Salve a tutti,
sto seguendo una pratica DOCFA per la variazione di classamento da A/1 a A/2 di un appartamento in un palazzo condominiale anni '60 a Vercelli (Fg. 92, Part. 369, Sub. 5 — Via Giovine Italia 2, piano 2°). Volevo un vostro parere sulla solidità dell'istanza prima di depositarla.

L'immobile è classato A/1 dall'impianto meccanografico del 1987 (che ha recepito la planimetria del 1964) e non ha mai subito aggiornamenti tipologici. Rendita attuale € 991,60 — consistenza 6 vani — superficie netta 154 mq.

──────────────────────────────────
CARATTERISTICHE A FAVORE DEL DECLASSAMENTO
──────────────────────────────────

▸ Superficie netta 154 mq: ampiamente sotto la soglia automatica di 240 mq (artt. 1-7 DM 2/8/1969)

▸ Nessun criterio automatico degli artt. 1-7 soddisfatto: assenza di parco, piscina, zona urbanistica di lusso, scale monumentali

▸ Verifica art. 8 — al massimo 2-3 caratteristiche rilevabili su 4 minime richieste:
• Doppio ingresso: funzionale a un eventuale frazionamento dell’unità, non ingresso di servizio dedicato alla servitù nel senso tecnico del decreto
• Corridoio largo circa 2 m: non particolarmente lungo, borderline
• Altezza interna 3,00 m: superiore all’attuale standard abitativo (2,70 m) ma inferiore alla soglia di lusso di 3,30 m prevista dall’art. 8

▸ Finiture ordinarie dell’epoca, impianti standard (riscaldamento centralizzato a radiatori), classe energetica E

▸ Contesto edilizio: 9 subalterni su 12 dello stesso fabbricato sono A/2 (75%); solo 2 residui in A/1, di cui uno con superficie significativamente maggiore (175 mq)

──────────────────────────────────
PRECEDENTI NELLO STESSO EDIFICIO (elemento più rilevante)
──────────────────────────────────

▸ Sub 11 (166 mq): originariamente A/1 — l’AdE aveva riclassificato d’ufficio in A/1 dopo proposta del contribuente, ma la CTP di Vercelli con sentenza n. 56 del 10/08/2010 ha confermato definitivamente la categoria A/2

▸ Sub 13 (138 mq): originariamente A/1 — variazione presentata a novembre 2008, AdE ha validato A/2 senza contenzioso nel gennaio 2009

Lo stesso Ufficio Provinciale di Vercelli ha quindi già riconosciuto, per unità tipologicamente identiche dello stesso stabile, l’incongruenza del classamento A/1.

──────────────────────────────────

Due domande:

1. A vostro avviso il quadro è sufficientemente solido per ottenere il declassamento tramite DOCFA, o vi aspettate che AdE possa contestare — in particolare sulle 2-3 caratteristiche ex art. 8? Qualcuno ha esperienza con casistiche simili in Piemonte?

2. Suggerireste di presentare la DOCFA prima del rogito (a cura dei venditori) oppure dopo (a cura del nuovo acquirente)? L’immobile verrà ristrutturato e il passaggio ad A/2 è economicamente rilevante: sblocca l’IVA agevolata al 10% sui lavori e l’accesso ai bonus ristrutturazione/energetici, che restano preclusi finché l’unità rimane in categoria A/1.

Grazie a tutti per il supporto, saluti.

Nella GUIDA: Guide - categorie e tipologie catastali ...

trovi: IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

GRUPPO “A’’
(Unità immobiliari per uso di abitazioni o assimilabili)

Nell’assegnare le uu.ii. a queste categorie si deve badare che essendo la qualificazione dei tipi relativi variabile da luogo a luogo, essa deve corrispondere al significato che ha localmente e che inoltre l’assegnazione a determinata categoria va fatta in base alla destinazione propria di ciascuna uu.ii. risultante dalle sue caratteristiche costruttive e non in base all’uso attuale o alle destinazioni che la parte richiede.

A/1 – ABITAZIONE DI TIPO SIGNORILE
Unità immobiliari costituite da un unico fabbricato o comprendenti almeno un
intero piano.
Di solito sono in ottima posizione centrale o eccentrica, isolata o se contigue, con ampio spazio circostante, dotato di verde ed eventuale parcheggio auto.
Hanno affaccio su strada principale, su piazza o verde pubblico.
In alcuni casi possono far parte di questa categoria anche miniappartamenti ricavati dal frazionamento di ville, qualora si trovino in posizioni di particolare pregio o prestigio.
Nei fabbricati cui appartengono le abitazioni di tipo signorile ai piani sottostanti è ammessa la compresenza delle categorie C/6, C/1, A/10 o D/5 (magazzini e laboratori).
Hanno caratteristiche costruttive tali che spiccatamente si differenziano da tutte le altre u.ii., sia per la solidità, conservazione e manutenzione delle strutture murarie e sia perché costituite da un gran numero di vani alcuni dei quali di grande ampiezza.
La dotazione di impianti è completa o esuberante.
Sono dotate di spazio verde, di parcheggio auto, di eventuale guardiola custode, sale riunione, ecc.
Le parti esterne del fabbricato sono ben rifinite con: piastrelle o marmo o pietra naturale con intonaco resino-plastica, infissi e serramenti in legno di pregio.
Atrio e scale in marmo o pietra naturale o cotto pregiato.
I vani di queste uu.ii. sono sempre ben aerati ed illuminati e con finimenti lussuosi o per lo meno ricchi: bagni e cucina piastrellati.
Se ubicate in zone alluvionali si inseriranno nelle classi minime.

A/2 – ABITAZIONI DI TIPO CIVILE
Unità immobiliari costituite da appartamenti ben rifiniti e decorosi sia nelle parti esterne (facciate semplici ma piacevoli, ingressi più o meno ampi, scale comode e luminose, ecc.) che nelle interne (pavimenti in buon materiale, coloriture e tappezzerie discretamente ben rifinite, infissi in legno ben connessi e di lavorazione accurata, ecc.).
Queste uu.ii., specialmente alle alte classi, hanno i vani ben disimpegnati, con minimo due camere più servizi, ben aerati ed illuminati e sono munite di impianti fissi di riscaldamento, ascensore (oltre il terzo piano), citofono e bagno.
In detta categoria rientrano altresì i fabbricati “a schiera” da non comprendere nelle classi minime.
Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari (minialloggi) di consistenza notevolmente inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo civile e quelle appartenenti a quella propria delle abitazioni di tipo civile e quelle appartenenti a fabbricati a schiera, con caratteristiche costruttive, di rifinitura e dotazioni di impianti e servizi propri della categoria.
Nelle località a vocazione turistica possono essere classificate in A/2 anche abitazioni prive di riscaldamento.
Se ubicate in zone alluvionali si inseriranno nelle classi minime.


Riguardo la tua domanda, prima del rogito è il caso di presentare istanza di revisione della rendita catastale.

Solo se le rendite risultano più convenienti è opportuno fare istanza.

Ritengo che un eventuale cambiamento per l'abitazione del tuo cliente porterebbe la casa in A/2

Puoi anche fare un file prova con DocFa.

Buon lavoro

Buongiorno

in quale ufficio di Italia si può fare il cambio di una "rendita definitiva" con una pratica docfa?????

Non comprendo le continue polemiche osservazioni di st-topos.

Nella mia risposta citavo testualmente: fare un file prova!

Provare con docfa non vuol dire sostituire la domanda di revisione all'Agenzia, Ma una semplice prova, prima di presentare la domanda!


www.geolive.org/guide/procedure-e-metodo...

si leggono informazioni più complete.

Cordialmente

Buongiorno

La prima cosa che faccio stamattina è tranquillizzare Geoalfa.

La sua risposta, precedente al mio intervento, non l'ho letta e non la leggerò.

Per cui la sua preoccupazione è stata sradicata dalle radici.

Chiarisco per quegli altri tre o quattro che hanno una visione sempre molto limitata, che il mio intervento andava unicamente in una direzione:

Vi sono uffici in Italia che accettano il cambio della rendita con il docfa????

Vado oltre, sempre per tre o quattro (solo questi sono rimasti, prima ne erano di più):

al momento vi sarebbero due scuole di pensiero. La prima quella che non consente la variazione della rendita definitiva e la seconda quella che la consente. Tanto poi l'ufficio notifica il nuovo accertamento.

Negli uffici che frequentate quale delle due tesi si applica???

Credo che geoalfa sia soddisfatto.

Buongiorno

con IL docfa NON E' POSSIBILE presentare una mera dichiarazione di variazione per DECLASSARE la categoria se questa non è preceduta da una idonea ristrutturazione edilizia tale da far perdere l'iniziale stato di "fabbricato signorile" A/1.

La mera chiusura di un ingresso non è condizione solida per basare tutta la questione della declassazione di categoria.

Tu dici che il fabbricato risale agli anni 60 e quindi il classamento risale a quegli anni e che fu errato dato che lo vuoi cambiare pur senza aver subito opere durante questi 60 e passa anni.

Ti chiedo se hai fatto un accesso agli atti al catasto per verificare ciò che all'epoca fu censito e/o se per caso ci fu un errore palese di immobile.

Io ritengo che non puoi procedere con il semplice docfa e soprattutto se vuoi intraprendere questa strada fallo fare DOPO aver fatto il rogito altrimenti in caso di ripristino della categoria precedente A/1 le conseguenze fiscali dovute al rogito saranno enormi per l'acquirente.

Io intraprenderei la strada dell'istanza corredata da accesso agli atti, documentazione fotografica dell'edificio in oggetto ed in particolare dell'appartamento de quo, oltre alle foto del contesto limitrofo della zona, oltre alla documentazione del declassamento degli altri appartamenti naturalmente.

Saluti

Grazie, intervento molto completo e chiarificatore.

Recepisco tutto: la strada corretta è l’istanza in autotutela corredata da accesso agli atti, documentazione fotografica dell’unità e del contesto, e i precedenti dei sub 11 e 13 dello stesso edificio. La DOCFA senza idonea ristrutturazione non è percorribile.

Sul timing condivido pienamente il ragionamento: fare tutto dopo il rogito evita conseguenze fiscali in caso di ripristino dell’A/1. Tuttavia sto valutando se sia possibile strutturare diversamente la trattativa con il venditore, che potrebbe essere disposto a presentare l’istanza prima del rogito a proprio carico.

Per questo mi servono indicazioni sui tempi: quanto tempo ha mediamente AdE per rispondere a un’istanza di autotutela catastale? O quanto tempo solitamente serve per un esito? Esiste un termine previsto per legge, o nella pratica i tempi sono molto variabili? E in caso di silenzio-inadempimento, dopo quanto tempo è possibile ricorrere alla CTP?

Capire l’orizzonte temporale mi permetterebbe di valutare se ha senso impostare la trattativa in questo senso (ad esempio con un rogito posticipato o condizionato all’esito dell’istanza) oppure se i tempi rendono la cosa impraticabile.

Grazie

Buongiorno, per esperienza l'istanza in autotutela non serve a niente.... l'ufficio non è tenuto a rispondere e forse non la prenderà nemmeno in cosiderazione, archiviando il tutto!

Devi intraprendere altre strade.

saluti

Grazie per la risposta.

Se l'istanza in autotutela rischia di finire ignorata, quali strade alternative suggerisce in concreto?

Da quanto emerso nel thread le opzioni sembrano essere:

▸ Autotutela — sconsigliata per i motivi che ha indicato
▸ DOCFA di variazione — non percorribile senza una previa ristrutturazione edilizia idonea
▸ Ricorso alla CTP — ma richiede un atto impugnabile (avviso di accertamento, rigetto formale) come presupposto

Si va direttamente al ricorso senza passare dall'autotutela? O esiste una procedura diversa per forzare AdE a pronunciarsi formalmente, in modo da avere un atto da impugnare?

Aggiungo un elemento di contesto che forse chiarisce perché la questione è così rilevante: sono dalla parte dell'acquirente, che dopo il rogito deve affrontare una ristrutturazione importante nell'ordine dei 100.000-150.000 euro. Il passaggio da A/1 ad A/2 prima o dopo il rogito incide relativamente sul prezzo di acquisto — al massimo è una trattativa sul prezzo. Il vero impatto economico è sulla ristrutturazione: restare in A/1 significa IVA al 22% sui lavori invece del 10%, e soprattutto l'esclusione dai principali bonus (ristrutturazione, ecobonus, sismabonus). Su 100-150K di lavori stiamo parlando di una differenza economica enorme, che rende il declassamento non un vezzo ma una necessità concreta.

Grazie

Occorre procedere con una pratica di "Ristrutturazione" (importante) con tutti gli annessi e connessi presso l'Ufficio Urbanistica del Comune. Successivamente si procede con la variazione catastale, dove non si esclude l'ipotesi di censire temporaneamente (prima del rogito) l'unità immobiliare in Cat. F/4.

Saluti

Riassumo per chiarezza

le posizioni sarebbero le seguenti:

a) istanza in autotutela (che Cesko ha definito "...non serve a niente...")

b) la mia: 1- l'ufficio non consente la variazione di un classamento

e/o 2 - l'ufficio consente l'ingresso del docfa ma poi ripristina il vecchio classamento

entrambi i casi 1 e 2 si deve ricorrere alla CTP.

Considerato che vi è la previsione di una successiva "ristrutturazione importante" sarebbe opportuno anche verificare se l'intervento programmato non incida poi sulla categoria, vanificando quindi l'eventuale cambio preventivo da A/1 ad A/2.