Buongiorno a tutti,

sono nuovo del forum e del DOCFA e vi chiedo cortesemente un aiuto.

La situazione è la seguente: con la chiusura lavori di "ristrutturazione e ampliamento con piano casa" devo presentare il relativo aggiornamento a Catasto.
L'unità immobilare è una villetta unifamiliare in cortile privato, disposta su piano seminterrato, piano terreno (sebbene data la conformazione del terreno sia in parte rialzato) e sottotetto.

Antecedentemente all'intervento il seminterrato era diviso in due parti, una abitabile (con h 2,4m) e una autorimessa (h 2,4m); il sottotetto era in parte abitabile (con h media di circa 2 m); il piano terreno tutto abitabile (h 2,7 m)

Dopo l'intervento il seminterrato ha perso completamente l'abitabilità e l'autorimessa (inutilizzabile come tale dato l'accesso) è stata accorpata all'altra metà. Il sottotetto è stato sopraelevato ed è diventato quasi tutto abitabile con h =2,4 m. Al piano terreno sono stati modificati i tramezzi passando da 5 a 3 vani.

Attualmente a catasto risulta:

part. 123, sub. 1, cat. A/7 classe 2 (per parte seminterrato, piano terra e parte sottotetto)

part. 123, sub. 2, cat C/6 (per l'autorimessa)

Ora vi chiederei se il documento DOCFA impostato nel modo seguente è corretto:

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tipo: VARIAZIONE

Quadro B

in soppressione 1
in variazione 1
derivati a destinazione ordinaria 1
causali: PLANIMETRICA: "DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI" + "FUSIONE"+ "AMPLIAMENTO"



Quadro U

inserisco 2 uiu

Sub.1 VARIATA
Sub.2 SOPPRESSA

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Se questa impostazione è corretta vi chiedo se è necessario presentare due elaborati planimetrici, uno di come era la situazione antecedente e uno di come è ora con il Sub.2 soppresso (e in questo caso mi chiedo se ci sia qualche rappresentazione grafica per evidenziare la soppressione e la fusione).

Per ora mi scusa per la lunghezza e vi ringrazio per l'aiuto.

Gianni

tipo: VARIAZIONE

Quadro B

in soppressione 2
in costituzione 1
derivati a destinazione ordinaria 1
causali: Altre "FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE"



Quadro U

inserisco 3 uiu

Sub.1 SOPPRESSA
Sub.2 SOPPRESSA

Sub.3 COSTITUITA

Se l'elaborato planimetrico non esiste in atti non va presentato.

Se esiste in atti va presentato solo quello ultimo aggiornato.

Non hai spiegato se l'ampliamento comporta tipo mappale e quindi se va ad invadere altra particella, B.C.N.C. , ecc.

Il cortile privato è una corte esclusiva dell'abitazione?

Se la parte del seminterrato fusa al garage ha accesso indipendente va censita autonomamente come magazzino.

Quindi devi costituire un sub in più e la causale sarà: Altre "FRAZ. E FUS. CON CAMBIO DI DESTINAZ"

Grazie mille per la risposta puntuale.

Alcune precisazioni:

basta la causale: Altre "FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE" anche se c'è un aumento del volume? Lo chiedo perché nel documento ISTRUZIONE PER GLI OPERATORI DI SPORTELLO
ACCETTAZIONE DOCFA - CASI RICORRENTI (ufficio provinciale di Milano, ma credo sia simile anche a Torino) dice: "

QUESITO N. 1
• Quale è la causale da indicare nella denuncia nel caso di trasformazione di sottotetto in
abitazione, trasformazione di veranda a seguito di chiusura balcone, ...
RISPOSTA
La causale da indicare nel Docfa è quella di AMPLIAMENTO. ... "

Ma la causale AMPLIAMENTO non è compatibile con la causale ALTRE, ovvero non possono essere inserite contemporaneamente. Quindi non rischio un rifiuto se metto solo Altre "FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE"?

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>Se esiste in atti va presentato solo quello ultimo aggiornato.

quindi devo presentare un EP che riporta solo il Sub.3?

Trattandosi di variazione non devo usare la nuova convenzione delle "entità tipologiche", oppure la devo usare lo stesso?
(ISTRUZIONI OPERATIVE 1° febbraio 2016 Modifiche apportate alla procedura Docfa Versione 4.00.3 - PUNTO 6)

>Se l'elaborato planimetrico non esiste in atti non va presentato.

in effetti attualmente ci sono sole le planimetrie dei piani, ma se non inserisco l'EP il DOCFA mi riporta un errore formale.

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L'ampliamento è solo relativo a recupero del sottotetto con "piano casa", ovvero è solo stato rifatto il tetto senza modifica del perimetro della uiu, la quale risiede in cortile privato ad uso esclusivo e non incide su altre particelle.

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>Se la parte del seminterrato fusa al garage ha accesso indipendente va censita autonomamente come magazzino.

Non ho capito. La situazione precedente vedeva il seminterrato diviso in due parti: una Sub.1 che faceva parte del resto dell'abitazione (sempre Sub.1, ma al piano terra e parte sottotetto); e una Sub.2, accatastata come garage. Il garagage ha un'entrata indipendente da quella del piano principale ed è collegato direttamente al resto del seminterrato (sia l'accesso al garage che quello al piano principale sono a "livello terra" ma su due lati opposti della casa e poiché il terreno è in pendenza risultano su due piani differenti con un dislivello di 2,5 m circa).
Adesso il garage è stato convertito in "tavernetta" come riportato sulle nuove piante in Comune e non può più fungere da garage. Per questo intendevo sopprimere il Sub2 e accorparlo al Sub1.



Grazie davvero per il prezioso aiuto.

a questo forse mi rispondo da solo: essendo soppresse entrambe le Sub ed essendone costituita una nuova basta la causale "FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE", senza "AMPLIAMENTO".

Corretto?

Una causale codificata dalle Circolari e da riportare come "altre" non accetta ulteriori causali in quanto incompatibili.

Quindi eventuali ampliamenti, ecc. non possono essere indicate come causali aggiuntive pur se detti ampliamenti sono stati realmente eseguiti.

Circa le entità tipologiche il Docfa per le variazioni non le richiede e non possono essere nemmeno indicate nell'elenco subalterni (quindi non vanno indicate nemmeno in grafica). Per di più in grafica un solo edificio ed una sola area scoperta non richiede la rappresentazione delle entità tipologiche nemmeno nei casi di nuova costruzione.

Circa l'elaborato planimetrico che manca in atti non va ripresentato e il Docfa non dà errore nei casi di variazione e durante il controllo formale.

Per cui, se ti dà errore, o hai inserito la grafica di E.P. o hai compilato l'elenco sub.

Devi in tal caso cancellare l'allegazione della grafica di E.P. oppure tutte le unità dell'elenco sub.

Circa la costituzione di un seminterrato fuso all'appartamento quale sua pertinenza è possibile solo se a detto seminterrato non vi si può accedere anche dalla parte esterna del cortile.

In pratica:

a) se detto seminterrato continua ad avere un accesso indipendente (esempio la porta del garage è stata ristretta per un accesso pedonale), va censito a parte come magazzino, ecc. ;

b) nel caso di cui al punto a), se tecnicamente possibile (se il muro divisorio fra ex garage e restante seminterrato sia rimasto invariato), puoi anche variare l'ex garage a magazzino e conservare tutto il perimetro dell'ex abitazione apportando con Docfa solo le dovute modifiche eseguite;

c) ai fini fiscali, nei casi di cui ai punti a) e b), se il piano terra e il sottotetto non prevedono la presenza di cantine, soffitte, ecc. conviene passare tutto il seminterrato a magazzino (nella prima casa un magazzino C/2 non può essere pertinenza per esenzione IMU e TASI nel caso in cui nell'appartamento siano già ricompresi locali cantine, soffitte, ecc.);

d) se per accedere al seminterrato intero si deve per forza passare per l'appartamento allora puoi costituire un'unica unità abitativa con pertinenze incorporate.

Grazie di nuovo per i preziosi chiarimenti.

La prima parte ho eliminato l'elenco subalterni e l'ep ed è tutto a posto (senza errori formali).

Per quanto riguarda l'ex garage ho ancora dei problemi.

a) sicuramente l'accesso al seminterrato è indipendente e avviene direttamente dal cortile (come in precedenza) anche se continua ad essere presente una scala di servizio che porta al piano terra (sempre come in precedenza).

Nei disegni approvati dal comune però, adesso, al posto di "garage" è indicato un generico "tavernetta". Devo modificare la dicitura sulla planimetria del docfa o è necessario mantenere la stessa che ha il comune? oppure è oppurtuno modificare quella del comune?

b)il muro divisorio tra ex garage e rimasto invariato (in pratica tutto il semintarrato è rimasto invariato, a parte il fatto che non ha più l'abitabilità che un condono precedente aveva concesso, non sussistendo le condizioni, e a parte il fatto che è stato posto un nuovo pavimento in sovrapposizione e ritinteggiato).

Quindi, se capisco bene, dovrei variare l'ex garage a magazzino senza sopprime il Sub.?

c)a piano terra non ci sono altri magazzini (il piano in effetti ha un'area netta di circa 80 m2 per piano) e il sottotetto è stato completamente recuperato (una zona notte open space + un bagno).

Quindi potrei considerare tutto il seminterrato come magazzino, anche se pavimento e pareti hanno finitura "civile"? In ogni caso comunque vi sarebbe discrepanza con i termini usati nei disegni in comune, oppure no?

Inoltre c'è una bella differenza ai fini fiscali tra "tavernetta" (poligonata tipo A) e "cantina" (poligonata tipo B), o sbaglio?

d) No, non devo per forza passare dal piano terra perché, come detto, ha accesso indipendente.



Nell'attesa grazie di nuovo per le preziose indicazioni

Ancora una cosa:

nel caso b) per il DOCFA dovrei impostare 2 documenti:

1 in variazione per Sub.1

1 in soppressione + costituzione per il Sub.2 che diventerà Sub.3

è corretto?

La destinazione catastale deve essere sempre quella reale e non quella che risulta solo in Comune.

Se la tavernetta risultante in Comune è ancora tavernetta allora devi accatastarla come tavernetta.

Se la tavernetta non è più tavernetta devi variare la destinazione in Comune (S.C.I.A. senza opere) e di conseguenza fai la variazione catastale.

I sub si devono sempre sopprimere e quindi variare nei casi di cambio di destinazione d'uso.

Circa i casi in cui un magazzino sia collegato all'abitazione e in più abbia un secondo accesso dall'esterno di regola va censito autonomamente.

A mio avviso non va censito autonomamente nei casi di cui sopra e nel caso in cui dall'esterno non ci si può entrare ma solo uscire (della serie non esiste una porta con apertura a chiave ma una porta finestra o comunque una porta che si apre solo dall'interno).

E' chiaro che se ipotizzi che non puoi entrare dall'esterno ma solo uscire dalla cantina all'esterno (della serie invece di mettere la freccia simbolo di accesso metti il simbolo di uscita come per le finestre dei balconi, ecc. oppure non metti nulla) puoi evitare di censire separatamente un magazzino.

Circa il garage, se lo trasformi da solo in magazzino avrai anche un appartamento con metà seminterrato destinato a locali cantina, magazzino e simili.

Pertanto l'ex garage sarà soggetto ad Imu e Tasi se per quanto riguarda l'appartamento trattasi di prima abitazione del proprietario.

Pertanto ti consiglio di fare un frazionamento e fusione con cambio di destinazione creando un appartamento ai piani fuori terra e un unico magazzino al piano seminterrato. Sempre se ricorrono le condizioni e sempre se il magazzino non abbia più accessi dall'esterno.

Il fatto che i locali interrati siano rifiniti non conta nulla.

In genere conta l'effettivo uso che si fa di detti locali ovvero anche se al Comune hai variato la destinazione a causa della non agibilità per uso abitativo del seminterrato, nella realtà devi variarla realmente la destinazione altrimenti denunceresti in Catasto una destinazione non veritiera.

Della serie sei fai finta di aver variato la destinazione solo perchè lo hai dichiarato in Comune ma di fatto la utilizzi come abitazione il seminterrato, nel caso di accatastamento diverso da abitazione e nel caso in cui il Catasto esegue sopralluoghi entro un anno, sono dolori.

Spero di aver reso l'idea.

A me sono capitati casi simili di piccole intere abitazioni (e non loro parti) condonate come abitazioni ma aventi caratteristiche non previste per l'abitabilità.

In tali casi, a parte il fatto che nessuno ci abitava e ci abita tuttora, ho avuto l'accortezza di attribuire una classe al magazzino tale che la rendita del magazzino superasse (anche se di poco) quella del vecchio appartamento. Naturalmente la cosa è stata possibile nel Comune in cui ho operato per cui non è detto che possa valere per tutti i Comuni.

Dico quanto sopra perchè anche se i suddetti appartamenti fasulli condonati sono effettivamente adibiti a magazzino, il bagno non è stato demolito e per quanto riguarda la cucina, pur essendo stati smontati gli arredi e accatastati ad un angolo di uno dei locali, comunque gli impianti e lampadari sono rimasti lì (meglio evitare sopralluoghi catastali perchè perdite di tempo, funzionari che interpretino le norme in modo rigoroso, comunque potrebbe portare a problemi vari e costi mai ripagati dai clienti).

Per cui una maggiore rendita in genere non prevede il rischio di un controllo in sopralluogo.

Anche perchè se ho un appartamento condonato alto m. 2,05 e poi trasformato in magazzino con maggiore rendita attribuita, non credo che vi sarà il rischio di accertamenti (nei miei casi sono comunque passati diversi anni dall'approvazione Docfa).

Mille grazie per le chiare delucidazioni.

Ho ancora qualche particolare da chiarire su questa pratica, non connesso ai precedenti.

-in genere se non sbaglio, con Piano Terreno viene indicato il piano dove c'è l'ingresso principale. Nelle vecchie planimetrie del catasto (del 1986) di questo immobile viene indicato Piano Rialzato per il piano principale, seminterrato per il piano sottostante e sottotetto per quello sopra. Fermo restando che nel documento rimarrà l'indicazione S1-T-1, nelle nuove planimetrie è opportuno indicare Seminterrato, Piano Terra e Piano Primo, oppure Seminterrato Piano Rialzato e Piano Sottotetto (come nelle planimetrie originali)?

-Ho riscontrato una stranezza nella numerazione originaria dei Sub. perché nelle planimetrie, nell'elenco dei Sub. viene anche riportato un Sub.4 relativo al giardino/cortile come "corte comune, non censibile, relativo agli altri Sub.". Facendo una semplice visura online questo Sub. non compare da nessuna parte. Come mi devo comportare?



Grazie ancora