Buongiorno a tutti. devo fare una variazione castale di una autorimessa condominiale in parte di proprietà del condominio e in parte di proprietà del comune con diritto di superficie del condominio. Il notaio che mi ha chiesto questa variazione vorrebbe costituire due subalterni di cui 1 rimarrebbe di proprietà piena del condominio mentre dell'altra dovrei presentare una voltura per modificare l'intestazione secondo l'atto di cessione del diritto di superficie da parte del comune che in mio possesso. Ho presentato il docfa che mi e stato bocciato con questa motivazione Errata indicazione della causale di dichiarazione della variazione: Le due unita' sono di fatto unite tra
loro. Consultare Guida Docfa (pag.30) per la "costituzione di porzioni su unica unita' immobiliare. la costituzione di porzioni su unica unita immobiliare mi permettera poi di modificare l'intestazione di uno dei sub?
vi ringrazio anticipatamente per la vostra cortesia

stefi

premesso che non ho capito la situazione attuale in catasto, quante unita' costituiscono l'autorimessa ??



...non ho nemmeno capito che unita' hai variato/soppresso per costituire che cosa???



.....comunque se esiste un'unita' con prop. dell'area e prop. superficiaria e' evidente che non si possa dividere, cosa fai togli il pavimento dall'unita????



e per cambiare le ditte serve un atto notarile, noi non possiamo!1



Saluti

scusa non mi sono spiegata bene

attualmente in castasto si tratta di un autorimessa condominiale costituita da un un sub , c6, di 500 mq

parte di questa unica unita immobiliare, e stata realizzata su un sottosuolo di proprieta del comune essando sotto una strada comunale. con un atto del 1998 il comune ha trasferito il diritto di superficie al condominio, quindi abbiamo 500 mq di c6 di cui (da atto) 130 mq sono in diritto di superficie.

in visura questa differenza non è esplicitata e il notaio che se ne sta occupando vorrebbe che parte dell'autorimesssa in proprieta del condominio fosse un un sub mentre la parte di cui il condominio ha proprietà di superficie (mentre il proprietario del terreno è il comune) fosse su un altro sub.

quindi pensavo di dividere il sub in due sub diffenti di cui uno rimane in piena proprieta mentre l'altro, inserendo la voltura dell'atto in mio possesso, fosse specificato che il cond. ha il diritto di sup mentre il prop.del terreno e il comune di torino

ho provato a fare questa divisione che mi è stata bocciata per .Errata indicazione della causale di dichiarazione della variazione: Le due unita' sono di fatto unite tra
loro. Consultare Guida Docfa (pag.30) per la "costituzione di porzioni su unica unita' immobiliare


seguendo questa indicazione è possibile modificare l'intestazione della parte in proprietà superficiaria?

scusa non mi sono spiegata bene

attualmente in castasto si tratta di un autorimessa condominiale costituita da un un sub , c6, di 500 mq

parte di questa unica unita immobiliare, e stata realizzata su un sottosuolo di proprieta del comune essando sotto una strada comunale. con un atto del 1998 il comune ha trasferito il diritto di superficie al condominio, quindi abbiamo 500 mq di c6 di cui (da atto) 130 mq sono in diritto di superficie.

in visura questa differenza non è esplicitata e il notaio che se ne sta occupando vorrebbe che parte dell'autorimesssa in proprieta del condominio fosse un un sub mentre la parte di cui il condominio ha proprietà di superficie (mentre il proprietario del terreno è il comune) fosse su un altro sub.

quindi pensavo di dividere il sub in due sub diffenti di cui uno rimane in piena proprieta mentre l'altro, inserendo la voltura dell'atto in mio possesso, fosse specificato che il cond. ha il diritto di sup mentre il prop.del terreno e il comune di torino

ho provato a fare questa divisione che mi è stata bocciata per .Errata indicazione della causale di dichiarazione della variazione: Le due unita' sono di fatto unite tra
loro. Consultare Guida Docfa (pag.30) per la "costituzione di porzioni su unica unita' immobiliare


seguendo questa indicazione è possibile modificare l'intestazione della parte in proprietà superficiaria?

due cose, per primo provo ad interpretare cio' che vuole dire l'Agenzia, e cioe' trattandosi di un'unica unita' (autorimessa), non puoi dividerla o meglio e' permesso specificando in relazione che si procedera' a rogito notarile.....e suppongo inoltre che cosi' specificando ti facciano applicare la nota 15232/2002, per porzioni unite di fatto, visto che di fatto si trattera' di due porzioni della stessa unita' e che procedi alla variazione per andare all'atto!!



...secondo, tu parli di sottosuolo, per cui a mio avviso e' giusto che non compaia il comune perche' il diritto di superficie e' sopra il suolo non sotto.

...mi chiedo come ha fatto il costruttore ad edificare l'autorimessa??

...per i casi che mi sono capitati, esisteva un atto fatto prima di edificare dove il prop. del terreno sig. x , nel tuo caso il comune, concedeva il permesso di costruire nel sottosuolo, sottoedificare , di solito si specifica una superficie che la costruzione andra' ad occupare.

Con un tale atto la costruzione e' di proprieta' del costruttore e l'area al p.t,( strada nel tuo caso) e' di proprieta del sig. x (del comune nel tuo caso), per cui a mio avviso la situazione che ti ritrovi e' corretta, l'autorimessa intestata al costruttore e la strada in quanto tale del comune.

...per quanto mi sembra di capire, il notaio non ne capisce poi cosi' tanto e io fossi in te andrei con i piedi di piombo prima di creare un bel macello.

..ti ripeto per me la situazione e' corretta, il diritto di superficie e' sopra terra.



..diciamo che e' un bene che la pratica non sia passata, per toglierti tutti i dubbi, fai le ricerche delle pratiche e atti precedenti.



Saluti

lunedi faccio un salto in catasto prima di procedere ulteriormente

grazie per l'aiuto

buona giornata

"...secondo, tu parli di sottosuolo, per cui a mio avviso e' giusto che non compaia il comune perche' il diritto di superficie e' sopra il suolo non sotto.

...mi chiedo come ha fatto il costruttore ad edificare l'autorimessa?

...per quanto mi sembra di capire, il notaio non ne capisce poi cosi' tanto e io fossi in te andrei con i piedi di piombo prima di creare un bel macello.

..ti ripeto per me la situazione e' corretta, il diritto di superficie e' sopra terra.

..diciamo che e' un bene che la pratica non sia passata, per toglierti tutti i dubbi, fai le ricerche delle pratiche e atti precedenti."


Riporto un estratto del codice civile:

Art.952 - Costituzione del diritto di superficie: - Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.

Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

Art.953 - Costituzione a tempo determinato : - Se la costituzione del diritto è stata fatta a tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.

Art.954 - Estinzione del diritto di superficie: - L'estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell'articolo 2816.
....

Art.955 - Costruzioni al di sotto del suolo: - Le disposizioni precedenti si applicano anche nel caso in cui è concesso il diritto di fare e mantenere costruzioni al di sotto del suolo altrui.


Da quanto sopra, ritengo che il problema sollevato dal notaio si giusto e occorre effettivamente "sdoppiare" l'unità immobiliare assegnando alle due porzioni le giuste ditte catastali dovrebbereo essere:

-sub X: intestata al condominio come proprietario per 1/1 (la porzione che non ricade su suolo pubblico);

-sub Y: intestata al condominio come proprietario superficiario per 1/1 ed al comune quale proprietario per l'area per 1/1.

Naturalmente con i dovuti accorgimenti connessi alle unità "unite di fatto".

Buon lavoro.

..e' evidente che le disposizioni si applicano anche per il sottosuolo, ma e' altrettanto evidente che le cose sono diverse, ma sono diversi proprio gli atti di costituzione del diritto, cosi' come la procedura in catasto, non ti e' mai capitato??

nel caso di edificazione del sottosuolo non devi specificare chi e' il proprietario del suolo , semplicemente perche' il suolo e' li da vedere, cioe' e' la strada e' gia' intestata al comune, e' evidente che se invece gli costruisci sopra allora si che devi in qualche modo far capire di chi e' la prop. del terreno ed allora lo specifichi, ma in sostanza perche' non la vedi piu'.

..., se si procede a costruire sotto un terreno la costruzione ha la sua prop. ed il suolo sopra che sia ai terreni od all'urbano ha la sua visura, non cambia se e' un prato troverai la sua visura come prato con la sua ditta..



..e' concettuale la differnza, se tu per una costruzione sottoterra, scrivi prop. sup. e prop. del suolo, stai costituendo in sostanza la famosa "area urbana interrata" (vedi Bestiario catastale in questo forum)....



e' come avere un lastrico se costruisco sotto, il lastrico rimane della ditta x, se costruisco sopra il lastrico sparisce e la ditta x diventa prop. dell'area!



...ho seguito piu' di un caso del genere, dalla stesura dell'atto alla pratica catastale.



Saluti



https://www.geolive.org/forum/pregeo-e...

La tua unità è composta da due porzioni su cui gravano diritti diversi.

quindi trattasi di unità immobiliare "unita di fatto" ma composta da due porzioni distinte dal punto di vista dei diritti reali vantati sulle stesse.

Il caso è ben regolato dalla circolare prot. n. 15232 del 21/02/2002, al punto 1, che tratta:

1) Unità immobiliari composte da due o più porzioni, sulle quali gravano diritti reali non omogenei

quindi, nel tuo caso dovrai procedere:

- redazione di tipo mappale per la parte gravata dal diritto di superficie, con il quale costituisci la nuova p.lla relativa alla porzione di autorimessa oggetto del diritto di superficie e sul quale riporti la corretta intestazione come da atto notarile.

- redazione di due pratiche docfa, per le due distinte porzioni di u.i.u. disegnate come da indicazioni riportate sulla nota prot. che ho citato, e con la rispettiva annotazione di "u.i.u. unita di fatto con ....." come riportato sempre sulla medesima.

- redazione di pratica docfa per soppressione per duplicazione, della autorimessa accatastata in modo sbagliato, spiegando il tutto in relazione.

Saluti

Ciao Gaetano, ripeto che non e' accatastata in modo sbagliato, per verifica deve rintracciare l'atto con cui il comune da il diritto di costruire e mantenere la costruzzione nel sottosuolo, la costruzione nel sottosuolo e' del privato e' cosi' anche se fosse sopra terra o no?? la costruzione e' del privato e l'area del comune!! essendo sotto terra esistono in sostanza due unita' con ditte diverse, il fabbricato e l'area sopra, se invece il fabbricato fosse sopra allora e' evidente che e' obbligatorio distinguere la prop. dell'area da quella del fabbricato, specificando prop. area e superf. .il piano terra, non si tratta di porzioni unite di fatto perche' siamo sotto terra, non e' la stessa cosa, ripeto ho fatto piu' pratiche del genere, dalla stesura dell'atto all'accatastamento!!!

Sopra e sotto terra le cose sono diverse......e' concettualmente diversa la situazione.



Saluti

..Sopra e sotto terra le cose sono diverse......e' concettualmente diversa la situazione...



Non posso condividere quanto riportato da te, in quanto ritengo che non vi sia differenza tra diritto di superficie sul suolo e diritto di superficie nel sottosuolo... il fatto di aver esperito tante pratiche (dalla A alla Z) non dimostra la piena validità del tuo operato...

Per completezza del mio precedente intervento voglio aggiunge che nel caso di terreni appartenenti alla pubblica proprietà non è possibile costituire il diritto di superficie in quanto l’interesse pubblico deve prevalere su quello del privato.

Pertanto chi vuole essere proprietario della costruzione senza che scatti il principio dell’accessione deve ottenere la cosiddetta concessione amministrativa.

In conclusione sul suolo pubblico non è possibile costituire diritti di superficie ma soltanto concessioni ad edificare di cui agli articoli 822 e seguenti del C.C. che trattano dei beni demaniali.

Rimando alla lettura del diritto di superficie al seguene link:http://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=nel%20caso%20di%20terreni%20appartenenti%20alla%20pubblica%20propriet%C3%A0%20non%20%C3%A8%20possibile%20costituire%20ildiritto%20di%20superficie%20in%20quanto%20l%E2%80%99interesse%20pubblico%20deve%20prevalere%20su%20quello%20del%20privato.pertanto%20chi%20vuole%20essere%20proprietario%20della%20costruzione%20senza%20che%20scatti%20ilprincipio%20dell%E2%80%99accessione%20deve%20ottenere%20la%20cosiddetta%20concessione%20amministrativa.in%20conclusione%20sul%20suolo%20pubblico%20non%20%C3%A8%20possibile%20costituire%20diritti%20di%20superficie%20masoltanto%20concessioni%20ad%20edificare%20di%20cui%20agli%20articoli%20822%20e%20seguenti%20del%20c.c.%20chetrattano%20dei%20beni%20demaniali.&source=web&cd=2&cad=rja&ved=0CCkQFjAB&url=http%3A%2F%2Fwww.geometri.asti.it%2Fdiventare-geometra%2Fdoc%2Fmateriale%2FQuaderni%2520catastali%2520volume%25202%2520Geom%2520Merlino.pdf&ei=Pe9mUIqpKILl4QSswIHYCg&usg=AFQjCNGcTUjFdO0xHs_QgAUXYGwqzThCHA

Cordialmente...

Ciao Fabio, dici che non è accaatastato in modo sbagliato.

Ma.... mi pare di aver capito che una parte dell'autorimessa ricade in proprietà privata e una parte ricade in proprietà comunale (tant'è che c'è un atto).

Quindi, a meno che io non abbia capito una cosa per un altra (rinco...... precox) si tratta di porzioni di u.i.u.

Sono pronto a rivedere quanto ho detto più sopra, però fammi capire come si fa ad avere una unica u.iu. che ricade in proprietà diverse.

Saluti

Intervengo solamente per dire che:

a) concordo con quanto dichiarato dai due praticanti (?) EFFEGI & gaetano59, che vedo si stanno difendendo bene;

b) la piena proprietà (del condominio, in questo caso) non sarà mai omogenea alla proprietà parziale (superficie o sottosuolo, poco importa) dell'area adibita a strada comunale e pertanto le due distinte UI non potranno mai essere unite, se non come porzioni unite di fatto (vedi la nota richiamata da Gaetano);

c) credo che l'AdT potrebbe sollevare qualche perplessità al classamento che sarà presentato, poiché la categoria C6 non prevede consistenze pari a quelle indicate.

Saluti

"jema" ha scritto:
Intervengo solamente per dire che:
a) concordo con quanto dichiarato dai due praticanti (?) EFFEGI & gaetano59, che vedo si stanno difendendo bene;
b) la piena proprietà (del condominio, in questo caso) non sarà mai omogenea alla proprietà parziale (superficie o sottosuolo, poco importa) dell'area adibita a strada comunale e pertanto le due distinte UI non potranno mai essere unite, se non come porzioni unite di fatto (vedi la nota richiamata da Gaetano);
c) credo che l'AdT potrebbe sollevare qualche perplessità al classamento che sarà presentato, poiché la categoria C6 non prevede consistenze pari a quelle indicate.
Saluti

quoto il dottor Sottile Jema, i due praticanti EFFEGI & Gaetano59, ma ricordo anche le ragioni che sotiene Jema e quindi ritengo che manca un passaggio essenziale che è :

l'autorizzazione dell'amministrazione, proprietaria della strada soprastante, ( e questa non è una cosa tanto da poco!) a provvedere nel senso indicato dal notaio, il quale poverello, avrebbe già dovuto chiedere tale autorizzazione, già dall'inizio!
con in mano questa autorizzazione, poi tenendo conto delle disposizioni richiamate, si potrà fare tutto quanto già detto e regolarizzare la posizione di diritto!

scusate se è poco.
cordialità

Quoto quanto riportato da geoalfa e jema per la consistenza dell'autorimessa.

Riporto il post iniziale posto da "stefite" ....

"attualmente in castasto si tratta di un autorimessa condominiale costituita da un un sub, c6, di 500 mq, parte di questa unica unita immobiliare, e stata realizzata su un sottosuolo di proprieta del comune essando sotto una strada comunale. con un atto del 1998 il comune ha trasferito il diritto di superficie al condominio, quindi abbiamo 500 mq di c6 di cui (da atto) 130 mq sono in diritto di superficie.

In visura questa differenza non è esplicitata e il notaio che se ne sta occupando vorrebbe che parte dell'autorimesssa in proprieta del condominio fosse un un sub mentre la parte di cui il condominio ha proprietà di superficie (mentre il proprietario del terreno è il comune) fosse su un altro sub."


Da quanto postato da "stefite" l'autorizzazione nasce con l'atto del 1998 con il quale il comune ha concesso il diritto di superficie al condomio per una superficie di mq 130, per cui si tratta soltanto di "sistemare" la ditta catastale creando le due unità distinte catastalmente con le due ditte gravate da diversi diritti, ma UNITE DI FATTO in quanto in precedenza l'accatastamento della porzione sottostante la strada "non è stata accatastata correttamente".



saluti e buona domenica