Oggi un notaio mi faceva notare di un accatastamento in cui il tecnico ha dovuto attribuire l'esclusività della corte in una variazione per diversa distibuzione degli spazi interni di una villetta nella cui corte sono presenti anche un'autorimessa ed un magazzino. E se il proprietario vende l'autorimessa passa attraverso la corte esclusiva? Assurdo, dice lui. Giustamente.

Vedi che è stato sempre così .... (anche prima del 2016).

Circolare n. 134/1941 - La corte non deve essere dichiarata come B.C.N.C. ma come pertinenza elusiva della abitazione anche se nel lotto esistono locali accessori impropriamente dichiarati come locali autonomi(di deposito o locali garage. )

Si, va bè ma in caso di vendita di uno dei fabbricati all'interno della corte esclusiva, cosa si fa? Un nuovo docfa attribuendo alla corte esclusiva il BCNC?

Per essere commerciabile autonomamente il garage deve avere accesso esclusivo dalla pubblica via e non dal giardino della villa. Se non c'è l'ha rimane autorimessa accessorio pertinenziale della villa con giardino annesso.

Non sono così ingenui alla AdE come ancora oggi parecchi credono.

Il caso prospettatomi dal notaio: Abitazione, autorimessa e magazzino tutti e tre costruiti e accatastati nell'area di corte che il catasto gli ha imposto come esclusiva. Chi mi vieta di vendere l'autorimessa o il magazzino o, anche, la sola abitazione? Nel qual caso la corte non potrà più essere esclusiva: O no?

Mi puoi indicare a che pagina è indicata questa dicitura che non l'ho trovata?

In primis lo vieterebbe la "ragionevolezza" dell'operazione, come se mi vendessi una camera di casa mia ad un estraneo, che per raggiungerla deve passare dal mio salotto o cucina,.. le norme sulle superfici a garage, anche se in questo caso può sempre dire che c'è area scoperta a volontà, ma sempre per ragionevolezza con quel che costano le auto oggi, perchè lasciarla fuori all'intemperie. Inoltre hai mai sentito parlare di "servitù di passaggio" ? Comunque sarà un ottimo notaio, ma sono ipotesi più teoriche e filosofiche che pratiche.. a mio parere -

Fai una descrizione di questa corte e l'utilizzo effettivo che ne fa la proprietà.

La corte è un giardino o un piazzale di accesso e manovra alle tre UIU ?

Questo piazzale gira tutto intorno alla abitazione ? Ci fanno le grigliate la sera gli abitanti della villa in questo presunto piazzale ?

Dipende dall'utilizzo effettivo che se ne fa di questa corte e chi se ne avvantaggia effettivamente.

E' chiaro che per l'Agenzia delle Entrate il contribuente tende ad accatastare il giardino residenziale in Bene comune non censibile a serrvizio di immobili che possono apparire non accessori a servizio della villa residenziale.

Il tuo giudizio deve essere al di sopra delle parti non si deve ridurre genericamente sul diritto di passaggio su bene esclusivo altrui. Un giardino esclusivo è facile distinguerlo da un piazzale comune. Sta a te, tecnico rilevatore, individuarlo.

Aggiungo, nell'atto di compravendita, cosa ci sarà scritto in descrizione ? Abitazione con giardino ? In sede di contrattazione il prezzo concordato comprendeva anche la presenza del giardino o di piazzale comune ?

Pagina n.ro 38

100. Giardino - Orto.

Un giardino, orto ecc. annesso ad un fabbricato si accerta all'urbano per la parte di esso che ha funzioni di integrazione dell'uso di una o più unità immobiliari, delle quali concorre a costituire il reddito. La parte riconosciuta come urbana sarà accertata come dipendenza di uso, esclusivo della unità immobiliare alla quale è annessa, anche se serve di passaggio per l'accesso ad altre unità immobiliari.

Più chiaro di così ..... (dal 1941)

Saluti

Mai sentito parlare di "Costituzione di servitù di passaggio"?

Il Notaio non te l'ha spiegato?

Grazie, molto esaurente, ma....

sarà possibile, giustificando in relazione, fare variazione docfa per attribuire BCNC alla corte esclusiva e verrà approvata?

Colui che ha una villetta con autorimessa, va a vendere a terzi l'autorimessa e si autocostituisce una servitù di passo nel giardino, per me, è bischero due volte. La prima volta perchè consente al terzo estraneo di utilizzare in quota parte il proprio giardino intero sia con la servitù di passo che in quota di proprietà come BCNC, e secondo perchè si ritrova un valore commerciale della villa di parecchio ridotto.

Pertanto l'ipotesi di vendere l'autorimessa o la cantina autonomamente dall'abitazione è completamente da escludersi, esattamente come da escludere, è il fatto che il proprietario di una villetta con accessori pertinenziali sia un bischero due volte.

Direi di no, quello che ti hanno già spiegato mi sembra esaustivo.



Cosa vorresti spiegare in relazione?

Che la variazione è propedeudica alla vendita.

Comunque, a parte le bischerate, è una ipotesi che si può verificare. O no?

No. Il giardino a servizio dell'abitazione rimane tale, e non cambia la sua funzione a bene comune se si vende l'autorimessa autonomamente.

In sede di vendita separata, la funzionalità dell'autorimessa deve essere garantita senza dover far passare l'autoveicolo o motoveicolo o le persone estranee attraverso il giardino esclusivo.