Buonasera,

devo predisporre un docfa richiestomi dal notaio per effettuare una compravendita.

L'unità è attualmente accatastata come C/3 e il cantiere è in corso (scia regolarmente presentata in comune) per trasformarlo in A/3 con opere di manutenzione straordinaria.

Essendo in corso in cantiere pensavo di usare la categoria F4 (il notaio sarebbe daccordo) specificando in relazione "cantiere in corso per cambio d'uso con opere di MS (scia pg. n. x del xx/yy/zzz): variazione richiesta per atto di compravendita"

...causale di presentazione "altre".

Secondo voi può funzionare?

Grazie mille.

Scusa se devio un attimo il discorso sull'argomento "urbanistico". La Manutenzione straordinaria non permette il cambio di destinazione d'uso il quale è permesso dal restauro conservativo in su fino alla ristrutturazione. Premesso ciò la variazione catastale deve costituire una F3 (unità in costruzione). Va fatta una bella relazione tecnica dove viene specificato i motivi per i quali l'unità non è finita, non può essere utilizzabile ed è in corso di costruzione, e va indicato nella stessa i riferimenti della scia. Causale altre: ristrutturazione con cambio d'uso. La categoria F3 (o F4)è temporanea e serve appositamente per il trasferimento di diritti. Attenzione al valore commerciale da inserire in atto che deve essere compatibile ai prezzi di mercato.

Nano Nano !

Grazie mille per la risposta, Totonno!

Sul piano urbanistico, però, ti dico che il procedimento che ho seguito è giusto per il comune su cui opero (Bologna) : qui è consentito presentare SCIA per cambio d'uso con sole opere di manutenzione straordinaria se trattasi di opere di modesta entità, che è proprio il mio caso.

Infatti il progetto prevede il cambio d'uso di un laboratorio verso abitazione con demolizione e realizzazione di alcuni tramezzi. Il comune lo classifica così: "cambio d'uso con opere di MS"... ma sono certa che in altri luoghi la procedura può essere differente.

Ok per la bella relazione "farcita" da inserire nel docfa, come prevedevo.

Per la causale sono un po' incerta, però... ad oggi prevedo un cambio d'uso con diversa distribuzione degli spazi interni, ma in variante in corso d'opera potrebbe anche diventare una ristrutturazione (forse riesco a recuperare del volume entro sagoma).

...con la causale "cambio d'uso" sei certo che posso combinare la categoria F4?



Grazie ancora e Nano Nano anche a te!

Ti consiglio di leggerti la circolare AdT n. 4 del 2009. Secondo me va bene la causale altre, cambio d'uso contestuale a lavori di ristrutturazione interna e costituzione di F3. Piuttosto mi chiedo come mai il Notaio abbia fatto richiesta di questo tipo, poichè la categoria F3 o F4 non ha rendita e diventa complicato calcolarci le imposte dovute all'atto di trasferimento e ottenere le agevolazioni eventualmente spettanti sulle abitazioni per il privato.

Nano Nano !

ciao!

docfa inviato....vi faccio sapere come è andato. ;)

Rispondo al tuo quesito sulla richiesta del notaio.

L'immobile deve essere rogitat ocon questa categoria per consentire all'acquirente di ottenere un mutuo prima casa. Lasciando cat. C3 non gli è possibile. Ma non è possibile nemmeno fare un docfa per cambio d'uso perchè i lavori sono in corso.

Il notaio procede quindi inserendo una rendita presunta (che "presumo" chiederà a me di calcolare tra qualche giorno....), che stima la rendita dell'immibile a lavori finiti.



a presto, ciao!

Ok. Grazie di tenerci informati. Avrei consigliato vivamente le parti di fare il contratto dopo la fine dei lavori per evitare rischi di accertamento fiscale, anche perchè non ci sono vantaggi ad eseguire l'atto prima, anzi non essendoci rendita secondo me si dovrebbe calcolare come imponibile il valore commerciale del bene e non il valore catastale desunto dalla rendita presunta che in questo caso è una semplice opinione tecnica di scarso valore probatorio.

Sarebbe interessante trattare su GeoLive questa materia visto che noi tecnici siamo direttamente e fortemente interessati con i nostri interventi finalizzati a produrre la documentazione catastale che serve di ausilio all'Agenzia nelle sue attività di controllo e accertamento a seguito di atto di trasferimento.


Nano Nano !

ciao!



purtroppo la mia alternativa era rinunciare all'incarico, dato che per richiedere il mutuo prima casa all'atto del rogito era necessario "spostare" la categoria catastale almento da C3 ad F4 prima del rogito stesso.


Comunque il docfa mi è stat orespinto per una motivazione che non avrei pensato mai:



"Assenza di relazione tecnica (quando prevista): aggiungere in relazione intervento edilizio conforme al DPR 380/01 art. 3 comma 1 lettera d"

...premesso che la relazione tecnica l'ho scritta eccome...ma evidentemente manca di questa nota che ritengono fondamentale.


Nel primo invio ho indicato:


Causale > Altre > cambio d'uso con trasf. di diritti


Categoria > F4


relazione tecnica >
u.i. in corso di definizione. cantiere attualmente in corso, come da scia lr 15/2013 p.g. xxxxx/2014 del xx/yy/2014 per cambio di destinazione d uso con opere interne di manutenzione straordinaria. variazione catastale richiesta per atto di compravendita.



Ora ho "bovinamente" aggiunto la frase richiesta .... domani vediamo se è sufficiente o meno.





Comunque il cantiere è realmente in essere: se vogliono procedere con un accertamento fiscale non dovrebbero trovare nulla di strano, no?

Come ti ebbi ad anticipare, il DPR 380/01 art. 3 comma 1 lettera b ( "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso) descrive gli interventi di manutenzione straordinaria e vieta espressamente per questa categoria il cambio di destinazione d'uso. L'ufficio quindi ti chiede, giustamente, la dichiarazione che queste opere rientrino nella lettera "d" della ristrutturazione edilizia ( "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente"). che invece permette il cambio d'uso che si va ad attuare, e non lettera "b" come sembra orientato il tuo Comune che va in un certo senso ad annullare una norma statale, cosa a mio parere non consentita. Quindi vedi tu se puoi dichiarare le opere finalizzate al cambio di destinazione d'uso come opere di ristrutturazione edilizia invece che di manutenzione straordinaria, questa è una dichiarazione di responsabilità tua e del dichiarante firmatario. Se proprio non puoi riporta (con le dovute verifiche e cautele) la specifica norma del Comune che consente il cambio d'uso con la manutenzione straordinaria e spiega ribadendone ulteriormente la legittimità edilizia ed urbanistica.

Riguardo l'accertamento io mi riferisco non al controllo sulla veridicità delle dichiarazioni che si vanno a fare nell'ambito dell'accatastamento del bene e sul suo stato di fatto reale, quanto all'accertamento del congruo valore commerciale che si va a dichiarare nell'atto di trasferimento che sarebbe poi l'imponibile sul quale ci si calcolano le imposte della compravendita.

Nano Nano !

ciao!

in effetti riflettendoci la richiesta dell'ufficio è pertinente: il nostro comune applica alla SCIA in questione una nomenclatura , diciamo così, "personalizzata", anche se a tutti gli effetti la SCIA viene trattata come da art. 3 comma b lett d.

Ma in emilia romagna amiamo complicarci la vita....basti pensare che abbiamo una legge regionale nuova di zecca (la 15/2013) che è oggetto di forte discussione in merito ai suoi possibili contrasti con la legge nazionale.

Pertanto ci sta l'aggiunta in relazione che mi hanno richiesto, mi sento di poterla integrare in tranquillità.

Per quanto riguarda invece "l'accertamento" ho avuto un precedente , nella mia esperienza professionale, molto simile. Avevo variato un'unità sempre verso F4, ma in quel caso trattavasi di un frazionamento per trasferimento di diritti. In pratica erano due stanze che dovevano "migrare" verso l'unità adiacente. La DIA (all'epoca c'era ancora la DIA) era già in corso. Stesso iter per la richiesta del mutuo prima casa. In quell'occasione ho fornito al notaio un valore di "rendita presunta", chiedendogli prima che cosa sarebbe accaduto se per eventuali varianti in corso d'opera il mio valore presunto avesse subito variazioni. Mi disse che non era un problema e che semplicemente a fine lavori dovevo comunicargli la rendita effettiva per, eventualmente, integrare l'imponibile. Poi, in quel caso non fu necessario poichè la pratica non subì varianti in corso d'opera.



.....ops! proprio ora mentre scrivo, apprendo con gioia che il mio docfa è stato registrato!

evviva, ce l'abbiamo fatta!



Grazie mille del supporto

e super Nano Nano!

Ce l'HAI fatta. Complimenti.

Nano Nano !

Buongiorno,

Scusate se rispondo ad un post vecchio.... ho un caso simile dove con acquisto di negozio fatiscente da trasformare in appartamento con cambio anche della facciata. Volevamo accatastare in F4 in corso di definizione per far concedere all'acquirente il mutuo e far pagare meno imposte in atto magari pagando il 2% di imposta di registro visto che la compravendita è tra 2 privati.



Grazie saluti

Buongiorno a tutti voi!

Mi accodo all'argomento, trovandomi in una situazione simile.

Un'intero fabbricato diviso in 3 u.i.u. è stato totalmente demolito e ricostruito.

I lavori sono stati interrotti nel 2013 e l'immobile non è completo.

Propongo un F4 ai fini della compravendita ma viene respinto 2 volte dicendomi:

-Assenza di relazione tecnica (quando prevista) : si ribadisce che di norma le unita' vanno censite a lavori ultimati tranne che vi sia la necessita' di un frazionamento per trasferimento di diritti a cui va allegata lo stato di avanzamento di lavori

Scusate l'ignoranza ma la circolare non mi sembra che imponga la fine lavori per l'F4 ed onestamente non saprei a quale "di norma" si possa riferire.

Voi che ne pensate??

Sono io a sbagliare qualche interpretazione??



Grazie ragazzi!

No, ti stanno dicendo che per norma, devi fare la variazione a lavori terminati, se invece si deve procedere a rogito, ed i lavori non sono terminati, allora devi spiegarlo in relazione, cioè che la pratica è propedeutica al rogito ( dovrebbero tenere monitorate queste variazioni), e ti chiedono di allegare alla pratica lo stato di avanzamento dei lavori, magari allega qualche foto.



Saluti

Grazie mille per la tua opinione.

Il discorso di farla a lavori ultimati ok ma, il fatto è che pur avendo messo in relazione la ristrutturazione e che la variazione è propedeutica l'atto di trasferimento me l'hanno sospesa due volte. Sono di fatto unità senza una definizione individuabile in quanto non completate e la circolare non dice che gli F4 devono essere ultimati.

La mia relazione (in base ai caratteri disponibili) è:

ridefinizione intero organismo edilizio per trasformazione in u.i. in tutto o in parte diverse delle preesistenti, mediante ristrutturazione edilizia integrale-pdc 32/05 e pdc 96/09. ne derivano le u.i. dichiarate che ad oggi non hanno definitiva destinazione, non sono suscettibili di fornire reddito autonomo e si dichiarano ai soli fini civilistici.

mah...

Accatasta come F3, non F4.



Saluti