Buonasera a tutti, spero qualcuno di voi possa aiutarmi :

devo procedere con l'accatastamento di due fabbricati intestati a due ditte differenti A e B, sino a qui tutto normale, senonchè la corsia di manovra posta sul retro dei due fabbricati, che serve per accedere ai due blocchi di autorimesse uno intestato ad A e uno a B, costituisce un B.C.N.C. del quale deve usufruire obbligatoriamente anche il fabbricato B.


Qualcuno potrebbe spiegarmi la corretta procedura di accatastamento ? Cosa riporto nell' E P dei due differenti fabbricati ?


Molte grazie

In ogni EP raffigurerai ciò che è presente nel lotto urbano che stai trattando - vedi circolare 4/2009 e successivi chiarimenti operativi.

Cordialmente

Ciao Emanuele

Forse intendo male la tua risposta, ma mi sembra di capire che tu tratteresti in maniera completamente autonoma i due numeri di mappa (o fabbricati).

Mi sembra non corretto per quanto concerne l'E.P, in quanto i due fabbricati hanno proprio il BCNC (corsia) in comune.

Magari con il proseguo della discussione ci spieghiamo meglio.



Saluti e auguri rinnovati

Esatto, i due fabbricati sono trattati con due tipi mappali differenti ma hanno la corsia di manovra in comune e dunque

se accatasto prima il fabbricato A e nell'elenco dei sub indico la corsia di manovra come un BCNC ai sub del fabbricato A,

una volta che devo accatastare il fabbricato B come tratto L'E P e il relativo elenco subalterni ?

ben trovati nel 2o13 ....

A me sembra che si stia girando intorno ad un palo legati con una pesante catena!

concordo perfettamente con quanto detto da Emanuele in arte Jema!

nella presisposizione del BCNC che individuerà la rampa e la corsia di manovra di A si indicherà che lo stesso BCNC è comune anche alla corsia di manovra di altra ditta confinante B !

e quando si predisporrà il BCNC della corsia di manovra di B si indicherà che questa sarà comune alla corsia di manovra di A...

quello che è importante è la chiarezza di esposizione e presisposizione dei subalterni, senza creare confuzioni negli EP che devono essere trattati ciascuno nelle specifiche pertinenze.

Infatti hai compreso perfettamente: ogni lotto avrà un elenco immobili che illustrerà le destinazioni dei vari subalterni che lo compongono.

Esistono in questo specifico caso due porzioni di corsia di manovra: ognuna di esse è comune alle UIU che fanno parte del proprio lotto urbano.

Non possono esistere BCNC comuni ad altri BCNC., non ha alcun senso logico!

E' chiaro che le UIU del lotto B avranno accesso alla pubblica via attraverso una servitù di passaggio, a carico della particella adiacente, ma questa non deve essere evidenziata nell'EP.


Cordialmente

Ciao Emanuele

Grazie della ulteriore tua spiegazione che mi ha edotto di come tu faresti le relative pratiche su ogni lotto A e B.

Il propositore del quesito è lui stesso che parte però da un concetto diverso, cioè lui ci dichiara già in partenza che l'intera corsia di manovra è BCNC ad entrambi i due lotti A e B.

Allora se questo fosse vero lo scenario per la compilazione dei due elaborati planimetrici sarebbe tutto diverso rispetto a quanto tu affermi, in questo caso sarebbe giusto quanto suggerisco da geoalfa nella sua risposta precente.

Io personalmente la penso come te, cioè il lotto B passerà attraverso il lotto A mediante servitù di passaggio che non va descritta nell'E.P..

Saluti rispettosi

Buon anno a tutti.

Personalmente credo che il quesito posto da Paoletto80 possa essere risolto solo esaminando gli atti di proprietà relativi ai due lotti.

Si afferma che sono due proprietà distinte. Il lotto A di proprietà della ditta A, il lotto B di proprietà della ditta B.

Nulla é detto in merito alla comunione dell'area della corsia, che pare non esista affermando che i due lotti intestati a ditte diverse.

Infatti si é proceduto con due tipi mappali intestati alle rispettive ditte.

Se la corsia fosse comune ai due lotti bisognava, forse, operare diversamente anche con i tipi mappale individuando o identificando prima la parte comune, ovviamente se definita negli atti.

Potrebbe essere indicato negli atti una semplice servitù di passaggio sulla corsia A a favore di B.

Oppure nulla. Ma?

Non é precisato, insomma, in base a quale titolo il lotto B acceda dalla corsia sul lotto A.

Come é possibile pertanto redigere un EP inserendo la corsia di manovra sul lotto A comune ai subalterni del lotto B e, viceversa, quella sul lotto B comune a quelli del lotto A, come indicato nello schizzo allegato e come anche suggerito, senza aver verificato l'esistenza di atti che confermino tale situazione?

Mi permetto di ricordare che tutti i diritti reali (proprietà, servitù, ecc.) devono essere trascritti (art. 2643 C.C).

Il tecnico che redige dell'E.P. non può pertanto sostituirsi al notaio!

Le situazioni nel caso proposto possono essere le più varie e, conseguentemente, anche le soluzioni, che potrebbero comportare anche atti notarili per la definizione della comunione o, forse, dell'identificazione catastale delle proprietà, oppure per la costituzione della servitù di passaggio.

Se si tratta di sola servitù di passaggio, già definita in atti, concordo con le precedenti due risposte.

E' pertanto utile, anzi necessario, che Paoletto80 precisi qualcosa in merito al fine di individuare la procedura corretta per la redazione degli elaborati planimetrici.

Cordiali saluti.

I proprietari del lotto A e del lotto B decino di realizzare un' unica costruzione ovvero un'unico progetto. Come da disegno il giunto di dilatazione segna il confine dei due lotti ovvero delle due costruzioni dove appunto una parte appartiene ad A ed l'altra a B.

Ora se bene i rapporti tra i due proprietari siano ottimi, a dimostrazione del fatto che hanno deciso di realizzare un'unica costruzione con un'unico progetto, ma materialmente distinto dal giunto di dilatazione come confine materiale, ogniuno di essi si trova a dover accatastare la sua costruzione in quanto per il catasto sono due ditte diverse.......ed ecco il problema:

Le autorimesse del lotto B devono acedere dalla corsia di manovra del lotto A !!!!.........Cosa indicare nell' elenco sub e nell' EP di ciascuna delle due costruzioni ?

Dunque qualsiasi soluzione è possibile visto i buoni rapporti che intercorrono tra i due proprietari A e B

scusa tanto paoletto80, ma la risposta di gbbmra00 è esaustiva e se la leggi attentamente di dice anche cosa devi fare per assolvere al tuo compito!

solo che tu continui ad essere evasivo!

non conta nulla il fatto degli ottimi rapporti fra i costruttori!.... potrebbero peggiorare fino allo scontro fisico!

ed allora è anche giusto che i diritti reali siano scritti in un atto pubblico perchè poi siano trascritti e quindi dovrai avere l'autorizzazione dai proprietari per predisporre la documentazione di cui si è ampiamente parlato per poter poi stipulare il rogito ( sempre che non sia stato fatto! )

Scusami tu geoalfa, pensavo di essere stato abbastanza esaustivo......Il lotto A e quello B sono due ditte distinte che decidono

di fare un' unico progetto sui due lotti, la corsia di manovra naturalmente non esiste perchè ne scaturisce fuori solo a

costruzione ultimata del fabbricato !!!!!

Ora, lasciando perdere i buoni rapporti tra i due proprietari, e immaginando anche che le autorimesse fossero vendute a terzi,

affinchè i proprietari delle stesse abbiano tutto il diritto di accedere dal lotto A, qual'è la corretta procedura sia in termini di

diritti reali che catastali ?

personalmente, predisporrei due praticge DocFa con la costituzione di due Aree Urbane una sulla proprietà di A ed una sulla preobrietà di B per poter ottenere la certificazione atta a stipulare il rogito per la costituzione delle servituù reciproche ) anche se qualcuno potrebbe riternere superflua - ma dal momento che si procede alla regolarizzazione ritengo giusto farlo interamente su uentrambe le corsie di manovra, di A e di B, atto registrabile e volturabile a tutti gli effetti.

una volta stipulato rimetterei mano sue due EP e predisporrei la trasfornazione delle aree urbane in BCNC con indicata la reale destnazione e diritti.

altre opzioni?

Buongiorno.

Allo stato attuale (due proprietà diverse) ogni lotto dev'essere trattato separatamente.

La corsia sul lotto A va indicata nell'EP quale BCNC - corsia di manovra comune a tutti i subalterni del lotto A e la corsia sul lotto B va indicata nell'EP quale BCNC -corsia di manovra comune a tutti i subalterni del lotto B.

La soluzione proposta sopra da Geoalfa comporta la comunione della corsia di manovra.

Il lotto A venderebbe al lotto B il 50% della proprietà e contemporaneamente (se ritenuto opportuno) il lotto B venderebbe al lotto A il 50% della sua corsia.

Ciò comporta:

a) due vendite, con il medesimo atto, con relativi costi;

b) rimettere mano ai due EP presentati, con relativo costo;

c) probabilmente, variando la consistenza dei due lotti, anche problemi di carattere urbanistico.

Personalmente ritengo che la soluzione più semplice e meno dispendiosa possa consistere nella stipula di un atto notarile, prima di ogni vendita, con il quale viene costituita la servitù di passaggio sulla corsia A a favore del lotto B e, eventualmente, la servitù di passaggio sulla corsia B del lotto A, definendo contestualmente i relativi oneri per la gestione e manutenzione della corsia medesima.

Saluti.

ritengo la risposta di gbbmra00 pertinente, ma un poco .... evasiva!

perché?...

ma perchè, nella funzione ti tecnici, abbiamo il dovere di consigliare la soluzione tecnica più idonea e per stipulare l'atto notarile prima di ogni vendita è necessario che creiamo le particelle che devono essere identificabili, trascrivili e volturabili! ritengo quindi non consona la soluzione che sì economicamente più economica, ma pur sempre evanescente!

altri commenti e/o soluzioni?

Le Servitù prediali, per quanto ricordo, non sono diritti "ad personam" ma sono strettamente correlati al fondo.

E', quindi, corretto procedere come è stato sopra suggerito, con l'accortezza di istituire ex novo la Servitù di Passaggio alla prima occasione utile (che può coincidere anche con la prima cessione di un'UIU che fa parte di uno dei due lotti urbani).

Nei successivi trasferimenti immobiliari, il Notaio avrà curà di richiamare l'atto in cui il diritto è stato costituito, specificandone (eventualmente) gli oneri gestionali.

Cordialmente