Salve a tutti vorrei porvi un quesito in merito ad un problema su un fabbricato oggetto di compravendita.
Fabbricato con particella "67" con proprietà 1000/1000 di tizio, deve essere venduta con annesso terreno adiacente con particella "3" di proprietà di "tizio + moglie" in comunione dei beni.
Il fabbricato in oggetto di proprietà di tizio con particella "67" realizzato negli anni che furono viene donato con atto dal padre al figlio negli anni 60. Questo fabbricato si sviluppa in 2 sub piano S1 e piano T, composto da vani 5 al piano T e vani 2 al piano S1.
La particella adiacente al fabbricato viene comprata negli anni 80 dai coniugi.
Oggi la proprietà viene venduta in blocco unico, solo che vi è un problema sulla particella “3” cioè particella adiacente al fabbricato particella “67”, in quanto esistono due corpi di fabbrica (bagno adiacente al S1 e bagno con scala esterna che acconsente l’accesso, alla particella “3” adiacente al piano T) che negli anni 80 in atto di vendita non sono stati citati.
Ora chiedo a voi come si potrebbe risolvere la problematica,in quanto la proprietaria deve vendere con una certa urgenza.

Il fatto che negli anni '80 non sono stati citati i fabbricati ha rilevanza solo fiscale se l'acquisto risale a prima dell'entrata in vigore della Legge 47/85. L'importante comunque è che i suddetti corpi di fabbrica siano regolari da un punto di vista urbanistico. L'eventuale nullità di un atto, nel caso fosse stato redatto da quando è entrato in vigore l'obbligo di indicare gli estremi della Licenza, Concessione, Sanatorie, ecc. o la dichiarazione che la costruzione è iniziata prima del 01-09-1967, può essere superata redigendo un atto di rettifica che contenga i suddetti estremi a costruire (così mi pare permette la norma). Circa i bagni e scala vanno accatastati a nome dei coniugi e dichiarati come porzioni unite di fatto alle porzioni di proprietà del solo marito (di conseguenza vanno riaccatastate anche le unità del marito, anche perché se hanno realizzato dei bagni in aderenza alla costruzione donata nel 1960 sono state quanto meno trasformate le finestre in porte). Generalmente se chi compra chiede mutui è bene regolarizzare il tutto, anche con un atto di rettifica dell'atto fatto dai coniugi, a meno che il mutuo non venga concesso solo a garanzia del solo fabbricato del marito. Oggi più che mai le banche si attaccano a tutti i cavili possibili e immaginabili prima di concedere mutui.

Il problema è che il notaio che ha stipulato all'epoca ora non esiste più,quindi recandomi da un altro notaio mi viene richiesto che alla rettifica dell'atto gli eredi di chi ha venduto all'epoca devono presidiare.

Ora il problema è che gli eredi non sono del tutto propensi a presidiare per la rettifica dell'atto,quindi non saprei come fare per poter regolarizzare il tutto. Per quanto riguarda la pratica io ho pensato di fare la fusione di particelle successivamente alla vendita,cosi per far si che alla persoma che compra gli risulterà una casa che risulterà come prima casa più cantina.

Ora vi chiedo come posso uacire da questo problema?

quoto ealfin (è tutto come dice).

per quanto riguarda l'atto a "rettifica", ti dico che 2 anni fa - per un atto del 1972 di un uliveto in cui non compariva una casa ante 1967, in zona agricola - una volta regolarizzata in catasto la casa, un notaio lo ha fatto con la sola presenza degli attuali proprietari; lo ha ha trascritto a favore degli attuali proprietari e contro il venditore del 1972 che era da tempo deceduto.

in sostanza, gli eredi dei venditori del 1980 che vuole il tuo notaio molto probabilmente non ci azzeccano per nulla con il tuo atto a rettifica.

poi quelli che ho chiamato "attuali proprietari" hanno potuto vendere subito sia il terreno agricolo, sia la casa, con regolarità urbanistica e catastale.

suggerisci al notaio che può fare l'atto con gli attuali proprietari (che prima devono, però, regolarizzare in catasto i fabbricati ante 02/09/1967, per poterli citare nell'atto).

dirai al forum come ti finirà.

Allora io vorrei far rettificare l'atto del 86 citando questi due piccoli corpi di fabbrica,facendo si che dopo la rettifica dell'atto i proprietari possano accatastare i fabbricati dichiarandoli antecedenti al 67 ,cosi da poter vendere il blocco intero.

Solo che il Notaio mi dice che per fare questa rettifica vi è la necessita che due degli eredi delle persone che a loro tempo hanno venduto insieme agli eredi del signore che ha acquistato siano presenti,per far si che l'atto possa essere rettificato,altrimenti una rettifica unilaterale non si può fare

o dici al tuo cliente di canbiare tecnico o di cambiare notaio.

(sto scherzando, ma un atto di "rettifica" non può fermarlo nessuno!).

insomma, dì al notaio che un tuo collega, con il quale ti sfogavi, di un'altra regione, ti ha detto che hanno risolto in quel modo che dico.

l'ho detto prima, ma lo ripeto: i fabbricati non citati nell'atto originario vanno accatastati prima dell'atto di "rettifica", perché al giorno d'oggi si devono citare anche catastalmente (prima si citavano anche se non accatastati, ma ora non più).

Ci proverò solo che mi sa che i notai,cambiano uno per uno

no, i notai non "cambiano uno per uno",

di sicuro a quello non gli è mai capitato, ma ci penserà e vedrai che è come dico io.

gli eredi con l'atto originario e con l'atto di "rettifica" non ci entrano un tubo, perché mai avuti diritti su quei beni; gli servono solo come "testimoni" di fatti, ma se non vogliono "testimoniare", quel notaio si deve fare bastare gli attuali compratori.