Salve

La mia problematica è la seguente, un mio cliente è in possesso di un locale deposito non accatastato da ormai oltre 30 anni. Oggi dovrebbe fare un atto di donazione per trasferire i vari beni ai figli, il problema è che questo deposito non è mai menzionato negli atti di provenienza, di fatto né ha solo il possesso da 30 anni, volendo accatastare il deposito senza quindi un titolo di provenienza da allegare al docfa, come posso fare?

Trascrivo, come mio solito, le parti essenziali del quesito :




Se ho ben compreso, tento di rispondere:

1) Il semplice possesso non legalizzato da atto pubblico non è titolo idoneo al trasferimento e questo è possibile farlo nello stesso atto notarile di cessione ai figli nel quale dichiara il possesso per usucapione ultraventennale.

2) Se il Notaio pretende l'accatastamento e la corrispondenza urbanistica ed edilizia dovrai agire in tal senso ed accatastarlo a nome dei proprietari che ancora sono registrati in atti.

Cordialità

Piccoli problemi:

- se il deposito fa parte di un condominio con più proprietari, quali sarebbero i proprietari ancora registrati (su cosa ?) in atti ?

- chi dovrebbe firmare la dichiarazione ?

Inoltre, ammesso di individuare un intestato catastale ancora in vita al quale chiedere la firma, quello:

- a) si mette in testa che il deposito è suo anche se usucapito dal possessore ultratrentennale

- b) si preoccupa che gli piova addosso una valanga di tasse non pagate.

Saluti.

Rielaboro le domande:1) - se il deposito fa parte di un condominio con più proprietari, quali sarebbero i proprietari ancora registrati in atti (su cosa ?) ?
2) chi dovrebbe firmare la dichiarazione ?
- a) si mette in testa che il deposito è suo anche se usucapito dal possessore ultratrentennale
- b) si preoccupa che gli piova addosso una valanga di tasse non pagate. 3) Inoltre, ammesso di individuare un intestato catastale ancora in vita al quale chiedere la firma, quello: 1) Sembra proprio che il proprietario fosse uno solo !
E l'eventuale/i proprietario/i potrebbero risultare al CT al NCEU, nella conservatoria nell'ufficio del registro.
2) e 3) Il possessore può prima di tutto fare istanza di rettifica dimostrando il tutto, e convenire con l'ufficio la migliore soluzione possibile.

Se non esiste al catasto da oltre trenta anni c'è il dubbio anche della legittimità urbanistica.

Il cliente meglio che lasci stare le cose come stanno. Vorrà dire che un domani il possesso passerà al figlio prediletto con un messaggino privato all'interno degli accordi familiari e per altri trenta anni ne godrà i frutti il figlio, senza render conto a nessuno e soprattutto non pagarci tasse allo Stato su un bene di cui mai sarà dimostrata la provenienza ed è sicuramente non commerciabile perchè un terzo che lo acquista vuole garanzie sui diritti che dovrebbe acquisire e che il venditore non può dare.

Riporto solo per puntualizzare i punti 2 e 3 di cui sopa




E a questo punto, vi allego la mia esperienza per un caso simile, risolto solo ieri dopo mesi di controversie con l'ufficio preposto:

Questo è quanto risulta dalla visura fatta oggi:

La part aa/5 unita di fatto alla part bb/3 e la part bb/3 unita di fatto alla part aa/5 sono accatastate come UIU sfuggita all’accertamento intestata per possesso, come da pratica DocFa 6dic2022 Prot n. xx01xxxx con annotazione “atti di passaggio intermedi non esistenti”

I detti beni saranno oggetto di atto di rettifica per aggiornare la situazione catastale dei beni trattati.

Cordialità

A questo punto se si può fare senza titolo, perché non intestarlo nello sfuggito accatastamento, per possesso, direttamente al figlio prediletto? Prima di fare una donazione farlocca preferirei risparmiare i soldi fra tasse e imposte per un trasferimento tra familiari che nei confronti di terzi non vale nulla. Le banche tra l'altro non erogano mutui per l'acquisto di immobili dei quali non c'è la provenienza o questa è dichiarata unilateralmente.

Scusa Latemar, ma a me sembra che ti sono sfuggiti questi passaggo:







Quindi, avendo necessità di stipulare il rogito di donazione, dei vari beni, il possessore padre può prima di tutto fare istanza di rettifica dimostrando il tutto, e convenire con l'ufficio la migliore soluzione possibile che, secondo la mia esperienza già descritta, consentirà al possessore di disporre di tutti i beni posseduti per le donazioni ai figli che riterrà più opportune.


Cordialità

Perdonatemi, ma a me appare ridicolo accatastare un bene che non è stato acquistato che è stato utilizzato per trenta anni senza che nessun altro abbia contestato un minimo diritto sul bene e senza pagare un euro di tasse e imposte. Ora tutt'a un tratto un tizio lo vuole accatastare pagarci un monte di tasse e imposte anche arretrate per cinque anni precedenti, dichiarando un usucapione che non si sa neppure contro chi esercitarla, perchè nessuno gliel'ha venduta questa cantina che evidentemente non ha acquistato, per poi donarla al figlio.

Allora, le cose da fare son due:

Esercitare l'usucapione (ma non si sa contro chi perchè l'immobile non è censito quindi in pratica al fisco non risulta) accatastandolo e facendolo emergere per poi ripagarci un fottio di tasse anche sulla donazione al figlio per donare una cosa che non è dimostrata essere sua se non con dichiarazione di possesso che nei confronti di terzi vale meno del due di picche. Denunciare quindi unilateralmente e al fisco un valore commerciale che non si sa se effettivamente sia congruo, perchè può darsi che sia un sottoscala o una cantinetta di valore zero ma non certamente per l'Agenzia che anche un buco vale un miliardo di euro, visto che ci riscuote le imposte.

Oppure forse, mooolto meglio, sarà il caso di dare al figlio le chiavi e fargli godere il bene per altri trenta anni senza pagarci un euro di tasse esattamente come avrebbe fatto il padre (poi evidentemente bisognerebbe verificare se sia vero che è stato tutto quel tempo senza che nessuno gli abbia rotto le scatole, oppure lo dichiara per comodità e per giustificare la proprietà usucapita).

Certo, se poi si scopre che questo deposito ha un estensione commerciale di mille mq dove ci si può fare un mega galattico supermercato con multi cinema è un altro discorso.. Ma se fosse così col cavolo che sarebbero passati trenta anni di possesso indisturbato... ammesso che sia vero.

Ma quanto potrà valere un deposito che per trenta anni nessuno si è accorto dell'esistenza ?

Trrascrivo e riduco all'essenziale :





RISPOSTA:
1) - Accatastare un bene sfuggito al censimento è un dovere o NO ?
2) - Perchè è strano che il possessore voglia regolarizzare una inessattezza ultratrentennale, fra l'altro desiderando donare i propri beni ai figli anche se conscio che dovrà pagare le tasse e sanzioni di legge?
Perchè è strano che per fare tutto ciò dovrà rivolgersi ad un notaio per dichiarare l'usucapione, quindi disporre la donazione dei vari beni, fra i quali anche quello sfuggito al censimento, ai figli?

Chiedo scusa se insisto, ma è solo per precisare il mio concetto del quale vado convinto, che può però ad altri colleghi risultare errato, vi rubo solo qualche secondo per precisare il mio pensiero, dopo di ciò non vi do più fastidio.

Il problema di mauro19.91 non è il dovere di censire il desposito sfuggito, ma il fatto che il soggetto interessato a farlo per poi donarlo, non ha titolo di provenienza, vale a dire che il proprietario non ha alcun diritto formale su quel bene che adesso è pure inesistente sulle carte del catasto e del comune. Non si tratta di errore di omissione nel titolo di acquisto di un altro immobile del comparto edificato, che si può correggere. In questo caso non è stato proprio mai acquistato. Quindi con quale diritto il soggetto si va a intestare al catasto un bene che non ha mai acquistato per poi addirittura cederlo in donazione al figlio ? E' questo che chiede mauro19.91. La risposta esatta è che un soggetto non può intestarsi al catasto un bene, che tra l'altro non è neanche mai censito, senza avere un titolo di provenienza. ergo non l'ha mai acquistato perchè inesistente allo stesso catasto ed in nessun atto di trasferimento trascritto in conservatoria.

Lo può fare esercitando, forse, il diritto di usucapione, ma questa è pur sempre una dichiarazione di parte, che nei confronti di terzi non ha alcun valore probatorio perchè è una dichiarazione di parte e rimane assente di provenienza precedente a quella del tizio.

Ho finito.

Grazie di avermi dato la facoltà di approfondire il mio pensiero.

Forse non hai letto la mia risposta che nuovamenre riporto solo per puntualizzare e per evitare che utenti poco esperti in materia possano essere confusi da altre teorie del tutto improprie :

Il possessore può, prima di tutto fare istanza di rettifica, dimostrando il tutto, e convenire con l'ufficio la migliore soluzione possibile.

E a questo punto, vi allego la mia esperienza per un caso simile, risolto solo ieri dopo mesi di controversie con l'ufficio preposto:

Questo è quanto risulta dalla visura fatta oggi:

La part aa/5 unita di fatto alla part bb/3 e la part bb/3 unita di fatto alla part aa/5 sono accatastate come UIU sfuggita all’accertamento intestata per possesso,

come da pratica DocFa 6dic2022 Prot n. xx01xxxx che riporta questa annotazione: “atti di passaggio intermedi non esistenti”

I detti beni saranno oggetto di atto di rettifica per aggiornare la situazione catastale dei beni trattati e nello stesso atto si dichiarerà il possesso per usucapione e sarà regolarizzata l'intestazione come per legge.

( Fo ulteriormente notare che diversamente il notaio non potrà fare! )

Cordialità