Antonio

Mi rendo conto che è inutile continuare a discutere su queste cose, un po' come sul Condono Edilizio.

Tu rimani della tua idea e io della mia.

Leggiti però l'ex Art. 17 della Legge 47/85 oggi art. 46 del DPR 380/2001 sulla nullità degli atti di trasferimento.

Ciao

Carlo

Totonno ha scritto "......Il Notaio NON verifica nulla. Il Notaio deve solo riportare la dichiarazione di conformità catastale in atto........" e ancora " ........Il Notaio, DEVE seguire la LEGGE che dispone che (forse mi ripeto, ma come la conformità catastale anche quella urbanistica è simile) la parte venditrice, pena la nullità dell'atto DEVE dichiarare sotto la propria responsabilità penale (la parte venditrice NON è il tecnico) che egli non ha eseguito abusi e che l'immobile è stato realizzato in forsa dei titoli autorizzativi rilasciati o autodichiarati......."

Onestamente credo che fai un poco di confusione.

Il notaio nel momento in cui si mette a predisporre l'atto notarile deve essere certo "e responsabile" "e responsabile" "e responsabile" (lo ripeto volutamente tre volte) che il bene possa essere trasferito.

Un documento che deve verificare, nel caso di trasferimento di una u.i., è il permesso a costruire, lo deve studiare approfonditamente e redigendo il rogito (quando lo scrive nel chiuso del suo studio, quando è da solo) certifica che il bene può essere trasferito. Le dichiarazioni della parte alienante corroborano il tutto ma sono subordinate.

Mi ripeto la figura del tecnico viene molto ma molto prima.

Il Notaio farebbe così se avesse l'obbligo di dichiarare lui la legittimità urbanistica del bene. Invece che fa il bravo Notaio? Si preoccupa di quello per cui è obbligato dalla Legge, almeno per gli atti pubblici, e cioè di inserire in atto tutte le dichiarazioni delle parti previste dalla Legge. Quindi si deve preoccupare della FORMA ma non della SOSTANZA delle dichiarazioni, quella è a carico della parte che dichiara e, bada bene, la legge NON entra nel merito della SOSTANZA delle dichiarazioni. Una dichiarazione falsa NON annulla l'atto. Quindi l'acquirente è sempre scoperto su questo fatto. La legge non l'aiuta e NON è mai tutelato pure se richiede 100 certificati verdi a 100 tecnici diversi dal venditore.




Il Notaio che si chiude nella sua stanza a verificare un titolo autorizzativo è un scena poetica forse di un film che ancora deve uscire nei cinema, quando questi forse apriranno finalmente.

Che poi cerrtifichi il Notaio la conformità e le dichiarazioni delle parti sono subordinate a questo è una enorme e pazzesca sciiocchezza. Scusami.



Devi avere il tempo per leggere la legge, è vero che non siamo avvocati ma se fai relazioni tecniche le leggi urbanistiche le devi conoscere. Non la prassi, La legge.

Saluti

Faccio di più. La riporto e la commento. Se non siete contenti andate da un avvocato e fatevela spiegare.
Mi raccomando, metto le mani avanti, non cominciate a farfugliare dicendo che voi siete tecnici e non legali, perchè noi tecnici siamo i primi a essere interpellati quando due soggetti intendono trasferirsi un bene e dobbiamo cominciare a indirizzarli sulla strada giusta da percorrere in concomitanza con il Notaio ed eventualmente con l'Agenzia immobiliare, affinchè si possa in qualsiasi modo consentire e rispettare la volontà delle parti e tutelarli sotto l'aspetto tecnico, giuridico e fiscale.


Art. 46 - Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985




Qui c'è poco da commentare, c'è la conferma che in atto DEVE RISULTARE, PER DICHIARAZIONE DELL'ALIENTANTE, GLI ESTREMI DEL PERMESSO DI COSTRUIRE O DEL PERMESSO IN SANATORIA, e non si dice che debbano essere CONFORMI ! Per Legge e' ILLEGITTIMO CHE UN NOTAIO NON ROGITI SE SI IMPUNTA A CHIEDERE LA RELAZIONE TECNICA E/O LA CONFORMITA' URBANISTICA.
Andiamo avanti.




Questo comma è ripreso dalla legge sul condono per gli abusi ante 1985 ancora vigente in cui si dispone che qualora ci sia solo la richiesta di condonare ma non il titolo rilasciato, il trasferimento del bene può essere comunque eseguito e non è nullo, neppure se in futuro il permesso sia negato. E' sufficiente la condizione che siano allegati i pagamenti integrali della sanzione, i famosi bollettini in conto corrente postale che quando ce n'era la necessità non si trovavano mai e il contratto non si poteva stipulare. Parlo al passato perchè oggi, almeno a Firenze, non si rogita se il condono non è stato definitivamente risolto. Questo per maggior tutela dell'acquirente.

Per la precisione il comma specifico però riguarda gli abusi effettuati dopo il 17 marzo 1985 e non prima. Per gli abusi successivi a tale data si dispone che per quelle pratiche edilizie di sanatoria in cui si deve solo pagare una sanzione senza alcun rilascio di provvedimento di sanatoria occorre riportare in atto gli estremi dell'avenuto pagamento dell'intera sanzione dovuta.




Questa è una tutela dele parti interessate sui diritti di garanzia o servitù acquisiti al di fuori dell'atto che si chiede di dichiarare nullo.




Qui può succedere che ci si dimentichi di riportare un titolo abilitativo rilasciato, con questo comma viene data la possibilità di sanare l'omissione e di evitare la nullita' dell'atto difettato.




Qui si dà la possibilità per gli immobili, acquistati all'asta, che presentano opere abusive per le quali a suo tempo non è stata presentata richiesta di condono nei termini di legge, di riaprire i termini in centoventi giorni dalla notifica del decreto giudiziario. Questi immobili altrimenti sarebbero fuori dalla commerciabilità e privi di valore per legge e non avrebbero potuto essere trasferiti senza questo comma.




Con questo comma si è voluto equiparare la DIA che è un permesso autodichiarato dalla parte (quindi un permesso anomalo) ad un titolo autorizzativo vero e proprio rilasciato dal Sindaco. Preciso e sottolineo che la DIA può essere completamente falsata dal tecnico redattore e asseverante, ma basta l'indicazione degli estremi per non compromettere la validità dell'atto.
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Integro il messaggio con una considerazione conclusiva.

Dalla lettura e dall'analisi dell'articolo soprariportato e' facilissimo intuire che NON è la EFFETTIVA conformità urbanistica dichiarata la condizione necessaria affinchè l'atto non sia nullo o l'immobile acquistato sia EFFETTIVAMENTE vergine da abusi. Per questo le parti acquirente, ma anche venditore, devono tutelarsi da eventuali liti che possano sorgere successive alla sottoscrizione dell'atto che difficilmente sarà considerato nullo (direi impossibile) e per farlo l'unico modo è che entrambi i soggetti siano consapevoli e verifichino di persona con i loro occhi tramite un loro tecnico di fiducia cosa si vanno a trasferire. Il venditore lo deve fare per forza perchè deve dichiarare cose vere per sua responsabilità ammessa, l'acquirente invece lo deve fare per evitare di andare in lite anche se potrebbe avere ragione.


Saluti

Grazie per la considerazione 😂

Saluti

Ciao

Io dico la mia.

Non certifico mai la conformità, figuriamoci per questo caso.

Parlando di cose più serie, per rendere legittimo il bene urbanisticamente occorre comunicare la fine dei lavori con contestuale rappresentazione dello stato finale realizzato e indicazione delle opere licenziate ma non eseguite (mi riferisco al manufatto realizzato di consistenza inferiore a quella licenziata).

Per quanto riguarda il catasto non capisco se la rappresentazione grafica e i dati di visura sono conformi allo stato di fatto. Se corrispondono bene, altrimenti devi provvedere a ripresentare una denuncia di variazione. Sulla divisione sarei propenso a chiamare il tecnico redattore della pratica catastale per avere un chiarimento.



Saluti

Riapro la discussione dopo averla lasciata sedimentare, anche perchè in parte andata fuori tema.

Il problema ovviamente si pone per via del DL 78/2010.

Faccio un esempio anch'io: denuncio un appartamento che ha un vano abitabile (cameretta di 8 mq) separata dal resto dell'abitazione e raggiungibile uscendo sulla via pubblica rientrando dal portoncino principale del condominio ed entrando dal BCNC finalmente in stanza.

Urbanisticamente questo è regolarmente agli atti ed il comune attende l'accatastamento per chiudere la Pratica di regolarizzazione di opere realizzate ante 67.

Poniamo che mi venga rigettata sostenendo che quella stanza deve essere accatastata con unità autonoma e magari C/2 mancando di bagno.

Che io accetti la divisione o mi venga inflitta d'Ufficio in seguito, avrei due situazioni contrastanti.

Se non esistesse il DL 78/2010 pazienza, ma esistendo, il bene diverrebbe non commercializzabile nell'ottica di un notaio, ed il comune è portato a storcere il naso ipotizzando un abuso.

Ora, senza soluzioni semplicistiche perchè fin quando si chiacchiera tutto è semplice, ma poi ci si trova di fronte a notai che non rogitano, comuni che vedono abusi, e atti che si sono svolti con pplanimetrie non conformi. Abbiamo qualcosa che possa mettere insieme questi due mondi oppure abbiamo scoperto una piaga insanabile. Il Catasto può entrare a gamba tesa nell'urbanistica ?

Se leggi il regolamento edilizio e le norme urbanistiche quella cameretta separata dall'unità principale può essere solo un accessorio anche di abitazione, i cui possono stazionare persone non in modo permanente, quindi è per forza da accatastare come locale di deposito. se poi ci metti un letto per dormire o anche una cucina, la stanza rimane non abitabile perchè non è dotata di servizi e cucina.

Il fatto che ci sia una pratica in comune che tende a sanare la situazione, non è detto che questa rispetti le norme urbanistiche vigenti. Il problema c'è se si vuole complicare certe situazioni che sarebbero pure chiare da interpretare con l'aiuto delle disposizioni normative.



Saluti

Secondo me nel tuo caso dovresti valutare la possibilità di censire tale vano (di fatto non comunicante direttamente con la restante abitazione) come "unità unita di fatto". Ma sinceramente mancando il collegamento diretto con l'altra unità la vedo difficile.

In questo caso non è il catasto che sbaglierebbe a non approvarti il docfa, ma è il comune che non capisco come abbia rilasciato il titolo autorizzativo dato che non ritengo possibile che per accedere ad un vano abitativo si debba percorre X metri uscendo addirittura fuori dal fabbricato (se ho capito bene il quesito).

Tale vano "abitativo" secondo me deve essere considerato come un accessorio non comunicante dell'abitazione, e in tal caso, ritengo che non avrai problemi a presentare il docfa.

Come dice l'ottimo Laudani S. E. & O.

Buona giornata

Vi ringrazio per le due prospettive che mi avete fornito.

Nell'osservare meglio la situazione vi darei anche questa informazione, non perchè l'ho tenuta volutamente nacosta, ma perchè in un primo tempo non l'ho considerata importante.

Originariamente si trattava di un'unica villetta di due piani. Sulla planimetria originaria di impianto che stiamo per variare tale cameretta è segnata con un numero progressivo, segno evidente che il tecnico catastale l'ha conteggiata 1 vano utile e non accessorio e così è nella realtà essendo rifinita come gli altri vani abitabili, pavimento alla veneziana compreso.

Ante 42 i due figli si suddivisero bonariamente la villetta sistemandosi a vivere ciascuno nel suo piano

Gli eredi provvedono oggi a sanare la suddivisione che creò due unità ciascuna con la sua cucina ed il suo bagno.

Nella suddivisione questa camera riconosciuta tale sia dal Catasto d'impianto che dalla sanatoria è rimasta separata dall'unità principale mediante il vano scala.

Ora declassare una stanza abitabile a cantina solo perchè al catasto non piace mi sembra una motivazione poco efficace.

Altra considerazione: la normativa che da la caccia ai locali (capaci di produrre reddito proprio) non parla di vani abitabilii, ma di accessori e vani tecnici.

Alla luce della storia del vano nato come abitabile non pensate che debba continuare a stare collegato alla sua abitazione come vano abitabile?

Saluti.

Come mai preme così tanto che il ripostiglio sia in catasto un vano abitabile?