Spero di fare cosa gradita, pare che siamo arrivati a svelare il mistero e mettere la parola fine (per chi, come me, non ci fosse già arrivato prima):

lettera circoalre 388196 del 16/10/24
A tal proposito, per le unità immobiliari a destinazione ordinaria*, per valutare detto incremento, si può determinare il valore capitale conseguente all’installazione sommando al valore capitale iniziale del bene (determinato dal prodotto della rendita catastale e del pertinente moltiplicatore di cui al D.M. 14 dicembre 1991) il valore del costo dell’impianto (riportato all’epoca censuaria di riferimento 1988-1989 per mezzo del più appropriato indice medio dei prezzi ISTAT e ridotto anche per il cosiddetto «deprezzamento infra-censuario»**).
Unità immobiliare in categoria A/2 con rendita (R) di € 300,00.

Moltiplicatore D.M. 14/12/1991 = 100

Vcapitale iniziale = 300,00 € x 100 = 30.000,00 € Vcosto impianto = 18.000,00 €
Vcosto impianto88-89 = 18.000,00 x 0,7(deprezz.infracensuario)/coef.istat. 2.55 = 4.941,00 €

V finale = V capitale iniziale + V impianto 88-89 = 34.941,00 €


∆ = (𝑽 𝒇𝒊𝒏𝒂𝒍𝒆 − 𝑽 𝒄𝒂𝒑𝒊𝒕𝒂𝒍𝒆 𝒊𝒏𝒊𝒛𝒊𝒂𝒍𝒆)/(𝑽 𝒄𝒂𝒑𝒊𝒕𝒂𝒍𝒆 𝒊𝒏𝒊𝒛𝒊𝒂𝒍𝒆)×𝟏𝟎𝟎 =𝟏𝟔,𝟒𝟕% ≥ 15,00 %

questo nel caso, ormai il più diffuso, in cui sia noto il valore dell'impianto.

Poi c'è un orientamento della DR FVG
In assenza di dati economici noti, da prendere a riferimento per il calcolo dell’incremento del valore capitale dell’immobile conseguente all’installazione dell’impianto fotovoltaico, il superamento della soglia del 15% potrà essere verificato sulla base delle rendite di riferimento indicate nelle tabelle sotto riportate, fornite da questa Direzione Regionale. Per ogni taglia di impianto, funzione della potenza nominale e della capacità dell’eventuale sistema di accumulo, è stato calcolato,“chiavi in mano” valutato con il procedimento indiretto del costo di riproduzione deprezzato, in analogia alle modalità di calcolo delineate dall’Allegato Tecnico II della Circolare n. 6/2012 anticipato al biennio economico di riferimento 1988/89 mediante il più appropriato indice medio dei prezzi ISTAT e ridotto per il cosiddetto “deprezzamento infracensuario” i costi medi di fornitura e posa in opera presi a riferimento per il calcolo sono stati desunti da ricerche di mercato riferite alla presente annualità e ammontano a 2'400 € per ogni kW di potenza installata, a cui sommare 1'300 € per ogni kWh di accumulo
descrizione kw/h euro/kw % costo
k (costo di produzione)
C1 valore lotto 0,00% 0,00 €
C2+C3 costo di realizzazione a nuovo (strutture e impianti)
a Fotovoltaico 5,00 2.400,00 € 12.000,00 €
b Accumulo 8,00 1.300,00 € 10.400,00 €
TOTALE 22.400,00 €
C4 spese tecniche (progettazione, D.L., collaudi) 16,00% 3.584,00 €
C5 oneri concessori e di urbanizzazione 0,00% 0,00 €
C6 oneri finanziari
3.597,48 €
r [tasso ufficiale di sconto 88/89] 13,00%
n [periodo ordinario di copertura in anni] 2
stima % capitale anticipato 50,00%
P profitto 12,44% 3.679,94 €
V. TOT 33.261,42 €

In prima approssimazione e salvo più approfondite valutazioni effettuabili dall’Ufficio caso per caso, si potrà assumere un deprezzamento infra-censuario pari al 25%, ipotizzando una “vita utile” dell’impianto pari a 20 anni ed un “valore residuo” al termine della vita utile pari a zero
La rendita di riferimento è calcolata con saggio di fruttuosità pari all’1%, ad esclusione delle categorie A/10 e C/1, per le quali si adottano, rispettivamente, il 2% e il 3%

U.I. Cat. A/3 628,00 € (rendita)
Impianto fotovoltaico 5 kW
accumulo 8 kWh
1° verifica
Calcolo soglia 15%
5 kW > 3 kW
verifica l’incremento di redditività
628 x 0,15 = 94,20 €

valore costo impianto (approccio di costo) 33.261,42 €
deprezzamento 25% -8.315,36 €
valore deprezzato 24.946,06 €
valore 1988/1989 9.411,44 €
rendita impianto 94,11 €
2° verifica 94,11 € < 94,20
NON E’ necessaria la variazione catastale

U.I. Cat. A/3 626,00 € (rendita)
Impianto fotovoltaico 5 kW
accumulo 8 kWh
1° verifica
Calcolo soglia 15%
5 kW > 3 kW
verifica l’incremento di redditività
626 x 0,15 = 93,90 €
valore costo impianto (approccio di costo) 33.261,42 €
deprezzamento 25% -8.315,36 €
valore deprezzato 24.946,06 €
valore 1988/1989 9.411,44 €
rendita impianto 94,11 €
2° verifica 94,11 € > 93,90
E’ necessaria la variazione catastale

Qualcuno sa dove reperire il testo ufficiale della lettera circolare 388196 del 16/10/24 ?



Grazie

Innanzitutto grazie per l'aggiornamento e per l'esempio esemplificativo..

Nel valore dell'impianto, consideri solo i pannelli fotovoltraici, o anche le batterie?



Inoltre, non mi è chiaro come hai ottenuto questo importo:

Vcosto impianto88-89 = 18.000,00 x 0,7(deprezz.infracensuario) = 4.941,00 €

Il 70% di 18.000,00 è 12.600, quindi dovrebbe fare 5.400,00. Hai aggiunto un altro coefficiente di deprezzamento?

Mancava il coefficiente istat per riportare al biennio 88/89 in questo caso va diviso per 2.55.

Il valore dell'impianto deve essere chiavi in mano, quindi se ci sono le batterie vanno considerate.

Appunto in questo caso la DR FVG ha stilato una tabella, se fai una ricerca in rete dovresti trovarla.

ovviamente il valore 18mila è come esempio

anche io mi trovo con lo stesso dilemma da affrontare in questi giorni, è necessario procedere con la variazione di rendita o no? per effettuare i calcoli va inserito o meno l'accumulo?

credo che il protocollo 388196 sopra citato sia stato preso da una presentazione della Agenzia delle Entrate riportata dall'ordine degli ingegneri. E' relativa a rivalutazioni della rendita a seguito di lavori superbonus. Purtroppo non ho trovato altri dati.

sarebbe anche interessante avere un riferimento all'orientamento DR FVG che viene citato sopra.

EDIT: eccolo

quindi seguendo la circolare della direzione regionale FVG (che secondo me farà scuola considerati gli incentivi per sistemi fotovoltaici degli ultimi 3 anni) e basandosi sul costo dell'impianto e sui seguenti parametri

C=costo impianto incluso accumulo
CI=coefficiente rivalutazione ISTAT
CR=coefficiente rendita catastale (che è 100 per DM 14/12/1991)
D=deprezzamento (è suggerito 25% quindi un fattore 0.75)
R=rendita catastale

si può calcolare così il peso del valore dell'impianto rispetto il valore immobiliare

(C * D / CI ) / (R*CR) * 100

Se tale numero è superiore al 15% allora va eseguito l'aggiornamento catastale.

Io CI l'ho calcolato come media dei due coefficienti ottenuti sul sito ISTAT (2.636 rispetto al 1988 e 2.494 rispetto al 1989) e ho usato 2.565.