Buongiorno a tutti, vi espongo il seguente caso.

Il comune ha progettato l'ampliamento di un locale adibito a spogliatoi, andando ad occupare parte della adiacente terreno di proprietà privata.

Sono state avviate le procedure di esproprio e l'indennità è stata accettata dal proprietario, quindi il comune non emetterà un decreto di esproprio ma stipulerà davanti ad un notaio un atto per la cessione bonaria a titolo oneroso.

Nel frattempo, a seguito del suddetto avvio dell'esproprio, il comune ha eseguito i lavori e li ha anche conclusi.

Recentemente è stato presentato il TM + TF per il frazionamento del terreno da acquisire e l'inserimento in mappa dell'ampliamento degli spogliatoi.

Con il docfa dovremo individuare due diverse u.i.: una per la parte già di proprietà del comune, relativa agli spogliatoi vecchi, l'altra per la parte ampliata su sedime privato.

Per il notaio va bene accatastare sia con due F/4 (o in alternativa F/3) oppure con la categoria D/6 come porzioni di u.i.u., ma in quest'ultimo caso, determinandosi una rendita, le tasse collegate all'atto di acquisizione sarebbero più elevate, e non si ritiene giusto che il comune debba pagare le tasse su un immobile che ha costruito a sue spese anziché sul valore del sedime.

L'accatastamento in F/3 o F/4 comporta però la dichiarazione del tecnico nella relazione del docfa che i lavori non sono ultimati, cosa che in questo caso non sarebbe veritiera.

La domanda è: si può accatastare in F/3 o F/4 un fabbricato già ultimato motivando tale categoria con il fatto che lo stesso è diviso in due proprietà da fondere successivamente all'atto, ma soprattutto spiegando che con l'atto di acquisizione il comune deve essere tassato sul valore dell'area di sedime e non anche su quello dell'edificio?


Conoscete altre procedure per poter acquisire l'area di sedime, escludendo fiscalmente il fabbricato sovrastante in quanto costruito dall'ente stesso?

Ovviamente, il tutto facendo salve le eventuali sanzioni dovute alla tardiva presentazione del docfa rispetto all'effettiva fine lavori, da valutare se saranno dovute, data la possibilità di presentare il docfa in esenzione.

Saluti e tutti e buon lavoro

Il Comune, come ogni privato cittadino, deve pagare le imposte per trasferimenti immobiliari sulla base di quanto la norma prevede, eventuali agevolazioni in materia comprese. Nel tuo caso se l'edificio è ultimato che fotografie allegherai al Docfa in sede di accatastamento allo scopo di censire la porzione da espropriare come se non fosse ultimata? La normativa fiscale prevede la possibilità di tassazione separata (solo fabbricato o sola area) solo se giustificata da un titolo idoneo regolarmente trascritto in precedenza (diritto di superficie, ecc.). In sostanza se l'espopriato avesse concesso al Comune, con un atto pubblico, il diritto di superficie sulla particella oggetto di esproprio, solo allora il comune poteva acquistare solo l'area essendo il fabbricato di sua proprietà come anche ricavabile indirettamente dal titolo idoneo. Nel tuo caso il Comune deve pagare per l'intero valore dell'unità immobiliare e relativa area di pertinenza oggetto di esproprio e/o ovvero oggetto di cessione da parte del privato.

Trattandosi di una procedura di cessione volontaria finalizzata alla costruzione di un immobile pubblico, è ben documentato il fatto che il trasferimento della proprietà riguarda il sedime e che l'immobile sovrastante sia stato costruito a spese del comune.

E' ovvio che il comune acquisisca sia il sedime che il fabbricato sovrastante, ma data la particolarità del caso, mi chiedo se sia possibile accatastare l'unità in F/4 (in corso di definizione, volutamente non in F/3 che per definizione è relativa ad un immobile in corso di costruzione) scrivendo in relazione qualcosa tipo: "la cat. F/3 viene attribuita per trasferimento di diritti di una porzione di fabbricato. Dopo l'atto l'uiu verrà immediatamente fusa e variata alla categoria D/6".

Il notaio, infatti, può indicare nell'atto che il prezzo di cessione è quello relativo alla sola area di sedime in quanto la struttura è stata costruita dal comune. Ma il problema, accatastando fin da subito in D/6, sarebbe di natura meramente fiscale.

Il comune non vuole sottrarsi dal pagare le dovute tasse, ma neanche può essere tassato per acquisire un immobile per la cui costruzione ha già sostenuto l'iva e quant'altro eventualmente dovuto. Di questi tempi, con i tagli che ci sono, sarebbe una inutile perdita, a scapito di altri capitoli di spesa molto più necessari alla collettività.

Saluti

La norma vieta di accatastare una porzione di edificio ultimato come unità in corso di definizione, collabenti, in corso di costruzione, ecc. Lo Stato in caso di trasferimento tassa sia il terreno che l'edificio. A meno che il trasferimento abbia per oggetto la proprietà superficiaria o il solo edificio, nel tuo caso vale quanto da me preciato nel post precedente

Valuterei il caso di costituire un area urbana sul sedime del costruito in ampliamento. Si trasferisce l'area urbana con atto notarile e subito dopo l'acquisizione dell'area il comune accatasta il bene sopra costruito.

Il valore commerciale dell'area urbana sarà determinato tenendo conto della edificabilità del suolo.

Saluti