Vorrei un vostro parere sulle causali da utilizzare nel caso che vi espongo.

Un appartamento al secondo piano regolrmente censito è stato ampliato edificando col tacito permesso del vicino, realizzando una veranda sulla copertura del fabbricato adiacente.

Nel preparare la variazione catastale devo tener conto che la veranda ricade su altro mappale di proprietà altrui.

Presenterei una Variazione dell'appartamento con il tratteggio della veranda e la causale "Dichiarazio diporzione di UIU" oppure "diversa distrubuzione degli spazi interni" tenuto conto che vi sono anche modifiche alla tramezzatura ? In realzione la dicitura classica che dchiara la porzione unita di fatto ai fini fiscali.

Una dichiarazione unità afferente in sopraelevazione rappresentante la veranda con l'appartamento tratteggiato e la solita dicitura di porzione unita di fatto ai fini fiscali. Intestata al proprietario della copertura.

Il dubbio riguarda soprattutto la dicitura "Dichiarazione di porzione di di uiu" i casi espressi dai documenti di prassi caatrstale mi sembra che si riferiscano a casi diversi. IO tenderei ad utilizzare Div distribuzione spazi interni per la variazione e Unità aferenti in sopraelevazioen per l'ampliamenot della veranda.

All'appartamento manterrei il numero di sub attuale in quanto l'ampliamento riguarda altra particella.

Suggerimenti ?

La porzione di fabbricato oggetto di soprelevazione effettuata senza titolo (atto, ecc.), nel caso di specie si adotta la causale unità afferenti per soprelevazione, ai fini catastali potrà essere censita:

- o intestandola direttamente al proprietario sottostante o a tutti i proprietari della particella condominiale, nel caso vi fossero più porzioni di più ditte e di conseguenza adottando la specificazione del diritto "quote provvisorie da definire con atto legale";

- oppure meglio ancora intestandola come proprietà per l'area al proprietario sottostante oppure a tutti i possessori della particella condominiale, nel caso di presenza di più ditte; intestandola inoltre come proprietà superficiaria al possessore dichiarante, apponendo ad ogni intestatario la "RIS 1 - DITTA PRIVA DI TITOLO LEGALE RESO PUBBLICO";

- i Docfa vanno presentati contestualmente e ne saranno 2:

A) nella relazione dell'unità afferente dichiari che trattasi di Porzione di U.I.U. con tutte le dichiarazioni previste;


B) per quanto concerne l'appartamento adotti la causale Altre "Dichiarazione di porzione di U.I.U., dichiarando in relazione tutto quanto previsto dalle disposizioni in merito.


La causale Porzione di U.I.U. ricomprende anche la diversa distribuzione spazi interni, ecc.


Il sub dell'appartamento va cambiato.


Le planimetrie vanno redatte adottando il tratteggio per quanto riguarda l'altra unità ed una linea tratto e punto per quanto riguarda il confine fra le due porzioni.


Anche per l'unità a tratteggio devi riportare altezze, destinazione locali ecc. in modo tale che consultando ogni planimetria è facilmente individuabile l'intera porzione unita di fatto e relative consistenze.

Grazie per la dettagliata risposta.

La dichiarazione di porzione di UIU serve solo ai fini fiscali, che consente di avere sgravi fiscali al soggetto cointestatario delle due porzioni (non è questo il caso), altrimenti è un semplice accatastamento di due distinte unità immobiliari che hanno la particolarità di essere intestate a soggetti distinti, che vengono utilizzate assieme e per questo si tratteggia la rispettiva porzione residua in planimetria.

Le proprietà sono distinte, la veranda deve essere intestata al proprietario della copertura.

Per le causali: unità afferente per sopraelevazione (veranda), e diversa distribuzione interna (abitazione).

Il consiglio è di non far inserire alcuna riserva in visura, anche perchè l'aspetto di diritto sulle cose è ben chiaro.

Saluti

Grazie di questa precisazione.

Il caso particolare è questo: oggi si tratta di due proprietà differenti, ma l'imminente acquirente dell'appartamento sarà un cointestatario della veranda, che contattato per il problema ha deciso di acquistare.

Dopo il rogito l'appartamento sarà di A e la veranda di A-B-C.

Potrei inserire quindi l'annotazione in relazione ?

La riserva non la inserirei nemmeno io, la dichiarazione di prozione di uiu, invece si.



La nota dice : "Per procedee nell'iscrizione in catasto dei beni, che di fatto costituiscono, dopo i necesari lavori di adeguamento, una nuova ed unica unità immobiliare, il prfessionista incaricato deve redigere due dichiarazioni di variazione distinte...."



Per cui tutte le volte che ci si trova di fronte a porzioni di uiu che di fatto ne costituiscono una sola, si deve procedere alla denuncia di porzioni unite di fatto, perchè come in questo caso, si tratta di un'unica unità e non di due unità.



Dal vocabolario Treccani

fiscale agg. [dal lat. fiscalis]. – 1. Relativo al fisco, cioè all’attività finanziaria dello stato e in partic. alla riscossione dei tributi



Per cui è sempre correttto dichiarare la realtà in modo che l'attività finanziaria sia corretta, questo è lo scopo, non per dare sgravi alla proprietà, ma per fare in modo che sia corretto quanto dovuto, per le attuali norme, o per quelle future. Non si deve fare la denuncia perchè a favore dell'utente, ma perchè corretta la denuncia ai fini fiscali, esitendo un'unità non è corretto denunciarne due.



Saluti

Non è vero che tutte le volte, difatti nell'annotazione in visura viene scritto "ai fini fiscali".

Te, Fabio ti confondi con l'attività del catasto che è ai fini fiscali ma, se è come intendi te, si dovrebbe scrivere nelle visure per tutti gli immobili del territorio italiano che sono denunciati solo ai fini fiscali.

Invece ci sono casi specifici per cui si può fare l'unione di fatto "AI FINI FISCALI", ed è il caso riportato ad esempio nella stessa circolare che tu citi.

Rispondo a Samsung.

Può essere che il soggetto A che acquista voglia avere le agevolazioni prima casa per l'abitazione ma non le avrà per la veranda neppure con l'unione di fatto ai fini fiscali. Potrebbe invece tornargli utile per non pagare l'IMU, l'annotazione di porzioni entrambe unite di fatto ai fini fiscali per non pagare l'IMU seconda casa per una delle porzioni perchè in catasto figurano sempre due distinte unità di civile abitazione e non si può avere due abitazioni principali, ma una per cui il Comune nei controlli legge la nota in visura e per il soggetto A non richiede l'IMU per abitazione non principale.

Se posso consigliare, io proporrei al soggetto A di comprare tutta la veranda con l'abitazione. A quel punto una volta acquistato tutto la fusione viene da sè.

Saluti

Ciao Antonio, è chiaro che se uno non la vuole fare la denuncia, non la fa, ma è altrettanto chiaro che tutte le volte che ci sono porzioni che costituiscono un'unica unità, è corretto farla.

In catasto è tutto dichiarato ai fini fiscali, evidentemente, è su quello che dichiariamo che si pagano le tasse, la dichiarazione di porzioni lo specifica, visto che in visura rimarranno due uiu, intestate a ditte diverse, ma in realtà porzioni, unite, per far capire al fisco che si tratta di una unica uiu.



A mio avviso la nota è molto chiara, così del significato dei fini fiscali, non capisco cosa intenti dire quando dici che mi confondo sull'attività catastale.



Saluti

Ciao Fabio.

Le unità unite di fatto di porzioni diversamente intestate si facevano anche prima della circolare 15232, la circolare è sorta solo per inserire in atti la annotazione "ai soli fini fiscali" per permettere ai comuni di non richiedere l'IMU su una porzione di abitazione principale che se non fosse indicato in visura non potrebbero accorgersene e la considererebbero una seconda casa per il soggetto cointestatario delle due porzioni. Se fossero seconda casa entrambe le porzioni unite di fatto, il richiedente non ha interesse a fare una unione di fatto e lascia le cose come stanno. Se dovesse presentare invece una variazione per opere eseguite su entrambe le porzioni può decidere di dichiararle come vuole, separate con il collegamento oppure rappresentarle con il tratteggio per la parte residua, non è obbligato a effettuare l'unione di fatto con l'annotazione ai soli fini fiscali ai sensi della circolare, perchè non gli serve a nulla ed anzi rende complessa la visura con una annotazione che non influisce sul suo stato fiscale.

Nel caso specifico, ripeto, al soggetto A conviene comprare entrambe le porzioni per l'intero, non per risparmiare sulle tasse della compravendita, ma per costituire un unica proprietà immobiliare che costituisce una abitazione principale compresa la veranda che sconta per l'intero l'IMU ed anche i tributi per la raccolta dei rifiuti.

Eviterebbe anche ai soggetti B e C di pagare i tributi per una veranda che non usufriscono come seconda casa.

Guarda, Fabio, io capisco che per ilcontribuente non pagare le imposte della compravendita di certe porzioni unite di fatto può essere una opportunità avvalersi della unione di fatto ai soli fini fiscali ai sensi della 15232, ma questa circolare è tesa proprio a impedire certi giochetti che prima potevano essere consentiti con fusioni fittizie avallate da una semplice porta di collegamento.



Saluti

Ciao Antonio, un po mi conosci, non ho mai fatto pratiche , dichiarando il falso per favorire il cliente, ho sempre dichiarato solo la realtà dei luoghi, come farei in questo caso.



Il cliente di samsung comprerà anche la porzione in sopraelevazione, ma al momento non è denunciata, lo sta facendo lui con questa pratica.



A mio avviso, trattandosi di porzioni di un'unica unità, tra l'altro quella in sopraelevazione suil mappale confinante, suppongo accessibile solo dall'altra porzione, è corretto e veritiero denunciarle come porzioni ai fini fiscali, la circolare per me chiarisce questo e non vedo nessuna furbata, perchè in ogni caso la porzione o unità che voglia, verrà acquistata per poi essere legata alla prima casa entro l'anno, per cui in ogni caso non cambia niente in fase di rogito e tassazione.



Saluti

A fine agosto 2020 ho dovuto frazionare un'unità costituita nel 2002 e derivata da variazione distributiva interna di un'unità costituita nel 1987 a seguito di ampliamento e ristrutturazione.

Il cliente non ha la planimetria del 1987.

L'unità era censita come 100 sub 6 intestata a Tizio e Caio ma di fatto ricadeva anche:

- sulla 101 (intera proprietà Tizio);

- sulla 102 (proprietà di Tizio e Sempronio);

- sulla 103 (ex partita 2 corte comune a varie unità, poi B.C.N.C. costituito d'ufficio);

- sulla 104 (intera proprietà Tizio).

Mi domando al Catasto cosa avevano controllato nel 1987 e nel 2002?

Per di più sulla 103 e sulla 104 in mappa non risultava alcun fabbricato.

Ho quindi redatto prima il Pregeo per aggiornare la mappa (la 104, l'unica non ancora ente urbano, passa a particella 4001)

Ho dovuto presentare un Docfa per variare l'identificativo del B.C.N.C. da 103 a 103 sub 1.

Ho presentato due Docfa contestuali ovvero:

1) uno per costituzione area urbana provvisoria 4001 sub 1 (in quanto prima delle istanze di rettifiche, in parte già presentate ed evase, non potevo costituire area esclusiva o B.C.N.C. viste le Ditte totalmente diversa);

2) un'altro per cambio identificativo da 100 sub 6 a particella graffate 100 sub 7, 101 sub 3, 102 sub 2, 103 sub 2 e 4001 sub 2.

Ho presentato un Docfa per divisione (in realtà la causale è stata frazionamento per trasferimento diritti perché ho dovuto costituire anche delle F/4 ovvero delle porzioni di terrazzo, portico, ecc. da trattare con atti pubblici) ottenendo 5 porzioni abitative 100 sub 8, 101 sub 4, 102 sub 3, 103 sub 3 e 4001 sub 3.

La 4001 sub 3 riguarda un paio di mq. di una parte di bagno a piano primo, piccola porzione di portico a piano terra, scala esterna aperta e piccolo balcone.

La 103 sub 3 (porzione costruita sul B.C.N.C.) riguarda la restante parte del bagno ed una parte dell'antibagno, oltre a parte di balcone e parte di portico a piano terra.

La 102 sub 3 riguarda una piccola porzione di ingresso e piccolo balcone.

La 101 sub 4 riguarda una cucina, la restante porzione di ingresso e la restante porzione di antibagno, oltre ad una sovrastante camera da letto con corridoio a piano superiore, oltre ancora alla scala interna aperta sui due piani.

La 100 sub 8 riguarda una camera da letto ed un corridoio oltre ad una sovrastante soffitta ed un lavatoio a piano superiore.

Come faceva nel mio caso il Catasto ad accatastare come abitazione 2 mq. di bagno, ecc. oppure ad accatastare quattro delle cinque unità come abitazione essendo prive di cucina?

Ho richiesto nella relazione di attribuire alle unità derivate da frazionamento la dicitura porzione di U.I.U. e logicamente ho dovuto considerare nei mod. 1N almeno come vano principale un vano accessorio (visto che di principali in alcune porzioni nemmeno l'ombra e visto che il Docfa non va avanti se non inserisci almeno 1 mq. di vano principale).

Ho logicamente ridotto il classamento (derivato dal computo di un vano principale che in realtà è un accessorio) a 1 vano minimo (come da Circolare) per due delle 5 porzioni costituite solo da vano/i accessorio/i.

Tutto bello e spiegato nella relazione.

A parte la dicitura ai fini fiscali che non serve proprio a nulla quello che è importante come nel mio caso è considerare l'unità come se fosse intera, riportando a tratteggio le altre porzioni ed a tratto e punto i confini fra le varie porzioni, inserendo in tutte le planimetrie la destinazione di tutti i vani e di tutte le relative altezze interne.

Alla fine la consistenza complessiva è leggermente aumentata rispetto al preesistente proprio perché ho dovuto portare ad 1 vano minimo 1/3 di vano ecc.

Dopo le rettifiche di intestazione (alcune già evase) e dopo la stipula di atti previsti a breve, si procederà alla fusione delle unità accatastate come unite di fatto in modo tale da creare una sola unità regolare.

Pertanto le porzioni unite di fatto io le utilizzo solo in casi simili e non ho mai avuto problemi di approvazione, visto che dalle mie parti un'abitazione priva di cucina non me la vogliono accettare con destinazione catastale ad abitazione.

Dalle mie parti una veranda accatastata da sola la puoi considerare solo come magazzino.

Se non serviva a nulla, nel tuo caso, potevi semplicemente unire di fatto le porzioni senza chiedere l'annotazione circolare 15232.

Sono scelte del contribuente. La circolare 15232 non obbliga, ma offre l'opportunità in certi determinati casi (non in tutti) nei quali non c'è uniformità di intestazione tra le porzioni.



Saluti

Scusa Antonio, mi dici dove prima del 2002, detta procedura era descritta, a me non era mai capitato prima del 2002, ma comunque non pensavo esistesse tale metodologia di denuncia.



Sono concorde che non sia obbligatorio, ma mi sfugge in quali casi non sia possibile procedere a tale denuncia.



Saluti

Buongiorno Fabio.

Le porzioni unite di fatto e diversamente intestate ci sono sempre state, non sono nate con la circolare 15232. Prima della circolare era possibile accatastarle con la procedura della rappresentazione in tratteggio della parte residua sempre considerando due unità immobiliari ma non c'era possibilità di inserire in visura l'annotazione.

La circolare è stata adottata giustamente per consentire di inserire la famosa annotazione in visura che ha la finalità fiscale che ho spiegato nei precedenti interventi.

Dai tuoi commenti mi sembrava che, ogni qual volta ci sia delle porzioni di fatto da unire o da variare, diversamente intestate, si sarebbe dovuto far riferimento alla circolare 15232.



Saluti

Esatto, la prima volta che ho dovuto procedere alla denuncia di una porzione , mi sono consultato con il dirigente dell'Ufficio, che mi ha dato copia della circolare del 2002, da allora , se mi è capitato , in quel modo ho proceduto, non ho mai sentito colleghi che denunciassero le porzioni di uiu, senza far riferimento a detta circolare.



Devo dire che non ho mai nemmeno trovata traccia di tale procedimento in altre circolare antecedenti, per questo ti chiedevo, se la procedura non esisteva in altre circolari, come poteva essere applicata?



Che normativa la normava, o la norma ancora?



Anche quando si presentava allo sportello, i tecnici catastali, verificavano tutte le dichiarazioni come da circolare del 2002, nessuno ha mai fatto cenno ad altra metodologia per denuce di porzionidi uiu.



Saluti