Ciao a tutti.

Casa in A/5 con ad oggi planimetria in atti risale all'ottobre del 1939. La situazione interna è cambiata ovviamente nel quasi secolo. Per tanto vi chiedo :

- Nel caso non esistesse nulla di dichiarato al Comune (come per gli ante 67) e le opere fossero di difficile datazione, posso procedere solo con l'accatastamento? Nella data finale cosa posso mettere, 1 settembre 1967 (in quanto non risalibile alla data dei lavori e senza obbligo di permesso all'epoca) oppure quella di oggi?

- La categoria A/5 la posso mantenere?

Grazie mille per la collaborazione.

scusa ma se metti 1/9/1967, ti tiri la zappa sui piedi, visto che da quel giorno e' obbligatoria la dichiarazione in comune.



Per cui devi mettere una data precedente (ex 1/1/1960)



Saluti

La A5 la puoi mantenere se ce ne sono le condizioni. Ad oggi quelle condizioni non esistono più, ma non si può mai sapere.

Quello che invece tu non puoi sapere è la data di esecuzione delle opere interne. Non devi inventare nulla. Se non hai trovato documenti che provino il periodo di esecuzione dei lavori in relazione Docfa scrivi che la data che hai riportato di fine lavori è dichiarata dal richiedente. Il richiedente deve essere certo di quello che dichiara non per evitare sanzioni tributarie, ma per dichiarare la verità. Se sono opere interne non occorre titolo abilitativo se sono state eseguite nel periodo ante 1985. Controllare anche i disposti della L.64/74 se le opere interne riguardano parti strutturali dell'edificio in zona sismica. In ogni caso se il periodo è ante 1967 sei coperto anche sulla legge sismica.

Saluti.

Grazie ad entrambe per le risposte.

Il richiedente ha comprato casa nel 1998 e prima di lui ci sono stati altri 4 passaggi di diversi proprietari nel corso del tempo (alcuni ad oggi morti).

Per indicare una data, il richiedente non è al corrente della stessa.

Nel caso ci si accorga che in comune non è depositato nulla (quindi che tale opere potrebbero essere effettivamente lontane nel tempo, o comunque sia difficilmente dimostrabili di una data recente) cosa mi consigliate di indicare in relazione e come data?

Inoltre, qualora come immagino l'immobile sia migliore di un A/5, nel docfa posso lo stesso utilizzare la causale VSI oppure userò "altre" perché cambia la categoria? (in realtà la destinazione è sempre una A-abitazione)

Aspetta. Attenzione. Cosa c'è scritto nell'atto di acquisto riguardo la situazione edilizia ed urbanistica? inoltre: come è descritto l'immobile? Se questa difformità interna non è rilevata è un punto molto importante a sfavore. C'è una data di stipula di un atto in cui le parti dichiarano di trasferirsi l'immobile come da planimetria catastale del 39. Vuol dire che le difformità interne che hai rilevato sono eseguite dopo la stipula dell'atto. Questo va sanato dal punto di vista edilizio. Sono 500 euro di sanzione minima al comune oltre diritti di segreteria, salvo diverse disposizioni di regolamento.

O il proprietario attuale ti dichiara l'epoca delle opere esattamente oppure tu come tecnico devi considerare una data successiva a quella di stipula dell'atto.

Riguardo il cambio di categoria, la causale riguarda le variazioni eseguite sull'immobile. Se sono varianti interne sono varianti interne. Per effetto dei lavori eseguiti poi tu farai il tuo classamento inserendo l'immobile nella giusta categoria. Evidentemente l'esecuzione di sole opere interne in genere non influiscono sul cambio di categoria, ma nel caso di una categoria non più appropriata è necessario farlo.

Saluti.

Sono appena tornato dal sopralluogo.

Il proprietario ha comprato negli anni 90 già così. Il rogito l'ho chiesto e attendo che me lo dia.

Sono le solite situazioni di case vecchie di paese. Anni fa i notai non controllavano come oggi la regolarità urbanistica e catastale

I lavori sono stati fatti sicuramente prima dell'attuale proprietario ed è quasi impossibile accertarne la data (che paradossalmente potrebbe essere anche del 1940), salvo diversa indicazione da rogito nel riportare estremi di pratiche presentate si al comune ma mai aggiornate in catasto (in tal caso metto la data di fine lavori di quei lavori).

Quindi se nell'atto ipotizziamo ci sia scritto (e a breve lo verifichiamo) immobile edificato ante 1967 e dopo tale data non sono stati richiesti titoli abilitativi/eseguite modifiche non credo comunque sia corretto fare pagare una sanatoria di 516€.

Sanatoria su cosa poi? il catasto non è probatorio, o meglio non ci sono riscontri in comune della situazione attuale.

In questo caso il catasto serve a determinare le difformità che tu hai riscontrato essere assenti della pratica edilizia. Come hai fatto a riscontrare le difformità interne? Confrontando la planimetria catastale con lo stato dei luoghi. Proprio perchè in Comune un c'è nulla. La conformità urbanistica nel 39 te la da proprio la planimetria catastale perchè il fabbricato è edificato ante 42. Se ritieni che il catasto in questo caso non conti nulla qual'è il problema? Solo quello della data? Metti ante 67 e chiuso. Ma se c'è una contraddizione tra ciò che è dichiarato e pubblico in un atto di trasferimento del 1998 e una dichiarazione di esecuzione opere in docfa, io starei un pochino più attento. Almeno dal punto di vista professionale di responsabilità del tecnico. Ti senti di dichiarare la data di fine lavori in docfa che contrasta quanto dichiarato dalle parti in atto di trasferimento dell'immobile? Benissimo. più facile di così. Io considero la dichiarazione di un professionista più probatoria di un semplice documento docfa o una planimetria catastale che non c'è. Per questo la dichiarazione la faccio fare a chi ne sa sicuramente più di me e non perchè sò scemo o stro..., ma perchè io professionista non ho elementi probatori che mi indichino la data precisa di esecuzione dei lavori. Non scherzare col fuoco. Va bene non fargli pagare la sanzione, però non ti assumere responsabilità su dichiarazioni che non puoi dimostrare. Basta un collega che riscontra quello che del resto hai riscontrato te a farti passare i guai.

Saluti.

Io in casi simili controllo ciò che è scritto in atti. Poi sulla base dello stato di vetustà delle opere (con tanto di foto che a volte allego anche al Docfa) metto la data probabile dei lavori. Ai fini catastali, per non correre rischi, l'importante è che i lavori sono stati eseguiti entro i termini di prescrizione sanzioni. Ai fini urbanistici, qualora le opere risalgono a data recente, consiglio di regolarizzare la situazione anche al Comune.

Ciao, grazie a tutti per la partecipazione.

Totonno la penso esattamente come te, infatti per edifici "recenti" non muovo mai un dito se non c'è regolarità urbanistica (dove appunto esistono progetti in comune e dove gli stessi siano citati nell'atto di compravendita).

La verifica di regolarità catastale inserita negli atti è in vigore con più rigidità dal 2010. Per atti precedenti in casi di edifici così vecchi, veniva solo citato "immobile edificato antecedentemente al 1° settembre 1967".

Quindi, attendo rogito e poi vi darò aggiornamenti.

Potrà essere utile a molti.

Grazie ancora a presto

Aggiornamento da rogito:

I precedenti proprietari che vendevano dichiaravano :

" I lavori di costruzione sono iniziati prima del 1° settembre 1967 e che successivamente non sono state apportate modifiche tali da richiedere rilascio di concessione o licenza edilizia "

All'epoca non era richiesta di citare la conformità catastale come oggi, tra l'altro molto probabile che chi non era del mestiere neanche capisse cosa volesse dire (considerato opere realizzate da sempre).

L'unica spina potrebbe essere il fatto che nella descrizione del bene veniva detto 2 vani (di cui uno per piano).

Ad oggi al piano terra c'è sempre un vano, mentre al piano primo c'è un vano più servizio (1/3 di vano per il wc).

A questo punto? Sanatoria in comune non ha senso, non c'è nulla. Le opere potrebbero essere state fatte in qualsiasi momento.

Resta il fatto della data del docfa

Ma nella descrizione del bene in atto il WC è indicato esistente o no ??

Se il bagno non è indicato io sostengo che non c'era nel 1998. Come la metti ? In catasto è un A5, ecco il motivo di una categoria così povera.

è vero potrebbe nascere il dubbio che non c'era, come potrebbe essere che i vecchi proprietari hanno dichiarato il falso.

Assegnando ora il bagno deve per forza rientrare in un A/4? Quindi posso sempre usare la causale "div.distr,spazi" cambiando la categoria, o diventa cambio dest. uso anche?

Tutti gli spazi e le altezze minime non sono comunque a norma di reg.ig.

No.

I vecchi proprietari che ne sai se hanno dichiarato il falso ? Se il bagno non c'è nella descrizione l'oggetto compravenduto non aveva il bagno e questo è riconosciuto al momento della sottoscrizione da entrambe le parti: acquirente e venditrice !

Il bagno è sanabile nel momento in cui si migliorano le condizioni igienico sanitarie dell'immobile anche se il bagno non raggiunge i requisiti dimensionali minimi.

Cosa c'entra il cambio di destinazione ?? Sia A4 che A5 sempre destinazione abitativa sono. Solo che una A5 ha il servizio igienico a comune oppure esterno oppure una buca nel campo.

Sai non è una situazione facile.

Ti do pienamente ragione, però effettivamente io non posso sapere una data.

Potrei farmi fare una dichiarazione a nome del proprietario (già dichiarante nel docfa) che si è trovato già l'immobile così come è subito all'acquisto e che mi solleva (per quanto si possa) dalla responsabilità della data.

Perché altrimenti inserendo una data a caso postuma dell'atto implicherei anche la regolarità urbanistica.

Facciamo finta a non capirci ?

Il proprietario attuale non ti deve sollevare da nessuna responsabilità tecnica ! Ti deve semplicemente informare dichiarando solo lui la data di fine dei lavori solo per il fatto che tu non puoi saperlo! Non è che fai finta di non saperlo. A meno che tu non abbia contribuito a realizzarlo il bagno, ma non credo. Basta che in relazione tecnica scrivi che la data di fine dei lavori è dichiarata dalla proprietà. Questa però non può comunque essere anteriore al 1998 perchè altrimenti qualcuno ha dichiarato il falso e io come tecnico questo lo devo far rilevare al cliente.

Non è che se il proprietario ti toglie la responsabilità professionale e deontologica tu dichiari una data che non puoi sapere!

Ancora.

Una cosa che il tecnico non deve mai fare è farsi fare dichiarazioni dal cliente per togliersi le responsabilità tecniche e personali. lo fanno in molti pseudo professionisti, purtroppo, ma questo per me dovrebbe essere un atto che merita la cancellazione dall'albo. Far ricadere la responsabilità tecniche su un soggetto che non ha i requisiti per decidere e non sa a cosa va incontro, per me è profondamente scorretto perchè si va a essere complici di cose che non si possono fare.

Capisci ?