Buone Feste a tutti,

abbiamo un immobile composto da una porzione di casa con un garage sussistente su una corte antistante il corpo principale.

L'immobile è stato acquistato negli anni 50 con atto notarile in cui non è stata allegata alcuna planimetria, con descrizione "abitazione con corte". Era un unica particella che però non esiste più per riassegnazione comunale.

Successivamente, anni 60, il proprietario edifica il garage (sopra la corte) con regolare concessione edilizia, ma l'accatastamento del sudetto garage viene fatto nel 1986 tramite un condono generalizzato di tutto l'immobile.

Nel frattempo, dalla documentazione del condono, si evvince che la porzione di corte esclusiva con sopra il garage neo-costruito hanno intanto un proprio mappale e l'appartamento invece è diventato un sub di un'ulteriore particella (casseggiato diviso in più porzioni con entrate indipendenti).

Il Tecnico nel 86 ha inserito nella planimetria dell'appartamento il garage, frazionato il mappale della corte inserendo il garage (in mappa gerigliato alla corte), graffato i due mappali, che quindi costituiscono una rendita unica A3 - 5 vani, ma non ha rappresentato la corte rimasta in planimetria (circa 35 mq di corte per 77 mq totali di immobile).

La corte è parzialmente recintata.

Arrivando al giorno d'oggi, l'immobile è stato erediatato più volte, ma solo adesso è in procinto ad essere venduto.

Domanda: è indispensabile la rappresentazione della corte in planimetria o può essere ritenuta una difformità lieve (e quindi il bene vendibile se l'acquirente acconsente di farsi carico lui all'aggiornamento catastale) oppure giustificata dal fatto che magari negli anni 80/90 le corti esclusive potevano (presumo) essere anche non rappresentate in planimetria, facendosi bastare l'esistenza in mappa?

Si può ritenere che ci sia conformità castastale, dato che io presumo che abbiano tenuto conto della corte nella rendita?

Se fosse indispensabile la presenza della corte in planimetria, può essere fatta solo DOCFA per esatta rapprentazione grafica, lasciando invariata la rendita?

Grazie a chi vorrà rispondere, mi sarebbe molto d'aiuto.

Mi capitato non più di un mese fa, atto del 1982, dove tizio acquistava dall'INA casa, abitazione ,cantina, rapprsentate nella planimetria del 1955, e un orto esclusivo, rappresentato sull'elaborato grafico allegato al rogito, come spesso si faceva.



Nel mio caso è stato fatto un atto di vendita nel 2024, e il Notaio non si era accorto di questa cosa, adesso il proprietario voleva vendere e ci siamo accorti di questa cosa.



Consultati tre Notai, concordano nel dire che l'orto non è stato compravenduto, pertanto in carico ancora al venditore, anche se non ancora denunciato in catasto.



Per cui non ho più potuto procedre per esatta rappresentazione grafica, aggiornando la scheda, perchè compravenduta, e l'atto che giustificava la proprietà, era del 1982, ed attribuiva la proprietà ad altro soggetto.



Purtroppo anche in questo caso, l'acquirente originale è deceduto, e la successione è avvenuta con la scheda del 1955.



Insomma per farla breve, ho provato a denunciare l'orto, intestatandolo agli eredi, come u.aff sfuggita ad accertamento, allegando il rogito del 1982, dove acquistava il padre, e spiegando in relazione.



Pratica rigettata, perchè l'orto va intestato all'acquirente del 1982, poi devono rifare la successione, ed infine l'atto di identificazione per l'acquirente del 2024.



Per cui prova a fare l'esatta rappresentazione grafica, allega copia del rogito, dove veniva descritta la corte e vedi come la pensa la tua Agenzia, potrebbero dirti, come è successo a me, che la corte, la devi intestare all'acquirente, e poi aggiornare tute le successioni.



Saluti

Se ho ben capito la corte è un bene comune tra l'abitazione e il garage. Entrambi di proprietà stessa ditta.

L'abitazione e il garage attualmente graffati in unica unità immobiliare devono essere separati con procedura catastale docfa in due unità immobiliari. La corte non verrà identificata e rimarrà bene comune non censibile, ma verrà sempre ceduta assieme all'abitazione ed il garage essendo accessorio esclusivo delle due unità immobiliari della stessa ditta venditrice. In atto di compravendita va specificato che tra le parti comuni esiste una corte comune all'abitazione ed al garage. Un bene comune non ha ditta intestata quindi la provenienza e la proprietà viene accertata dall'atto del 1950 e segue automaticamente i diritti dell'abitazione e del garage che passano ad altri soggetti per successione.

Concordare con il notaio se questa procedura possa essere attendibile e fattibile.

Si prova con esatta rappr. grafica.