Buongiorno vi spiego il mio problema,

ho un cliente proprietario di un fabbricato suddiviso su due livelli:

piano terra sub.1 - abitazione

piano terra sub.2 - garage

piano primo sub.3 - abitazione

il problema nasce ora, lui è proprietario di tutti i subalterni di cui è costituito il fabbricato, ma con quote diverse derivate da atti di compravendita tra fratelli e successioni, in particolar modo è proprietario:

- sub. 1= 4/6 in regime di comunione dei beni; 1/6 piena proprietà; 1/6 Nudo proprietario in comunione

- Sub.2= 4/6 in regime di comunione dei beni; 1/6 piena proprietà; 1/6 Nudo proprietario in comunione

-Sub.3= 5/12 in regime di comunione dei beni; 5/12 piena proprietà; 2/12 Nudo proprietario in comunione

il fabbricato è graffato con l'area esterna circostante il fabbricato mai censita e pertanto il catasto la considera come un BCNC comune a tutti i subalterni, ora il mio cliente vorrebbe vendere l'appartamento al piano terra frazionando in parte la corte esterna in modo tale da darne in uso esclusivo all'appartamento posto al piano terra.

come posso procedere?

Puoi procedere creando un'area urbana senza tipo mappale ovvero dividendo l'area scoperta in una porzione a corte comune e in un'altra porzione ad area urbana. Cioè devi fare prima un Docfa per riduzione di corte e poi un altro Docfa per costituzione area urbana, presenta tutto contestualmente nell'ordine cronologico di cui sopra. Nel Docfa area urbana devi dichiarare che ad atto stipulato procederai alla fusione dell'area urbana (da accatastare come corte) con l'appartamento a piano terra. L'intestazione dell'area urbana sarà effettuata a nome di tutti individuando le "quote provvisorie da definire con atto legale" nei casi in cui, come credo, non esista un regolamento di condominio che individui le quote condominiali dell'area scoperta. Ad esempio per la piena proprietà 2/12 + 2/12 + 5/12 di media fanno 3/12, per la comunione legale 8/12 + 8/12 + 5/12 di media fanno 7/12, per la nuda proprietà 2/12 + 2/12 + 2/12 di media fanno 2/12.