situazione al Catasto su quella porzione di fabbricato che fa parte di un sub che è stato censito tempo fa come F/3. Il resto del fabbricato rimarrà in corso di costruzione. Per questo propongo un frazionamento.

Mi sbaglio?

La porzione di fabbricato completata deve essere utilizzabile in maniera autonoma e deve elcomprendere un intero subalterno dei tre di cui è formato l'edificio. Ciò vale a dire che non c'è da frazionare ma solo da completare. Si fraziona quando si costituiscono due o più unità immobiliari provenienti da una esistente in origine.

Saluti

La parte completata comprende una piccola porzione del secondo livello di un sub che quando è stato censito ha inglobato ciò che dovrebbe essere, ad opera ultimata, il garage e la tavernetta. Ma ora il proprietario ha deciso di completare solo un pezzo della tavernetta per abitarci provvisoriamente. Non va ad ultimare l'intero sub ma solo una porzione. Pertanto non posso dichiarare l'ultimazione del sub, ma se il frazionamento non è consentito cosa dovrei fare?

Ma come è possibile che la SCIA abbia autorizzato il completamento di una porzione di subalterno corrispondente all'intera Unità immobiliare?

E come è possibile ottenere l'agibilità solo di una parte di unità immobiliare senza tutti i suoi componenti?

Ci sono delle regole urbanistico-edilizie-igienico-sanitarie e catastali da rispettare.

Se il tizio vuole andare ad abitare in una casa regolare e agibile deve fare in modo di completarla tutta, dichiarare la fine lavori ed accatastarla tutta con annessi e connessi e accessi finiti (almeno nelle intenzioni e se la DDLL acconsente a dichiarare nonostante qualche opera da completare).

Altrimenti va fatta una SCIA a variante in corso d'opera con pagamento di oneri che preveda il frazionamento da una a due unità immobiliari delle quali una è completata dove ne conseguerà l'agibilità e l'altra no.


Saluti.

In merito al mio post precedente espongo un esempio a me capitato. Anni fa avevo eseguito un accatastamento di un fabbricato composto da: 1) un piano primo ovvero rialzato ad uso abitazione regolarmente ultimata ed accessibile con scale esterne direttamente dalla corte; 2) un piano secondo ovvero sottotetto al rustico cioè privo di infissi interni ed esterni, di pavimenti, di impianti, di intonaci, ecc. ; 3) un piano sottostrada da destinare a garage al rustico cioè privo di infissi interni ed esterni, di pavimenti, di impianti, di intonaci, ecc. : 4) un vano scala interno al rustico esteso su tutti i piani cioè privo di infissi interni (verso le parti al rustico) ed esterni, di pavimenti, di impianti, di intonaci, ecc. . Ho eseguito l'accatastamento a lavori ultimati per l'appartamento, al rustico con unico sub per tutto il piano sottostrada, il vano scala interno e il sottotetto. Ciò anche perché il vano scala non comunica con l'esterno mediante porta ma per accedere al sottotetto (possibile solo attraverso il vano scala) le uniche possibilità sono: a) direttamente dall'appartamento per mezzo di una porta sul vano scala; b) direttamente dal garage per mezzo di un'ampia apertura presente a causa della mancanza di un tramezzo di delimitazione fra il garage e il suddetto vano scala. Fra l'altro vi sono state anche due ispezioni in sopralluogo del Catasto (uno riferito alla verifica dello stato di costo di costruzione conseguente all'accatastamento, l'altro inerente la stima del valore della parte al rustico, a rettifica di quanto dichiarato a seguito di successione). In nessuno dei sopralluoghi sono state contestate irregolarità in materia catastale. Quando il proprietario avrà soldi per completare, a parte la S.C.I.A. di completamento da presentare, l'accatastamento finale verrà eseguito previo frazionamento e fusione con annessione della soffitta e del vano scala interno all'appartamento e con creazione di altra unità ad uso garage. Non vedo problemi urbanistici, igienico sanitari o catastali nel mio caso.

Ci credo, a quanto ho capito hai accatastato un intero appartamento uso abitazione completamente finito e con accesso autonomo, mica una porzione. Quindi non avrai fatto un frazionamento catastale non autorizzato. Quindi non si partiva da unità già in F3.

Le unità immobiliari al grezzo si possono accatastare, non è vietato, basta che queste siano legittimate da un titolo autorizzativo specie sulla consistenza e sulla destinazione futura e non si creino catastalmente unità immobiliari derivate autonome non previste dal titolo autorizzativo. A nulla conta il fatto che si intende regolarizzare fiscalmente una porzione di unità immobiliare per il solo motivo che non si hanno i soldi per completarla tutta creando due unità immobiliari non legittimate.

Non contesto l'operato di nessuno, semplicemente mi sembra che i casi esposti non coincidano. Ma può essere una mia sensazione. Il frazionamento deve essere preventivamente autorizzato da pratica edilizia nella quale viene accertata l'osservanza alle norme edilizie urbanistiche igienico sanitarie delle unità derivate.



Saluti