Buongiorno a tutti, vorrei sottoporvi questo caso per cercare di capire come funziona il classamento proposto da docfa e capire come muovermi in questa vicenda.

Ho effettuato variazione catastale su un immobile oggetto di successione censito inizialmente come c/2 per allineare la destinazione d'uso catastale a quella reale ed urbanistica. Il classamento automatico è rusultato C/6 classe 2 ed io lo ho validato.

Arriva accertamento degli uffici del Catasto, non preceduto da alcuna visita o rilievo, che indica che l'immobile è tato classato d'ufficio come C/6 cl. 5 in base alle caratteristiche intrinseche (quelle del docfa) e al contesto urbanistico e alla classe ordinaria della zona interessata. In particolare si indicano tre immobili, di consistenza diversa (ca. la metà), sulle cui caratteristiche intrinseche ed estrinseche ovviamente non so nulla, collocati in un raggio variabile da 500 m a ca 2 Km da quello in questione. (siamo in una media città del Sud).

Aggiungo che il classamento fornito dal catasto conduce ad un valore catstale abnorme, che in questa realtà urbana non potrebbe esser mai conseguito con una vendita.

Domando: il classamento automatico del docfa può prescindere dalla zona? Quali elementi tiene in considerazione?

Ringrazio anticipatamente chi mi vorrà rispondere, magari con riferimento alle sue esperienze.

Buongiorno

Ancora con questo classamento automatico.

La Direzione Generale dopo vent'anni farebbe bene a toglierlo dal programma era un aiuto che oggi non serve.

Ricorso in CTP

Per determinare consistenza, classamento e rendita, bisogna seguire la procedura indicata dal Ministero basata sul confronto tra immobili con caratteristiche estrinseche ed intrinseche similari della zona. La funzione calcolo automatico in docfa è un dato indicativo che si basa su algoritmi che non hanno alcuna validità probatoria.

La risposta del Catasto infatti è di questo tenore. Mi domando però come fare per acquisire tali dati. Gli stessi immobili utilizzati dai tecnici per giustificare il classamento non hanno affatto caratteristiche simili, a quanto si può giudicare in base alla collocazione, accessibilità e ampiezza, ovvero dati oggettivi recuperabili da una visura o un indagine dall'esterno.

Il prblema è importante soprattutto in termini di valore finale dell'immobile, dato che la rendita conduce ad un valore fuori mercato, soprattutto perché l'immobile è molto grande e la domanda in zona assai scarsa.

Il problema non sussiste perchè il valore commerciale non è elemento determinante per la determinazione della rendita. Ergo: il valore catastale non corrisponde necessariamente al valore di mercato.

Forse era il caso di non modificare la categoria C2 in C6 in quanto non strettamente necessario.

Purtroppo il problema sussiste perchè la rendita, oltre ad essere alla base del valore catastale e dunque degli oneri fiscali, tra i quali quelli successori (a meno di voler affrontare accertamenti vari), è base del calcolo dell'IMU, che in questa città ha l'aliquota dell' 1.06%, il massimo ammissibile. Dunque il classamento va compiuto con oculatezza perchè il gravame delle imposte non è irrilevante: sono svariate migliaia di € l'anno. A fronte di un reddito praticamente inesistente. E non incoraggiano certo eventuali acquirenti.

Grazie comunque per la risposta, che certamente è coerente con i fatti e le regole. Che io, in quanto tecnico e comproprietaria dell'immobile, non intendo affatto aggirare. Vorrei solo che non generassero gravami eccessivi.

Non ti resta che contestare l'accertamento.

Però quando si opta per il classamento automatico, si possono indicare quelle che a parere del tecnico firmatario, sono le categorie e classi prevalenti nella zona,... chiaramente lasciando in bianco tali dati il programma fa quel che vuole - Da quando esiste sto classamento automatico, l'avrò usato forse una volta sola,..ma nemmeno credo... al limite proprio per curiosità, in quanto a volte da dei risultati davvero ridicoli...

In realtà il classamento automatico richiede categoria e massima classe degli immobili facenti parte del fabbricato, non dell zona. In questo caso tutti gli immobili del fabbricato hanno classe bassa 2-3, perchè è un fabbricato del '70 che non ha avuto ammodernamenti, abitato da persone anziane (diversi appartamenti sono di fatto non abitati dopo la morte dei proprietari) e inquilini di vecchissima data. Ma queste, e altre, sono le caratteristiche intrinseche.

Io non sono in grado, e da qui deriva la parte più rilevante della mia richiesta, di esperire una ricerca sugli immobili della zona che possa fornire un risultato in grado di confutare (o confermare) il dato dell'ufficio. Qualcuno mi saprebbe dare una dritta? Come si reperiscono i dati di categoria e classamento degli immobili ricadenti in una determinata area?

Come si reperiscono i dati di categoria e classamento degli immobili ricadenti in una determinata area?

Non è difficile.

Su Sister si può eseguire una ricerca/consultazione per categoria (e foglio). Visualizza l'elenco di u.i. con identificativo ed ubicazione stradale. Con l'ausilio di foglio di mappa/geoportale cartografico e magari street si individuano le unità che possono interessare per la comparazione, partendo da quelle più vicine a quella da classare. Annotati gli identificati di quelle pertinenti si effettua ricerca/consultazione sempre su Sister per visionare consistenza, classe, rendita ecc.... Non è necessario eseguire visure.

Mille grazie, non sapevo di poter procedere per categoria. Mi metto all'opera