Cari colleghi, il tribunale mi ha incaricato di frazionare in 3 parti un vecchio FR intestato a tre fratelli ognuno per la quota di 1/3. Uno dei tre fratelli è pignorato. Il mio dubbio è se posso (prima passo il FR all'aurbano) dividere in 3 parti una unità di 20 mq, sarebbe 7 mq a sub. Esiste un minimo di sup da destinare ad un sub? Altrimenti non vedo altre strade da percorrere per estrapolare la parte di 1/3 del FR.

Un anno fa ho accatastato un magazzino di 8 mq.

Come, ormai troppo spesso acade, il quesito è .... monco...! incompleto....!
assolutamente non chiaro e quindi fo lo spelling, per cercare di dare una risposta il più possibile esauriente ed esaustiva:




1.) Con le disposizioni del Tribunale c'è da stare molto attenti, ed in questo caso c'è da sapere se il frazionamento serve a vendere o tentare di vendere la quota spettante al fratello pignorato! Ma nutro forti dubbi perchè se il bene è divisibile (e non vedo la facile ed equa divisibilità di un fabbricato). Mentre è prassi comune che il Tribunale metta all'asta i diritti della parte esecutata il diritto di 1/3 dell'intero immobile! Non ha nessun senso dividere una stanza in tre parti e non è catastalmente ammesso!

2.) Che uno dei tre fratelli sia pignorato, non modifica il diritto che costui ha sul bene! D'altro canto gli altri due fratelli hanno il diritto di non vedersi sminuito il valore delle rispettive quote, cosa questa che avverrebbe con un frazionamento! Il Tribunale può ordinare la vendita del diritto di 1/3, ma non può, se non ci sono le condizioni di equità di cui sopra, predisporre atti o azioni che possono danneggiare gli altri comproprietari.

3.a) Potresti se l'immobiole è di fatto divisibile, ma senza ulteriori descrizioni, dubito molto che possa essere attuato, senza danneggiare gli altri due fratelli comproprietari...

3.b) Non esiste, perchè l'immobile da accatastare non è come una particella ai terreni che è divisibile a piacere ( quando si può! ) una casa, rappresentata da un appartamento e da servizi, a meno che non sia appositamente costruita in tre parti uguali, non vedo come possa essere divisibile in parti eque!

3.c) La strada c'è: Relazionare al Giudice che l'immobile non è divisibile e che quindi deve tentare l'esproprio della quota indivisa di 1/3, come abitualmente si fa!

Spero di essere stato sufficientemente ed adeguatamente chiaro ed esaustivo!

P.S.: gradirei conoscere l'epilogo della questione sopra dibattuta!

Salve

per prima cosa ti faccio una domanda. Che tipo di unità immobiliari sono? abitazione, depositi o altro?

Tornando alla mia opinione, ti dico che il giusto "metro" di misura non sono i metri quadrati, bensì la potenzialità di autonomia funzionale e reddituale, in base alla quale si accertano come distinte unita' immobiliari urbane ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente.

Riporto uno stralcio dell'art. 2 del decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998, sono considerate unità immobiliari:
a) -una porzione di fabbricato, un fabbricato, un insieme di fabbricati o un'area, che, nello stato in cui si trovano e secondo l'uso locale, presentano potenzialità di autonomia funzionale e reddituale;

b) abitazione e gli altri immobili strumentali all'esercizio dell'attività agricola da denunciare in catasto autonomamente;

c) le costruzioni o porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali;

d) i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.

e) I fabbricati costruiti abusivamente costituiscono oggetto di tassazione, a prescindere dal fatto che per essi sia stata presentata o meno la relativa istanza di sanatoria edilizia (risoluzione ministeriale 6 giugno 1994 protocollo 2/138).

A te le riflessioni valutando la potenzialità di autonomia funzionale e reddituale, al di la dei metri quadrati.

Qualora le tre unità non soddisfano i suddetti requisiti, non possono essere censite come distinte unità, e l'immobile deve ritenersi "non divisibile" relazionando il tutto nella C.T.U.

Buona giornata a tutti.

Buongiorno geoalfa

abbiamo risposto quasi in contemporanea, e dicendo pressapoco la stessa cosa.

Quoto in toto quanto da te affermato.

Buona giornata

E' dai primi messaggi a cui hai risposto che ho intuito il tuo modo di interpretare la professionalità del geometra è uguale al mio, anche se , ovviamente, qualche volta ci esprimiamo in maniera differente!

cordialità

Grazie per il complimento

e come scrisse il sommo Gabrielle D'Annunzio:
Bisogna fare della propria vita come si fa un'opera d'arte. Bisogna che la vita d'un uomo d'intelletto sia opera di lui. La superiorità vera è tutta qui.

Cordialità

In primis ringrazio i due affermati colleghi per le loro complete e chiare risposte. Il FR al momento non è niente, ma ovviamente si "dovrebbe" accatastare come deposito. Quoto la risposta del maestro Geoalfa di predisporre una relaziona al giudice che attesti l'indivisibilità dell'immobile e quindi tentare di espropriare la quota indivisa di 1/3.

Su questo post vi terrò aggiornati sullo sviluppo di tale pratica, perchè reputo questo forum linfa vitale per tutti gli operanti nel tortuoso mondo del catasto.

Sono d'accordo sul fatto che l'immobile non sia divisibile e questo per motivi civilistici indipendenti dalla normativa catastale.

Ma nel primo intervento geom.lauretta dice di aver avuto l'incarico dal tribunale di frazionare in 3 parti.

Questo presuppone che il giudice (g minuscolo) abbia già stabilito:

- che l'immobile è divisibile;

- che va diviso in 3 parti.

E questo fa presumere che non si tratti di una esecuzione in danno del pignorato perchè altrimenti avrebbe richiesto la formazione di due lotti di cui uno da mettere all'asta (quello del fratello pignorato) e l'altro su cui concentrare la comproprietà degli altri 2 fratelli.

Saluti.

Salve

Quoto rossa, anche se bisognerebbe capire bene il quesito del giudice, nel senso se gli viene richiesto anche di valutare l'indivisibilità del bene.

Attemdiamo lumi da geom.lauretta.



Saluti cordiali

Concordo con Rossa e Simba64. Leggendo la domanda il tribunale ha incaricato di frazionare catastalmente il bene in tre parti, non ha chiesto se la cosa è fattibile o meno. Evidentemente nel dibattimento del processo ciò è stato già affrontato e si è arrivati alla conclusione di dividere catastalmente il bene in tre per avere la possibilità di redigere l'atto giudiziario e assegnare un subalterno ciascuno, come già deciso. Possibile poi che le parti con i loro avvocati ed il giudice stesso non abbiano valutato questo problema dell'indivisibilità? Non hanno visto che l'immobile era di soli 20 mq. ed aveva magari una sola porta di accesso? Relazionare l'impossibilità di effettuare il frazionamento potrebbe non essere ciò che chiede il giudice e quindi potrebbe non corrispondere all'incarico ricevuto.

Saluti.

l'intento era sì quello di frazionare l'unità in tre parti, ma secondo me, come scritto peraltro da geoalfa, tramite una relazione si esplica il fatto della indivisibilità dell'immobile.

Dividere un deposito di 20 mq costituendo tre depositi di 7 mq. ciascuno, non è impossibile, dovresti dimostrare l'indivisibilità. Ogni deposito può avere dimensioni di 2 x 3 mt, cioè un normale ripostiglio. Ovviamente mi immagino che il deposito di 20 mq. sia un rettangolo di 9 x 2 mt. circa. Catastalmente in questo caso non vedo inderogabili difficoltà di divisione. Supportata poi dalla decisione del giudice la stessa divisione diventa quasi obbligatoria.

Ci puoi allegare uno schema in planimeria del magazzino ex rurale? Dovremmo conoscere la sua forma e le sue dimensioni per capire se questo è divisibile o meno.


Saluti.

Vedi GeomLauretta che succede quando si è imprecisi nel porre dei quesiti la cui risposta può essere data in maniera del tutto diversa ed opposta?

( non sto a precisare e/o evidenziare quanto in questa risposta, data da altri, influisce la tua indeterminatezza, per ovvi motivi... )

Però tengo a evidenziare come il tuo FR possa essere un edificio di 5,00x4,00 (anzichè 9,00x2,00 circa chissà poi perchè?) [ quindi dividerlo, potremmo avere tre uiu di 1,666 x 4,00 chissà... ] e che, ove possibile ( con artifici catastali possibili ), porterebbe il Giudice a predisporre una sentenza senz'altro sbagliata [ soprattutto perchè questa divisione nuocerà sicuramente agli altri due fratelli ] e questo il Giudice non lo vuole mai, anche per evitare possibili ricorsi - ma in genere preferisce predisporre la vendita la quota parte di 1/3 !

Il che vuol dire che, ad un quesito poco chiaro ( tenedo conto che sia gli avvocati che lo stesso giudice [ e noi stessi ] non conoscono come in realtà siano e le dimensioni e le condizioni dell'immobile da vendere attraverso un atto forzoso - senza danneggiare gli altri due comproprietari cosa questa che si verificherà se di fatto frazionerai l'immbile - ) e soprattutto in considerazione che nella tua veste di CTU (presumo) - quindi anche consigliere esperto tecnico del giudice - potrai, anzi dovrai - richiedere al giudice stesso di modificare il quesito, facendogli notare che per la esiguità delle dimensioni dell'immobile si danneggeranno con certezza gli interessi degli altri due comproprietari !

Non sto a evidenziare nemmeno come, abitualmente, gli avvocati brigano - a volte anche spudoratamente -, per preparare la bozza dei quesiti che poi il Giudice porrà al CTU ! [!!]

Quindi, confermo quanto finora scritto e ti consiglio, prima di scrivere qualcosa, di portarti i documenti in tuo possesso, foto, disegni ecc. e chiedere un colloquio personale con il Giudice, il quale sarà ben lieto di cambiare il quesito e sul come te lo dirà lui, oppure per qualche ragione che non conosco, ti confermerà il quesito originario e, solo in quella occasione prevvederai a "dividere" disgraziatamente l'immobile, ma di ciò è consigliabile informare tutti i proprietari!

buona domenica

A richiesta, rispondo.

Ho messo di seguito alle dimensioni la parola "circa" per evidenziare che le misure da me immaginate, sono arrotondate.

Comunque ad essere precisi 20 mq. non sono divisibili per tre, potrebbe essere questo un elemento inequivocabile per dimostrare al giudice l'indivisibilità del bene. )

Saluti e Buona Domenica.

P.S. Scherzo ovviamente.