Buon giorno,

ho provato a cercare nel forum ma non ho trovato risposta alla mia domanda:

dovrei fare un docfa per un C/6 che deve essere venduto, facendo il rilievo ho notato che i proprietari degli appartamenti sopra (diversi dai proprietari del C/6) ha preso una piccola porzione di 2 mq circa del garage costruendo un muro senza dire niente a nessuno.

I proprietari del C/6 se ne sono accorti dopo anni in quanto non abitano lì e sono tornati solo per venderlo, l'acquirente ha detto che è interessato all'acquisto del C/6 anche senza i 2 mq (dato che la superficie è comunque di 70 mq circa), chi vende non ha interesse a buttare giù la parete che hanno costruito i proprietari di sopra (per mettere una vasca con pompa dell'acqua).

Premesso ciò vorrei sapere da voi se è possibile, facendo il Docfa "togliere" quella parte di C/6 e farlo diventare C/2 appartenente ai proprietari degli appartamenti in quanto il C/6 non ne avrebbe neanche accesso.

Grazie a chiunque mi possa aiutare

Che significa costruendo un muro?

Hanno abbattuto un muro divisorio precedente e ricostruito un ulteriore muro invadendo di 2 mq. la proprietà dei tuoi clienti o il muro non c'era prima?

Comunque quando mi capitarono casi simili, però i miei clienti non erano interessati alla vendita, per risolvere il problema ho creato un vano buio senza accesso tale da risultare nella consistenza della planimetria in termini solo di sagoma esterna complessiva della proprietà ma non in termini di consistenza di superficie utile (quella lorda catastale comprendeva solo le murature con sottrazione del vuoto chiuso).

In poche parole non potendo accedere alla proprietà del vicino e non potendo far sparire la porzione posseduta dal cliente, ma occupata dal vicino, ho creato una planimetria con sagoma esterna riferita all'intera porzione posseduta in atti (e non di fatto) mentre la parte di superficie netta (o presunta netta) accessibile solo dal vicino l'ho disegnata come vano buio senza possibilità di accesso e senza considerarla nella consistenza della superficie netta (invece considerandola nella consistenza della superficie catastale, però sottraendo la superficie del vano netto buio).

Nel tuo caso o frazioni in due unità il garage e la parte occupata dal vicino la accatasti come unità a parte tale da creare un proprio sub di 2 mq. (che il cliente non venderà all'acquirente ma potrebbe venderla all'occupatore abusivo) o fai come ho fatto io ma l'acquirente non credo che accetterà di acquistare una parte non accessibile del garage (pur se ai fini fiscali non gli inciderà nulla, per ora, oppure quasi nulla, quando e se entreranno in vigore le nuove norme in materia di rendita catastale applicata alla superficie lorda catastale).

Come terza alternativa occorre coinvolgere l'occupatore abusivo tale da risolvere la problematica una volta per tutte.

Secondo me per l’eccedenza di 2 ma dovresti creare un vano in F/4 dividendolo dalla planimetria, e regolarizzare la cosa con il vicino. Credo ci sia una circolare che parla di questi casi.

Grazie per le risposte,

intendo che hanno abbattuto un muro divisorio precedente e ricostruito un ulteriore muro invadendo di 2 mq. la proprietà dei miei clienti, purtroppo con i vicini non si può parlare perché uno si trova fuori regione per lavoro e non si sa come rintracciarlo, l'altro dice che non è stato lui a eseguire queste opere. In questi 2 mq hanno fatto un ripostiglio per le vasche dell'acqua con accesso dalla loro proprietà.

Ealfin quindi tu hai risolto mettendo il vano non accessibile come "superficie non rilevante ai fini catastali"?

Ancora molte grazie per le risposte