Salve a tutti ed in special modo a chi vorrà darmi un aiuto.
Sono un nuovo iscritto, anche se da qualche mese seguo le interessanti discussioni su GEOLIVE.
Abbiano un fabbricato con 3 UI:
sub 17 solo P1 con accesso da un'altra particella.
sub 9 e 10 PT e P1 con accesso comune tramite vano scala BCNC sub 12 stesso proprietario.

Il fabbricato al P1 ha una copertura a 2 falde con un controsoffitto ad H300 in cannucciato, non accessibile, e sopra di esso fino alle falde di copertura un volume tecnico chiuso H circa 60/100 di cui ovviamente non ci sono planimetrie.
Il proprietario del sub 17 vuole sopraelevare di un piano e realizzare al posto del cannucciato un nuovo solaio.
Per realizzarlo ha necessità di acquistare una porzione del vano scala BCNC sub. 12 posizionato tra il controsoffitto in cannucciato e le falde del tetto ed una piccola porzione collocata sopra il bagno del sub 9 al P1 che aggetta x 2 mq sul vano scala.
La funzionalità del vano scala (sub 12) resta intatta, mentre il sub 17 aumenterà di un piano (P2).

Come procede con il Docfa per vendere questo "volume" al sub. 17?

Quest'ultimo ha necessità di acquistare questo volume per appoggiare le travi del nuovo solaio nel muro portante del sub. 9.

Spero di essere stato chiaro.
Grazie

Salve

Certo che come primo messaggio, è una bella domanda tosta e forse si creerà un precedente.

Io provo a rispondere e ti confesso che non ho mai eseguito una pratica docfa come la tua.

Se capisco bene devi frazionare il BCNC (vano scala) in altezza, cioè devi sezionarlo all'intradosso ultimo solaio fino al coperto.

Secondo me devi agire solo sull'elaborato planimetrico, cioè dovrai sopprimere il sub. 12 (BCNC) e creare due nuovi sub. XX e sempre come BCNC.

Ovviamente non è una divisione fisica ma solo identificata catastalmente.

Per quanto concerne la grafica del nuovo elaborato dovrai indicare due piani per i due nuovi sub. che identificano i BCNC (vano scala) XX.

Una volta fatto ciò si potrà eseguire la compravendita che necessità, e successivamente il proprietario del secondo piano, acquistato la porzione del vano scala, la potrà fondere con l'altra sua proprietà.

Spero di aver risposto esaustivamente, ma soprattutto nel rispetto della normativa catastale.

Saluti catastali

La vedo dura....trasferire un b.c.n.c.

Magari una "F4".

Saluti

Per trasferire un BCNC non è la prima volta che si fa con atto pubblico, basti pensare ad una semplice casa con garage e il BCNC (comune alla casa e al garage).
Però il caso in esame è più complesso, io penso che forse come dici te con un F4 sarebbe più semplice.

Ma questo comporta eseguire una variazione catastale che mi trasformi una parte del vano (BCNC) in F4, sinceramente non so se secondo normativa catastale è ammissibile fare ciò.

Saluti normativi

ciao Simba, direi che i bcnc non possono essere oggetto di atto, proprio perche' bcnc per cui legati a specifiche unita', se non viene compravenduta l'unita' non puo' certamente essere compravenduto il bcnc.

per la pratica in oggetto direi che si deve sopprimere il bcnc per variazione di consistenza e ricostituirlo con sub. diverso.
...deve poi essere costituita con altro docfa, la porzione di scala che sara' oggetto di compravendita, intestandola a tutti gli aventi diritti e censondola in c/2 o con stessa categoria e classe dell'unita' di cui fara' parte (che visto che parli di sottotetto penso sia un c/2), scopo compravendita, come da circolare 4/2009.

Saluti :wink:

Ciao Bioffa

E' una domanda provocatoria, sembra da come scrivi che un BCNC non possa mai essere compravenduto.
Faccio un esempio banale, ma l'alloggio del portiere di un condomio (BCC) secondo te è compravendibile?

Io dico di si, basta che intervengano tutti gli aventi diritto sul bene, lo stesso dicasi per un BCNC (vano scala o porzione) basta che intervengano sempre tutti gli aventi diritto.

Il fatto poi che magari non sia possibile fare la voltura di un bene censito a partita A, quello è un'altro aspetto da analizzare bene.

Ti ho fatto la domanda sopra perchè voglio arrivare alla conclusione del discorso e fare chiarezza sulla domanda del quesito posto dall'autore.

Spero che la discussione continui anche solo per chiarirci le idee.

Saluti chiari

ciao Simba, diciamo che un bcnc non ha intestati, e' legato alle unita' che ne hanno diritto, percio' cambia di proprieta' ogni volta che le unita' vengono compravendute, per poterlo vendere, deve essere stralciato da tutte le unita' che ne hanno diritto, costituirlo come u.aff derivata da stralcio di parti comuni, intestarlo a tutti gli aventi diritto (in millesimi se siamo in condominio) e solo a questo punto, con l'intervento di tutti i prop. puo' essere compravenduto....non esistono altre soluzioni.

..non puo' esistere un atto dove il notaio venda un bcnc, a meno che specifichi che seguira' identificazione catastale, che significa fare tutto cio' che ho scritto sopra e poi tornare dal notaio (atti che adesso comunque non si possono piu' fare).

Ciao :wink:

quoto la risposta corretta ed esauriente di Fabio.

Accidenti, quante risposte in così poco tempo, qui non si perde tempo, ringrazio tutti. In effetti non ho fatto molti docfa ma questo mi dà dei grattacapi e comunque di tutti quelli che ho fatto nessuno era uguale all'altro.

Cerco di delineare l'idea che mi sono fatto:
Il BCNC vano scala sub 12 è comune a due abitazioni sub 9 e 10 con la stessa ditta (un solo proprietario) e proprio alla luce di questo forse il problema si semplifica?
Pensavo di sopprimere il BCNC (scala) ed il sub 9 (appartamento), a cui darei nuovi sub, poi forse ci sarebbero 2 strade:
- A) creare un BCC con cat. F4 della porzione di vano scala e porzione di bagno del ex sub 9, nuovo elaborato planimetrico e nuova planimetria del ex sub 9 e nuova planimetria del BCC costituito al piano secondo. Così il notaio visto che la ditta è sempre la stessa credo che non avrebbe problemi a vendere un BCC.
- B) creare un BCNC sub xx della porzione di vano scala, ed un creare un ampliamento del ex sub. 9 con un nuovo sub yy in categoria F4. In questo caso, forse, il notaio avrebbe problemi a trasferire il BCNC ?

Ovviamente in entrambi i casi il compratore (sub 17) finiti i lavori edili dovrà presentare un docfa per fusione del piano secondo inglobando la porzione di BCNC e l'F4 allegando l'atto.

Grazie a chi vorrà continuare la discussione

buon giorno a tutti,

mi accodo a questa discussione anche se datata perché mi trovo di fronte a un caso molto simile, ovvero (spero di essere chiaro): si intende frazionare (in alzato) un vano scala a partire dal p.2 in modo da avere un sub ai piani T-1 comune ai 6 proprietari delle ui che vi accedono, e un sub ai piani 2-3 che sarà acquistato con atto notarile dal proprietario dei piani 2-3, che lo accorperà alla propria abitazione.

Il vano scala però non è censito (vecchio fabbricato in centro storico), al catasto in assistenza professionisti il tecnico mi ha detto di fare prima un docfa in variazione per costituzione bcnc (sub26 corrispondente all'intero vano scala da terra a cielo) e a seguire una nuova variazione "fraz.per trasf.diritti" costituendo un sub27 sempre bcnc (vano scala residuo piani T-1) e un sub28 in F4. Tuttavia (ci ho pensato dopo) poiché stiamo frazionando un bcnc privo di intestati e non una ui ordinaria (la nuova porzione in F4 erediterebbe la ditta della ui soppressa), cliccando su "variazione" il software non consente l'inserimento degli intestati (che farei su base millesimale), quindi occorre fare un NCA e non un NCV.

Stando alle indicazioni del tecnico dovrei fare: 1. NCV per costituzione bcnc (intero vano scala); 2. NCV per riduzione del bcnc appena costituito e 3. NCA per creare il sub28 in F4 con intestati su base millesimale (e poi dopo l'atto notarile la fusione con l'appartamento per eliminare l'F4)...

Mi domando se secondo voi non fosse più lineare la redazione di un unico docfa in accatastamento (non variazione) in cui si costituiscono direttamente il bcnc già ridotto ai soli piani comuni (T-1) e la porzione in F4 che sarà oggetto di atto notarile...

In alternativa, seguendo una procedura che di solito si fa per la creazione di posti auto e/o aree urbane in corti comuni, pensavo di inviare due docfa contestuali: variazione per "ridefinizione di bcnc" e nuova costruzione per accatastamento della ui in F4 con intestati (di solito si fa con le F1)... però seguendo questa linea dovrei comunque costituire preliminarmente il bcnc che ora non c'è corrispondente al vano scala nella sua interezza... (non so se mi sono spiegato)

che ne pensate? grazie

mariano

Salve

ha ragione il tecnico catastale.



buona giornata

Concordo anch'io col tecnico catastale, prima devi costituire il bcnc esistente, poi procedi alle variazioni.



Saluti

Una possibilità di censire subito due bcnc distinti ci sarebbe solo nel caso che ai piani 2 e 3 vi siano due u.i.u. del signor acquirente, in quanto i bcnc possono essere ceduti senza intestazione se rimangono comunque comuni a qualche altra unità del fabbricato.

Saluti