Buongiorno a tutti, ho un dubbio sul censimento di una ui attualmente al NCT.

Faccio una breve premessa.

L'unità in questione, negli anni passati era utilizzata come abitazione, la quale, a seguito del rilascio di una Concessione Edilizia per la costruzione di una nuova abitazione doveva essere destinata a magazzino. (Il proprietario poteva possedere una sola abitazione in zona agricola)

Il proprietario ha costruito la nuova abitazione ma non ha mai provveduto a destinare la vecchia a magazzino.

A seguito di alcuni litigi con un vicino, quest'ultimo ha fatto un esposto in Comune, e l'Ufficio Tecnico ha provveuto ad emanare Ordinanza di ripristino dei luoghi, con la quale l'unità immobiliare è stata destinata a magazzino ottemperando all'Atto emesso.

Trascorso un pò di tempo l'unità in questione è stata di nuovo adibita ad abitazione, e così è ad oggi.

Il dubbio è come la censisco?

- abitazione (urbanisticamente non ci sono atti che comprovano tale destinazione)

- magazzino (dal sopralluogo risulta abitazione, dichiarerei un falso?)

- magazzino ( con atto notorio del proprietario nel quale dichiara che alla data di presentazione del DOCFA l'unità è destinata a magazzino).

Ringrazio in anticipo chi vorrà fornire il proprio parere.

Solito dilemma , sia che lo censisci nell'uno o nell'altro sbagli .

Se lo censisci come magazzino dichiari il falso perche' se hai fatto sopralluogo c'e' abitazione ed invece dichiari altra destinazione . Non serve atto notorio del cliente con il quale dichiara che è magazzino perchè anche tu tecnico avvalli questa destinazione con pratica DOCFA .

Se lo censisci come abitazione , come hai detto tu' è irregolare , senza autorizzazione , vero e' che il catasto non richiede titoli edilizi .

Pertanto io dei due mali , onde non dichiarare il falso , direi cio ' che ho trovato dal mio sopralluogo e cioe' un abitazione .

Sinceramente sono stanco di prendermi responsabilità al posto di altri , io dichiaro cio' che vedo e trovo dal mio sopralluogo eppoi se la veda il cliente .........

L'ipotesi dell'atto notorio servirebbe a dimostrare che alla data del docfa è magazzino, e successivamente se ci sono eventuali sopralluoghi è diventato abitazione, pertanto io al momento del sopralluogo costaterei il magazzino.

In questa situazione non so come comportarmi, perchè è vero che il Catasto non richiede titoli edilizi, ma se lo censisco come abitazione e vengono trasmessi i dati in Comune cosa succede? è un'autodenuncia?

In oltre se viene censito come abitazione, e quindi ci vengono pagate le tasse come tale, e poi salta vuori che doveva essere magazzino?

E' giusto dichiarare quello che si vede, ma allo stesso tempo, al cliente, va garantita e consigliata la conformità tra la situazione catastale e quella urbanistica.

Nel caso specifico non è possibile fare una sanatoria di ciò che esiste perchè non conforme allo strumento urbanistico, altrimenti sarebbe tutto più semplice.

Il tuo caso è il tipico esempio di abusi edilizi i quali siamo anche noi a doverne pagare le conseguenze in caso di sopralluogo e nell'ipotesi in cui si dichiara una diversa destinazione rispetto a quella reale (per fare in modo che fra situazione catastale e situazione urbanistica le circostanze coincidano). Sono stati effettuati alcuni sopralluoghi da parte del Catasto (ovvero sopralluoghi nel mio Comune che hanno interessato anche mie pratiche), soprattutto concentrati in questi ultimi anni e non ho avuto problemi anche perchè, per fortuna, sono stati estratti, per le verifiche, fabbricati in regola anche con la situazione urbanistica. Premetto che sono un pignolo in materia ma direi delle bugie se dicessi che a volte, in passato soprattutto, qualche piccolo aggiustamento (spesso poco rilevante ai fini della rendita) non l'ho mai fatto. Siccome però credo nella sorte non continuativa ovvero non credo di passarla sempre liscia, sono un pò stanco di riparare gli errori altrui. Allora, a partire da quando ho ricevuto i primi sopralluoghi e soprattutto ora che c'è il confronto, con le orto foto, in riferimento alla pratica Pregeo, nell'incarico di accatastamento metto sempre le cose in chiaro e denuncio la situazione reale che rilevo in loco. Se il cliente sceglie di demolire eventuali abusi (spesso riferiti a baracche più o meno stabili e sempre abusive, ubicate nel lotto oggetto di Tipo Mappale e Docfa) allora attendo le demolizioni, dopo di chè in sopralluogo mi procuro ampia documentazione fotografica. In casi di edifici demoliti ma risultanti (di sicuro) ancora nelle orto foto possedute dal Catasto, allego al Pregeo una relazione con fotografie allegate in cui spiego che dal confronto con le mie orto foto (di Google) ho rilevato la presenza, sulle medesime orto foto, di un edificio ora però demolito (nella relazione scrivo tutto quello di cui sono a conoscenza in merito alla demolizione). Questo serve per dimostrare che, in caso di quasi sicuro sopralluogo da parte del Catasto, la demolizione è avvenuta ancora prima di presentare il tipo mappale. Se il cliente non ne vuole sapere di demolire, allora accatasto tutto quello che trovo e mi importa poco se accatasto anche degli abusi perseguibili dal Comune (il quale mai o quasi mai si preoccupa di verificare detti abusi). Un esempio recente. Il cliente ovvero i suoi eredi mi hanno incaricato di accatastare ampliamenti degli anni '90 mai regolarizzati in Catasto, riferiti ad un edificio già accatastato, negli anni '80, da altri (originario accatastamento effettuato da cane, non per offendere detti animali, solo per far capire la situazione). Solo che, ad esempio, due verande aperte di progetto approvato sono state trasformate in verande chiuse con vetrate fisse. Io ho dichiarato le verande chiuse. Anche perchè sono visibili pure attraverso Google Street View. Nel tuo caso dichiara la situazione reale (abitazione) e se poi il Comune se ne accorge che ti importa. Il cliente è recidivo e quindi ci è abituato a ridurre in pristino stato. E poi qualsiasi persona deve imparare che, prima di litigare con il vicino, deve prima ripararsi da eventuali problemi altrimenti ci dovrebbe pensare due volte a fare casini con il dirimpettaio.

Confermo in toto quanto detto prima , non riesco a capire perche' vuoi prenderti responsabilità verso il tuo cliente che ha commesso un'abuso . Tu dichiara cio' che trovi sul posto eppoi se la sbrighi lui .

Ripeto l'atto notorio non serve a niente ed in piu' se dichiari il falso .......

Il cliente va' tutelato se è corretto ma se e' il primo a sbagliare tu che centri ? perche' vuoi avallare la sua posizione ?

Paura di perdere un cliente ? (forse in questo caso è meglio perderlo)

Grazie per i consigli mi sono chiarito le idee.

Parlerò nuovamente con il cliente e confermerò la mia decisione iniziale, che gli avevo accennato, di censire ciò che trovo, se vorrà andare avanti consegnerò la pratica così, altrimenti troverà qualcun altro.

Comunque non è paura di perdere il cliente ma volevo confrontarmi con altri Tecnici con esperienze simili e vedere se eventualmente esistevano soluzioni percorribili per risolvere la situazione, che a me al momento mi sfuggivano.