Fermo restando che il diritto di sopraelevare ce l'ha il soggetto proprietatrio dell'ultimo piano ed il lastrico solare esclusivo può intendersi l'ultimo piano, sull'indennità, ci sono sentenze che stabiliscono che l'indennità spetti anche al proprietario esclusivo del lastrico solare.

Cass. civ., 26 marzo 1976, n. 1084.
In un edificio condominiale, il proprietario dell'ultimo piano, od il proprietario esclusivo del lastrico solare, il quale legittimamente effettui una sopraelevazione, non può esimersi dall'obbligo di pagare
agli altri condomini l'indennità prevista dall'art. 1127 quarto comma c.c., per il solo fatto di aver acquistato (o di essersi riservato, nell'ipotesi di originaria proprietà dell'intero stabile) il diritto di sopraelevare: tale diritto, infatti, salvo che il titolo espressamente lo preveda, non conferisce la proprietà esclusiva della colonna d'aria sovrastante l'edificio, concepita come proiezione verso l'alto dell'area sulla quale sorge il fabbricato ed in relazione alla cui occupazione si pone l'esigenza dell'indennità medesima.

Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 1997, n. 926.
La "colonna d'aria" sovrastante l'edificio condominiale appartiene in proprietà a tutti i condomini, in quanto comproprietari del suolo su cui l'edificio sorge, ed è perciò che nel momento in cui essi ne
vengano in parte privati, a seguito di sopraelevazione dello stabile - anche se eseguita dal proprietario esclusivo dell'ultimo piano o del lastrico solare - sorge in loro favore il diritto ad essere indennizzati della perdita ai sensi dell'art. 1127 c.c..

Saluti indennizzati. :wink:

Antonio....

Hai fatto bene a fare questa ricerca, mi fa piacere che non lasci le cose a metà e cerchi di sviscerare fino in fondo un problema, è l'atteggiamento giusto per migliorarsi sempre di piu, basta pensare che qualche post più sopra ignoravi del tutto la questione dell'indennizzo e invece adesso hai visto come si è elevata la discussione.

Come ben sai le sentenze sono decisioni su singoli casi concreti, quindi valido riferimento solo per casistiche analoghe.

Con il mio intervento:
[quote]..di norma, si sa che quando ci sono le condizioni, un eventuale acquirente sicuramente preferirebbe acquistare il lastrico e non solo il diritto di sopraelevare, così non sarebbe tenuto ad alcun indennizzo agli altri condomini, nè avrebbe l'obbligo di ricostituire il lastrico, ma si potrebbe fare una normale copertura con tanto di soffitta esclusiva. [/quote]

ho dato per scontato che chi leggeva sapesse che con l'acquisto del lastrico, contestualmente, i condomini facessero rinuncia espressa all'indennità, (di solito è così che si fa), altrimenti uno che se lo compra a fare?

Per il proprietario esclusivo del lastrico solare l'obbligo di corrispondere agli altri condomini l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c. in caso di sopraelevazione, può essere escluso soltanto in virtù di espressa accettazione da parte dei condomini stessi. Ne consegue che se l'originario proprietario (unico) del fabbricato, alieni separatamente il lastrico solare e "la colonna d'aria soprastante", tale espressione non vale a escludere l'obbligo per l'acquirente di corrispondere la suddetta indennità, in caso di sopraelevazione.
Cassazione civile, sez. II, 22 novembre 2004, n. 22032

Saluti condominiali :lol:

Grazie per gli apprezzamenti, Gaetano, troppo buono.

Mi compiaccio della tua esperienza sull'argomento.

Le sentenze, riportate da me o da te, sono tutte di uguale valore giuridico. Dimostrami che quelle riportate da me non sono pertinenti al caso discusso, allora si possono degradare, altrimenti dobbiamo considerarle come le tue.

Tornando alla ultima sentenza, che tu riporti, non mi pare scontato che il condominio rinunci alla indennità per la sopraelevazione, forse lo farebbe se nel prezzo di compravendita del lastrico solare sia compreso anche l'importo per l'indennizzo, a quel punto si può riportare in atto l'espressa rinuncia, altrimenti... nisba !!!. Ciò vuol dire che la rinuncia all'atto è una ricevuta tacita di avvenuto pagamento dell'indennizzo.... dovuto!!!

Inoltre, secondo Te, Gaetano, trovi un condominio che rinunci espressamente, all'unanimità dei soggetti condomini, all'indennità ??? Dici che di solito si procede così ??? Facile trovare che il condominio rinunci all'indennizzo ??? Per me la consuetudine sarà il contrario, pertanto sarà più facile che acquisto il lastrico sapendo che dovrò indennizzare il condominio per la sopraelevazione, oppure, altrettanto facile ma mica tanto, convinco economicamente gli interessati a firmare la vendita con l'espressa rinuncia. Torniamo sempre lì: l'indennizzo io per un modo o per un altro lo devo sempre corrispondere ai condomini, sia che ci sia l'espressa rinuncia, sia che non ci sia. In quanto la Legge lo prevede. Ci può essere anche il caso che il solo lastrico sia venduto dal costruttore dell'edificio a singolo soggetto, ma in questo caso vuoi che l'impresa non ci voglia guadagnare sul prezzo del lastrico e sul trasferimento anche del diritto di sopraelevare? Inserirà quindi la clausola espressa di rinuncia di tale diritto a tutti gli atti di compravendita dei piani sottostanti. In quest'ultimo caso, l'indennizzo sulla sopraelevazione, l'acquirente del lastrico lo paga all'impresa costruttrice, se ovviamente tale possibilità sia concreta, con il permesso di costruire della sopraelevazione, già rilasciato magari.

Saluti condominiali. :wink:

Antonio,

incomincio a non capire il senso di tutte queste tue argomentazioni, tutti questi esempi, il costruttore, il pagamento si il pagamento no, di congetture ne possiamo fare tantissime, ma a che pro?

Non a caso ho scritto:
[quote]..di norma, si sa che quando ci sono le condizioni, un eventuale acquirente sicuramente preferirebbe acquistare il lastrico e non solo il diritto di sopraelevare, così non sarebbe tenuto ad alcun indennizzo agli altri condomini, nè avrebbe l'obbligo di ricostituire il lastrico, ma si potrebbe fare una normale copertura con tanto di soffitta esclusiva. [/quote]

Poi, perchè dici che "la consuetudine sarebbe il contrario?"
non ti sembra logico che se i condomini intevengono all'atto per la vendita, a monte vi siano già state le trattative del caso?

I casi che mi sono capitati è sempre stato così, certo parlo di casi concreti, con fabbricati aventi max 6 proprietari, mi rendo condo che in un condominio di grandi dimensioni la cosa diventa difficile se non impossibile, sia che si parli di vendita del lastrico, sia che si parli di vendita del diritto di sopraelevazione, mi chiedo quale pazzo di acquirente ci si vada ad infilare.

saluti finali

Io semplicemente sostengo che questo gran vantaggio sull'acquisto del lastrico solare condominiale non ci sia, posso solamente acquistare come soggetto privato anche esterno al condominio il diritto di sopraelevare senza il lastrico solare e senza la sua identificazione catastale, il prezzo sarebbe inferiore ed l'acquirente avrebbe la possibilità naturale di sopraelevare. Tutto ciò ha un costo che è dovuto anche alla potenzialità edificatoria. Se l'acquirente desidera avere il vantaggio di sostituire il lastrico con una copertura a falde aumentando il volume, questo lo decideranno gli accordi presi dalle parti e sicuramente saranno giustamente compensati economicamente. Sia che i condomini sottostanti siano 6, o 2 o mille. Pertanto, io credo che comprare il lastrico solare non rassicuri affatto sulla realizzazione della sopraelevazione, ma può essere conveniente, in base agli accordi tra le parti, acquisire solamente il diritto di sopraelevazione.
A me sembrava che tu sostenessi la tesi, e la consigliassi, che basta acquistare il lastrico solare, accatastandolo e siamo tutti a posto. io invece sostengo che può essere percorribile anche la strada di acquistare solo il diritto di sopraelevare. Sul fatto dell'indennità io possibilie acquirente, la devo sempre sostenere o al momento che acquisto il lastrico solare al condominio, oppure se sono già proprietario esclusivo, tranne il caso che ho comprato e pagato dal costruttore tale diritto e relativo indennizzo, che si è riservato negli atti di compravendita delle abitazioni sottostanti.
Di regola l'indennizzo, che io pensavo non esserci per niente, c'è in tutti i casi, basta, come giustamente tu dici, accordare tale pagamento in un modo o nell'altro. Quando sostieni che l'indennizzo per sopraelevare per legge non c'è nel caso di lastrico solare esclusivo, per me sbagli. Tant'è che se non c'è la clausola di rinuncia dell'indennizzo, io il lastrico solare non lo compro, quindi vuol dire che l'indennizzo di regola lo devo pagare. Credo che questa frase tu l'abbia detta anche Te !!! :lol:

Saluti percorribili. :wink:

Totonno,
che ti devo dire?
Partiamo da livelli diversi di conoscenza del problema....
Avrei voluto parlare di un altro paio di cosette, tipo del valore dell’indennizzo riferito al termine “attuale”; di eventuali ulteriori future sopraelevazioni; di eventuale ulteriore cessione del lastrico.

Però penso che a questo punto sia inutile, oramai dell’argomento, che fino a ieri ignoravi, ti sei ben documentato e hai maturato le tue ferree convinzioni su come gestire la cosa.

Pensa che io, povero fesso, nonostante ci abbia sbattuto la testa sopra varie volte, insieme ad avvocati con le p..lle, ancora qualche dubbio c’è l’ho, su quale sia il miglior modo per impostare questo tipo di contratti,…… che testa di legno che mi ritrovo.


Saluti

avvocati con le p..lle, al posto dei due puntini cosa ci mettiamo ? :roll: ma a parte questo, non mi aspettavo che la mia domanda suscitasse tanto clamore ed una così interessante discussione, piena di spunti. Ma alla fine che faccio ci metto anche i balconi ?? :wink: :wink: :wink: Alla fine penso di si !!!

La mia te l'avevo già detta




poi, senti altri pareri.

saluti

In base alla precisazione grafica che hai esposto in seconda battuta, e a quanto sin qui dibattuto, io sono arrivato alla conclusione, già peraltro da me accennata, che basta dividere in due unità immobiilari, da cielo a terra, l'immobile per poter procedere all'atto, senza intaccare i diritti di entrambe le parti, nascenti automaticamente, da quelli condominiali (penso agli scarichi), a quelli esclusivi, tra i quali il diritto di sopraelevare che verrà diviso in due anche quello. L'uso improprio della copertura dell'edificio può essere evitato solamente transennando o apponendo qualsiasi struttura atta ad ostacolare l'ingresso ai non graditi...Questa mia soluzione è agevolata dal fatto che c'è un edificio con un solo piano appartenente ad unica proprietà, quindi non si raffigura nessun originario condominio, semplificando notevolmente le cose. Il diritto di sopraelevare ognuno ci avrà il suo senza per questo sottostare a nessun tipo di accordo, che potrebbe essere necessariosolamente se vogliamo cedere tale diritto a un terzo soggetto diverso da quelli proprietari della copertura. Oppure se ci fosse la necessità di scambiarsi la superficie del tetto per procedere ad una sopraelevazione di uno sulla copertura dell'altro reciprocamente, in una sinfonia di proprietà incrociate!
Ad essere pignoli sarebbe opportuno accatastare la copertura a terrazza se questa ne avesse i requisiti, in questo caso per fare le cose giuste si dovrebbe rendere entrambe le porzioni di tetto identiche, costruendo anche dalla altra estremità una scala fissa di accesso alla porzione di tetto che ne è priva, oltre che alle necessarie ringhiere di protezione ove mancanti (questa l'ho presa da un intervento di Gaetano, non me ne voglia, ma credo sia giustissima se l'ho capita bene, e la riporto, perchè riflette anche il mio pensiero).

Detto questo, ciò non toglie che accatastare degli F5 sia per me sbagliato, ma a me, le unità senza rendita, seppur consentite, mi stanno indigeste, ed in questo caso credo lo siano ancor di più, non so se si è capito.

Ovvai...Anonimo_Leccese, divertiti. :lol:

Saluti spiattellati agli Avvocati con le p..artice..lle sul gozzo. :wink: