Aiutatemi!!!

devo accatastare un fabbricato di edilizia residenziale sovvenzionata, le case popolari, insomma... ma gestite dal comune, non dall'ATER, l'ente territoriale di competenza!
E' costituito da un piano seminterrato con 4 cantine, 4 garage, 1 locale autoclave, 1 armadio controllo ascensore, nonchè un piano terra ed un piano primo con 2 appartamenti ciascuno, per un totale di n° 4 appartamenti per n° 4 famiglie, quindi.
L'ultimo piano è un sottotetto non accessibile.
I piani sono serviti da un ascensore e da un vano scale interno che permette di accedere ai vari piani (tranne il sottotetto).

Io lo "tratterei" come un normalissimo condominio, e cioè:

Sub 1: BCNC comune a tutti i sub (area esterna, spazio di manovra al piano S1, vano scale interno, locale autoclave, cabina controllo ascensore, ascensore);

Sub 2-3-4-5) i 4 appartamenti e le corrispondenti 4 cantine;
Sub 6-7-8-9) i 4 garage, posti al piano S1.

Fin qui niente di strano, vero?

I miei dubbi riguardano le parti comuni, datosi che si tratta di un edificio destinato a 4 famiglie con canone sovvenzionato (e qui chiedo l'enorme aiuto, soprattutto a chi ha già fatto un accatastamento con le stesse mie condizioni)....

infatti io lo "tratterei" come un normalissimo condominio, creando i subalterni come spiegato prima, ma a seguito di un colloquio con l'amministrazione comunale, mi hanno posto i seguenti quesiti:

1) se un condomìno non volesse l'ascensore (può scegliere?), il tutto per non pagare le relative spese di manutenzione, forse è il caso di assegnargli un subalterno a parte (gli abbino anche la cabina di controllo?). Naturalemnte dovrei sapere PRIMA chi non lo vuole così lo specifico nelle'lenco subalterni;

2) Stesso discorso per il vano scale interno (anche qui dovrei costituire un subalterno a parte?)

Oppure, farei prima a costituire un Regolamento di condominio e, di conseguenza, le Tabelle Millesimali, in modo da poter gestire il tutto con i millesimi di proprietà?
Ma siccome sono 4 appartamenti, il regolamento, e le tabelle quindi, non sono obbligatori!

E soprattutto, il canone sovvenzionato, non penso che si possa modificare a seconda se uno vuole o meno l'ascensore...
Le spese (penso) sono incluse nel canone che è determinato con dei precisi metodi di calcolo.....

Ultimo quesito: Si deve accatastare in una categoria catastale specifica (es. Abitazione di tipo popolare) oppure con quella che esce in automatico dal DOCFA (es. A3/ di 2°)?.


AIUTOOOOOOOOOOO!!!!!!!
da un accatastamento semplicissimo, sono passato ad un casino pazzesco...

grazie in anticipo per l'aiuto!

Dovresti parlare col notaio se effettivamente si può escludere, legalmente, la proprietà dell'ascensore ad alcune U.I. del condominio: pensa se ad esempio non lo vogliono 3 su 4 condomini! Rimarrebbe l'ascensore a carico di un sòlo condomino che penso non accetterebbe di sostenere tutte le spese per il funzionamento e manutenzione. Io proporrei di metterlo BCNC a tutte le U.I. rimandando agli stessi condomini diverse decisioni sull'uso condominiale.

Comunque, dal punto di vista catastale non c'è alcun problema e lo hai già detto tu stesso: basta assegnare sull'E.P.:

- sub.1 - corte, vano scala, vano autoclave (BCNC ai sub.4,5,6,7,8,9,10,11

- sub.2 - vano ascensore e cabina di controllo (BCNC ai sub. ?,?,?,?, ecc.)

- sub.3 - rampe di accesso, corridoi di manovra e accesso ai garage e cantine

(BCNC ai sub.12,13,14,15,16,17,18,19)

- sub. 4,5,6,7, abitazioni a P.Terra,

- sub. 8,9,10,11 abitazioni a P. Primo,

- sub. 12,13,14,15 garage a P. S1),

- sub. 16,17,18,19 cantine a P. S1)

Per quanto riguarda il classamento dovrebbe essere corretta la categoria A4 ma è meglio se senti prima l'Ufficio che potrebbe proporre la cat. A3.

Buon lavoro

grazie per i consigli!

non so se l'atto lo stipulerà il segretario comunale (non sono sicuro se può farlo)...

ma andando sul sito dell'a.t.e.r. e leggendo i vari regolamenti e contratti tipo, non ho ben capito se il canone di locazione (visto che è un canone agevolato, determinato caso per caso, a seconda del reddito della famiglia) comprenderebbe anche una parte di spesa o, ancora meglio, le spese sono a carico del comune!

una curiosità: come mai mi faresti fare le schede delle cantine a parte dalle abitazioni? se io so già quali abbinamenti fare posso metterle in unica scheda insieme al relativo appartamento...

grazie comunque dello schema che mi hai consigliato!

Si, è vero, se vuoi puoi abbinare la cantina alla abitazione, assegnando lo stesso sub.

Buon lavoro