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Docfa frazionamento senza opere edili e progetto |
GEOST
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In una divisione ereditaria deve essere frazionato in due unità immobiliari un magazzino, in comproprietà, per assegnare le due unità derivate in proprietà esclusiva a ciascun erede, è ammissibile come richiesto dagli eredi comproprietari, fare un docfa per divisione (al solo fine dell'assegnazione) senza aver prima presentato in comune il progetto di frazionamento (ottenendone l'approvazione) e avere materialmente realizzato le opere edili? Subordinando l'esecuzione del progetto e delle opere edili successivamente all'atto di divisione? In caso positivo cosa succede se il comune poi non approva il progetto? Grazie in anticipo per le eventuali risposte
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SIMBA64
» ACCOUNT NON PIU' ATTIVO
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"GEOST" ha scritto:
In una divisione ereditaria deve essere frazionato in due unità immobiliari un magazzino, in comproprietà, per assegnare le due unità derivate in proprietà esclusiva a ciascun erede, è ammissibile come richiesto dagli eredi comproprietari, fare un docfa per divisione (al solo fine dell'assegnazione) senza aver prima presentato in comune il progetto di frazionamento (ottenendone l'approvazione) e avere materialmente realizzato le opere edili? Subordinando l'esecuzione del progetto e delle opere edili successivamente all'atto di divisione?
In caso positivo cosa succede se il comune poi non approva il progetto?
Grazie in anticipo per le eventuali risposte Salve Mi pare che il tuo ragionamento non vada per la logica giusta, se io devo raggiungere la città di Roma (io abito ad Adria, nord-est del Veneto) vado per Ferrara, Bologna, Arezzo e Roma. Tu invece, con il tuo ragionamento faresti il giro per Napoli e poi ritorneresti indietro per Roma, con il rischio di trovare qualche impedimento (normativa urbanistica comunale) che non ti fa raggiungere Roma. Credo che hai capito benissimo il senso del mio discorso. Saluti cordiali
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GEOST
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Grazie per la risposta sono d'accordissimo con te, infatti quello che tu dici è anche il mio pensiero. Il problema e che un avvocato di un erede, sostiene insistentemente che per la divisione sia comunque possibile, a parere di un suo tecnico, presentare le pratiche catastali indipendentemente dalla presentazione e approvazione dei progetti in comune e dall'esecuzione dei lavori. E' chiaro che questo modo di agire va contro ogni logica, se non quella di addivenire velocemente alla divisione (qualora vi sia la possibilità che i tecnici catastali approvino una pratica del genere). Considerando che comunque catasto e comune, al momento, seguono due binari paralleli e ad es. non è precluso fare una variazione catastale per opere interne già realizzate indipendentemente dall'esistenza della pratica edilizia purchè si rappresenti lo stato di fatto anche se tale prassi non è propriamente corretta, caso comunque diverso da quello in esame in quanto lo stato di fatto non è neanche materializzato, quindi si parla di rappresentare nel docfa una dividente "virtuale" di opere di divisione ancora da realizzare, per evitare problemi e future contestazioni, però, prima di fare affermazioni affrettate, stavo cercando qualche riferimento normativo o altro supporto per rispondere a ragion veduta all'avvocato e sostenere la mia tesi, considerando, che in un eventuale giudizio, un giudice di fronte a una questione tecnica (sulla quale evidentemente non è competente) se non ben argomentata in modo più che chiaro potrebbe anche accogliere con favore la tesi sbagliata dell'avvocato. Saluti
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samsung
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Mi viene da considerare che il notaio vorrà verificata la conformità urbanistica. Allora un punto che potrebbe escludere più soluzioni potrebbe essere la presenza o meno dell'unità immobiliare negli archivi comunali. Da questo punto di vista com'è la situazione ?
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GEOST
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Grazie, trattasi di immobile ante '42, pertanto senza alcun progetto
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SIMBA64
» ACCOUNT NON PIU' ATTIVO
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"GEOST" ha scritto:
Grazie per la risposta
sono d'accordissimo con te, infatti quello che tu dici è anche il mio pensiero. Il problema e che un avvocato di un erede, sostiene insistentemente che per la divisione sia comunque possibile, a parere di un suo tecnico, presentare le pratiche catastali indipendentemente dalla presentazione e approvazione dei progetti in comune e dall'esecuzione dei lavori.
Risposta: la divisione catastale è possibile, che io sappia non esiste norma catastale che ti obbliga alla conformità urbanistica dei beni oggetto del docfa.
E' chiaro che questo modo di agire va contro ogni logica, se non quella di addivenire velocemente alla divisione (qualora vi sia la possibilità che i tecnici catastali approvino una pratica del genere).
Risposta: I tecnici catastali non possono rifiutare la pratica docfa per la motivazione di cui sopra (cioè mancanza della regolarità amministrativa/urbanistica dei beni oggetto della variazione)
Considerando che comunque catasto e comune, al momento, seguono due binari paralleli e ad es. non è precluso fare una variazione catastale per opere interne già realizzate indipendentemente dall'esistenza della pratica edilizia purchè si rappresenti lo stato di fatto anche se tale prassi non è propriamente corretta, caso comunque diverso da quello in esame in quanto lo stato di fatto non è neanche materializzato, quindi si parla di rappresentare nel docfa una dividente "virtuale" di opere di divisione ancora da realizzare, per evitare problemi e future contestazioni, però, prima di fare affermazioni affrettate, stavo cercando qualche riferimento normativo o altro supporto per rispondere a ragion veduta all'avvocato e sostenere la mia tesi, considerando, che in un eventuale giudizio, un giudice di fronte a una questione tecnica (sulla quale evidentemente non è competente) se non ben argomentata in modo più che chiaro potrebbe anche accogliere con favore la tesi sbagliata dell'avvocato.
Risposta: non è solo un problema in giudizio da parte del giudice, i problemi possono insorgere da un eventuale compratore e quasi sicuramente dal notaio, si potrebbe pensare anche di sanare il tutto successivamente alla divisione catastale. Questo dipende dalle norme urbaniste del comune ove sono gli immobili oggetto del docfa, con una sanatoria senza opere.
Saluti Considerazioni: Io sistemerei prima la questione urbanistico-amministrattiva e successivamente presenterei il docfa per divisione. Saluti cordiali
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oceano
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21 Maggio 2013 alle ore 08:56
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"GEOST" ha scritto:
.......sono d'accordissimo con te, infatti quello che tu dici è anche il mio pensiero. Il problema e che un avvocato di un erede, sostiene insistentemente che per la divisione sia comunque possibile, a parere di un suo tecnico, presentare le pratiche catastali indipendentemente dalla presentazione e approvazione dei progetti in comune e dall'esecuzione dei lavori.
.........
Saluti Probabilmente il tecnico dell'avvocato si riferisce alla possibilità di frazionare "per trasferimento di diritti" in due porzioni di u.i.u. unite di fatto, ai sensi della nota 15232/2002 In tal caso trattandosi di due porzioni della stessa u.i.u. che saranno gravate da diritti diversi, non c'è alcuna opera edilizia e non c'è aumento di unità immobiliari dal punto di vista urbanistico; quindi non c'è bisogno di alcuna autorizzazione comunale etc. AL CONTRARIO, se si vuole procedere ad una divisione dell'unità esistente in due distinte ed autonome unità immobiliari, non vi è alcun dubbio che PER LEGGE ci vuole l'autorizzazione urbanistica. saluti
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samsung
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Trattandosi di immobile ante 42 si potrebbe ipotizzare l'avvenuto frazionamento di fatto in epoca anch'esso anteriore al 42. Se così stessero le cose sarebbe urbanisticamente regolare. Sono valutazioni che è bene completare di fronte al caso specifico, però mi sembra che ci sia spazio per frazionare a catasto e dividere con rogito, senza pratica edilizia. Guarda bene la tua u.i.u. e decidi.
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SIMBA64
» ACCOUNT NON PIU' ATTIVO
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"GEOST" ha scritto:
Grazie,
trattasi di immobile ante '42, pertanto senza alcun progetto Scusa GEOST, sarò polemico, ma perchè non ci hai detto prima che il fabbricato era ante 1942, in questo modo potresti vanificare tutte le nostre risposte. Magari fra poco ci metti a conoscenza di altre notizie ancora che deviano dalla realtà le nostre soluzioni tecniche che ti diamo. mah, mah, Ciao buon lavoro
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GEOST
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Ringrazio tutti per i preziosi contributi ....... cerco di essere più preciso
il magazzino C2 costituisce un unica unità immobiliare sia fisicamente/funzionalmente (inteso che è un locale unico), che catastalmente con un unico subalterno e deve essere assegnato in quote uguali ai due eredi.
urbanisticamente l'immobile risale al 1942 ma costituisce da sempre un unico locale senza alcuna divisione interna
Per effettuare – oggi - la divisione in due unità immobiliari distinte funzionalmente, occorre fare dei lavori edili che consistono sostanzialmente in un muro divisorio interno che suddivida il locale unico in due unità immobiliari separate e indipendenti, da attribuire in seguito ai rispettivi eredi aventi diritto. L'iter corretto/standard per conseguire il risultato di cui sopra prevede: a) la presentazione in comune di un progetto di frazionamento e il pagamento dei relativi oneri in quanto aumenta il carico urbanistico (secondo il comune) per la nuova unità immobiliare derivata (da una u.i. si passa a due u.i ma si paga solo per una delle due) b) ottenuto il provvedimento autorizzativo, si possono iniziare i lavori, con tutti gli adempimenti annessi e connessi. c) e infine possiamo effettuare la divisione delle due unità derivate facendo la variazione catastale sopprimendo il sub originario e costituendo i due nuovi sub. da assegnare ai rispettivi aventi diritto Per non rendere troppo complicata la domanda non ho indicato che sussistono alcune modeste difformità interne nel locale originario rispetto alla planimetria catastale, probabilmente intervenute in un secondo tempo (post '67) le quali dovranno essere regolarizzate prima di iniziare la procedura edilizia di frazionamento, ma ciò non dovrebbe togliere ne aggiungere nulla a quanto già detto. Detto ciò, sperando di avere chiarito meglio la situazione, mi domando se nel caso specifico, sulla base delle precisazioni di cui sopra:
E' possibile fare la divisione catastale e l'assegnazione ai rispettivi eredi "sulla carta", prima cioè di aver ottenuto il permesso per la realizzazione del muro divisorio dell'unità immobiliare originaria in due nuove u.i. (e non della sanatoria per le modeste difformità interne peraltro di scarsissima rilevanza: muretti, porte interne spostate, ecc..) e prima di aver effettuato i lavori edili?
Se ciò è ammissibile e i tecnici non possono rifiutare la pratica docfa, cosa succederebbe nel caso in cui per qualsiasi impedimento non fosse possibile ottenere l'autorizzazione a fare i lavori per i quali è già stata effettuata la divisione catastale con il docfa?
Grazie per la pazienza
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SIMBA64
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"GEOST" ha scritto:
E' possibile fare la divisione catastale e l'assegnazione ai rispettivi eredi "sulla carta", prima cioè di aver ottenuto il permesso per la realizzazione del muro divisorio dell'unità immobiliare originaria in due nuove u.i. (e non della sanatoria per le modeste difformità interne peraltro di scarsissima rilevanza: muretti, porte interne spostate, ecc..) e prima di aver effettuato i lavori edili?
Se ciò è ammissibile e i tecnici non possono rifiutare la pratica docfa, cosa succederebbe nel caso in cui per qualsiasi impedimento non fosse possibile ottenere l'autorizzazione a fare i lavori per i quali è già stata effettuata la divisione catastale con il docfa?
Grazie per la pazienza Salve La divisione catastale la puoi fare, è l'atto di assegnazione che ti bloccherà il buon esito finale di tutto. Non succederebbe niente di particolare fino al momento in cui qualcuno, che ha un'interesse a farlo, ti obbligherebbe al ripristino della situazione prima della divisione. Saluti cordiali
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samsung
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Dice bene Simba: ti verrebbe a mancare la conformità urbanistica per cui il notaio non stipulerebbe l'atto. Non so a livello di scrittura privata se è pssibile una qualche soluzione che però solo il notaio può individuare. Quindi, abbandonata la strada dell'ante 42 che avrebbe risolto tutto, sanatoria compresa. Non ti resta che procedere con tutti i passaggi che hai già individuato ed elencato nell'ultimo intervento. Mi spiace.
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GEOST
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Grazie a tutti, tirando le somme
la divisione al catasto si può fare ....
ma mi domando nella relazione occorre indicare che le opere edili sono ancora da eseguire e nella fine lavori che data si indica .....
E' una procedura particolare ...... in caso contrario se si presenta una variazione catastale su opere ancora da realizzarsi/autorizzarsi pare sia un falso
l'atto di assegnazione ti bloccherà il buon esito finale di tutto
forse ti riferisci al D.L. 31.5.2010 n.78 nel senso che se la planimetria catastale non è conforme allo stato dei luoghi l'atto notarile di divisione è nullo
Non succederebbe niente di particolare fino al momento in cui qualcuno, che ha un'interesse a farlo, ti obbligherebbe al ripristino della situazione prima della divisione.
E quindi è un ottima ragione per non fare prima la divisione catastale, potenzialmente vulnerabile e attaccabile, in quanto i due proprietari sulla carta (in caso di diniego del provvedimento urbanistico) si ritroverebbero di fatto a non potere dividere nella realtà ciò che catastalmente già risulterebbe diviso
Mi rimane solo un dubbio rispetto alla possibilità indicata di frazionare "per trasferimento di diritti" ai sensi della nota 15232/2002 e cioè se le indicazioni di tale nota possano essere in qualche modo applicabili al caso di specie a favore della tesi sostenuta dall'avvocato o se invece non hanno nulla a che vedere sulla base delle ultime precisazioni
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geoalfa
(GURU)
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mi dispiace essere arrivato tardi, ma la tentazione di richiamare ad una semplicissima ricerca da dove si possono estrapolare alcune diuscussioni tuttora aperte, è tanta, e qui vi allego un link per la lettura delle norme contenute: www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/doc...
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SIMBA64
» ACCOUNT NON PIU' ATTIVO
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"GEOST" ha scritto:
Mi rimane solo un dubbio rispetto alla possibilità indicata di frazionare "per trasferimento di diritti" ai sensi della nota 15232/2002 e cioè se le indicazioni di tale nota possano essere in qualche modo applicabili al caso di specie a favore della tesi sostenuta dall'avvocato o se invece non hanno nulla a che vedere sulla base delle ultime precisazioni Potrebbe essere una possibilità che sinceramente non avevo considerato per il tuo caso, ma che in ogni caso, se urbanisticamente non fosse possibile realizzare la divisione fisica sul posto, non sarebbe la soluzione più idonea. Saluti cordiali
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