Buon pomeriggio a tutti. Il mio caso è questo un immobile censito in A/6 è stato demolito e ricostruito e il suo stato attuale è fermo alla solo tompagnatura esterna. ho provato a fare una variazione catastale con la soppressione del A/6 e la costituituzione di una categoria fittizia F/3. Risposta del Agenzia del territorio:non e' consentito da unita' definita a in corso di costruzione (F3). come posso fare?

grazie

Semplicemente non si può passare da una uiu censita ad una non censita, la categoria rimarra A/6 fino ad ultimazione lavori, anche se gli stessi finiranno fra 20 anni.

Unica eccezione è nel caso di vendita, allora devi spiegare il tutto in relazione.

Se in questo momento stai pensando di dichiarare ciò in relazione, anche se poi non si procederà alla vendita, ti dico che dichiarare il falso all'agenzia per assecondare le richieste del tuo cliente, non mi sembra proprio il caso, ed in più, tali pratiche sono monitorate dall'agenzia, e mi sembra che se nel giro di 6 mesi , non si è proceduto al rogito, l'agenzia ripristina il precedente classamento.



Saluti



p.s. non si è mai potuto passare da uiu censita a non censite.

L'unità immobiliare è oggetto di vendita e questo l'ho spiegato in relazione, ma lo stesso mi e' stato respinto.

se è così, prima di arrivare alla variazione devi iniziare a fare il TM....





ci sono casi in cui è possibile riposrtare una unità classata a F/3; li ho fatti.

Un'unità che viene demolita e ricostruita è ben diversa da un'unità che sia semplicemente oggetto di lavori di ristrutturazione. Un fabbricato demolito e ricostruito solo al rustico si trova alla stessa situazione di un nuovo fabbricato costruito ex novo e mai accatastato in precedenza. Non può essere discriminato un fabbricato di nuova costruzione il quale, prima della demolizione, era in precedenza censito con rendita rispetto ad un fabbricato ricadente su un lotto mai oggetto di accatastamento in precedenza. Pertanto e secondo me, le disposizioni passate che sembravano vietare di poter variare come unità in corso di costruzione un'unità già censita con rendita, non dovrebbero applicarsi ai fabbricati demoliti totalmente e successivamente ricostruiti al rustico. Io insisterei con il Catasto nel caso in esame.

In questo caso conviene sempre accatastare l'immobile nella categoria e classe con rendita proposta come se fosse finito per evitare l'accertamento dell'agenzia sull'atto di trasferimento che, in caso di F3, misurerebbe l'imponibile corrispondente al più probabile valore di mercato. Tale valore confrontato con quello denunciato in atto sarà sempre maggiore ed a favore dell'ente impositore. In caso invece di accatastamento come se fosse finito, l'immobile residenziale subirebbe una tassazione sul valore catastale che è sempre più vantaggiosa per il contribuente rispetto a quella di mercato anche al grezzo.

Volevo aggiungere che se l'immobile non è agibile, in base ai disposti comunali in genere l'IMU si paga al 50%. Occorre, per ottenere lo sgravio, una autodichiarazione da inviare al Comune.



Saluti

E' chiaro che ai fini fiscali, in caso di abitazione, conviene un accatastamento ordinario per potersi avvalere del pagamento delle imposte sulla base della valutazione automatica. E' anche chiaro che se io procedessi al censimento di un edificio al rustico accatastandolo come se fosse ultimato, dichiarerei il falso. Circa l'accertamento dell'Agenzia delle Entrate sul reale valore di mercato di un edificio al rustico spesse volte anzi quasi sempre, detto valore accertato, supera il valore scaturito dalla valutazione automatica di un'unità abitativa regolarmente censita. Se un'unità è solo tamponata all'esterno, presumo senza tramezzi, non posso dichiarare una porzione abitativa riportando tramezzi che non esistono e dichiarando un edificio ultimato anche se non lo è. L'atto sarebbe viziato da errata dichiarazione di conformità planimetrica in atti. In poche parole e nel caso in esame, io tecnico insisterei per accatastare il tutto al rustico e/o come unità collabenti e in caso contrario inizierei un contenzioso con il Catasto. Non posso certo agire contro la norma solo perchè un funzionario del Catasto, presunto zelante, mi obbliga a dichiarare quello che per legge non dovrei fare, solo perchè esiste (mi pare) una Circolare che sembra non permettere di retrocedere un'unità censita a unità in corso di costruzione.

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Questa volta si dichiara un falso legittimato, a fin di bene.. e perchè si è costretti dalle norme catastali, quindi nessuna strega ci viene addosso ed in relazione specifichiamo bene i motivi dell'accatastamento inusuale con la descrizione dello stato di fatto come è nella realtà. Perchè devo essere costretto ad avviare un contanzioso catastale quando la soluzione c'è ed è ancora più favorevole al contribuente ai fini fiscali ?

Saluti

Una porzione di abitazione dichiarata come ultimata, anche se non lo è, richiede l'APE che pure sarà, diciamo, falsata. Insomma tutto sarà dichiarato falsamente in atti e in documenti aventi natura pubblica e/o depositati presso pubbliche amministrazioni. Tutto quanto sopra per soli due motivi: 1) perchè avendo la rendita catastale si può dichiarare il valore automatico invece di rischiare un accertamento di maggior valore; 2) perché il tecnico del Catasto si è impuntato e non vuole far declassare da un edificio già dotato di rendita a un edificio in costruzione (al rustico con i soli tamponamenti esterni) in quanto oggetto di demolizione e ricostruzione. A me sembra tutto poco normale e, fermo restando che ognuno fa quello che ritiene di fare a suo rischio e pericolo, io continuo a sostenere quello che farei e che ho scritto anche nei post precedenti. Non mi importa se il cliente può rischiare un accertamento e non mi importa se al Catasto vogliono che io dichiari quello che dicono loro. Io firmo le pratiche catastali, ecc. e decido io quello che voglio dichiarare (rispettando la legge, naturalmente). A parte il fatto che in passato mi capitò almeno una volta di declassare un'unità censita in unità in corso di costruzione, almeno un collega mi ha detto di averlo fatto anche non molto tempo fa.

questo non è un caso di tecnico statale zelante che si impunta, a me pare che siate fuori tema.

è una demolizione e ricostruzione.

ragione per la quale va fatto il TM e poi...... (no statemi a dire che non lo sapete, perché lo sapete),

non è il caso in cui una A/6 può passarsi a una EFFE TRE O ALTRA EFFE.

(p.s. il caso in cui si ritorna a F/3 è un altra fattispecie!)

Per gli edifici a grezzo, anche se accatastati finiti, non ci vuole l'APE. Almeno per questo la legge non costringe a dichiarare il falso. Simulare la realtà sì, ma per altri fini.

Saluti

Pensare di denunciare un'unità immobiliare finita, solo per darle una rendita, quando in realtà è in corso di costruzione, oltre ad essere un falso, è proprio un errore di concetto, è proprio sbagliato.

La mia Agenzia ha già provveduto a modificare unità dichiarate finite quando non lo erano, portandole in categoria F/3, ....non voglio immaginare il danno per il cliente che magari aveva già proceduto a rogito e non voglio nemmeno pensare la figura del tecnico che aveva consigliato tale procedura (e magari le richieste di rimborso danni).



Dichiarare ciò che è reale è sempre l'unica soluzione corretta, dichiarare il falso per "agevolare" il cliente , invece non lo è!!!

Saluti