Oggetto : Accatastamento dei fabbricati rurali ed ex rurali e regolarità
urbanistica degli immobili edificati fuori dal “ centro edificato
“ prima del 1° settembre 1967 e che non abbiano subito
modifiche fino alla data odierna.


In occasione dello svolgimento in data odierna di un incarico professionale ho provato a chiarirmi se un immobile realizzato prima del 1967 , fuori dal centro edificato fosse conforme o meno alla normativa urbanistica e pertanto accatastabile senza tema di denuncia di violazione di norme urbanistiche , e susseguenti ordinanze di demolizioni .
Già con l’occasione del condono 1995 ho sostenuto la tesi che in un comune sprovvisto di Piano regolatore o programma di fabbricazione fino a 1° settembre 1967 un immobile fuori dal centro edificato era conforme alla normativa urbanistica ( lo sosteneva vigorosamente anche il proprietario della istanza di condono dello ampliamento abusivo che vi aveva realizzato esibendomi nulla osta dell’ Ufficio Imposte di Consumo a iniziare lavori di costruzione e bollette varie ,) alla fine ( dopo molte vicissitudini ) per ottenere la concessione edilizia in sanatoria anche per la parte di ex fabbricato rurale il proprietario ha dovuto pagare 1.500.000 delle vecchie lire in quanto l’UTC ha sostenuto che era abusivo anche il fabbricato esistente al 1967.
Eseguendo delle ricerche su internet vi sono degli studi del Consiglio Nazionale del Notariato che sostengono la piena commerciabilità degli immobili realizzati ( senza distinzione se dentro o fuori il centro edificato ) ed esiste anche una buona relazione dei colleghi del collegio dei geometri di Trapani. Eseguendo delle ricerche io sostengo alla lettera quanto recita l’ART. 31. LEGGE 17 AGOSTO 1942 .
“ CHIUNQUE INTENDA ESEGUIRE NUOVE COSTRUZIONI EDILIZIE OVVERO AMPLIARE QUELLE ESISTENTI O MODIFICARNE LA STRUTTURA O L'ASPETTO NEI CENTRI ABITATI ED OVE ESISTA IL PIANO REGOLATORE COMUNALE, ANCHE DENTRO LE ZONE DI ESPANSIONE DI CUI AL N. 2 DELL'ART. 7, DEVE CHIEDERE APPOSITA LICENZA AL PODESTÀ DEL COMUNE. “
Verifico la normativa vigente fino al 1967 nel mio comune , in quanto se già fosse esistito in PRG è ovvio che anche fuori dai centri abitati occorreva una licenza edilizia .
Nel comune che tratto era in vigore fino al 1968 un “ regolamento edilizio approvato nel 1928 , esteso con delibera di giunta nel ‘ 54 a tutto il territorio comunale che all’art. 14 recita “ provvedimenti per le opere arbitrarie “ spetta al podestà fare sospendere le opere intraprese arbitrariamente e non conformi al progetto approvato …….. omissis e ove occorra di provocare , ove occorra , dal giudice competente la sanzione a far demolire le opere .
Chiedo il vostro parere se in linea di principio può l’ amministrazione comunale odierna sostenere “ che i fabbricati rurali non accatastati sparsi per le campagne del suo territorio realizzati prima del 1967 sono abusivi “ e pretendere demolizione o progetto ex art. 13 legge 47/85 ove possibile.
Se il podestà al tempo non aveva alcun potere sanzionatorio e doveva rivolgersi al giudice per ottenere qualcosa , mi chiedo quale legge poteva applicare il Giudice ?
E’ possibile applicare all’ edilizia una norma postuma quando viene accertato con atto pubblico ( citazione nell’atto) che esiste un FR non accatastato gia in data precedente la 1967 ?
Confido in numerose risposte .

scusa ma non glielo puoi dimostrare con le ortofoto, che il tuo fabbricato è antecedente al 1967?

le ortofoto in data anteriore al 1967?

comunque e' un problema assai diffuso.

che gli immobili ricadenti al di fuori del centro abitato e realizzati in data ante 1967 siano regolari laddove non esistesse un piano regolatore o equivalente e' sancito anche da varie sentenze.

il problema e' che bisogna innanzitutto dimostrarlo con atti terzi, ma poi porsi nell'ottica di resistere alla denuncia del comune per opere abusive.

il comune ha interesse in quanto incassa oneri non dovuti e non gli interessa minimamente verificare la buona fede del cittadino.

percio' e' un problema di costi e di tempo. se e' collegato con una vendita e' ovvio che uno non si pone nell'ottica di fare una causa che se va' bene dura 10 anni.

saluti

Nel mio comune abbiamo utilizzato la carta tecnica regionale.

Potresti indicarmi qualche sito o sentenza in modo da dimostrare a priori che la tesi che io sostengo è condivisa anche dalla magistratura ?

Oltre che al comune vi sono altri tecnici che operano come CTU che sostengono che poichè il regolamento edilizio trova la sua legittimità nel codice civile quei fabbricati che sono sprovvisti di progetto sono abusivi ,
e al comune sostengono che poiché vi sono tre stanze dello scantinato pieni di progetti ante 67 è dimostrato che chi non ha progetto è abusivo.
A mio avviso invece il nulla osta richiesto prima del 67 era solo per un controllo tecnico sulla modalità e qualità della costruzione e sul rispetto delle leggi sanitarie ed infine sugli allineamenti in zona abitata.

Salve acruciata,
In quale comune ti trovi? o in quale regione?
Io ho affrontato spesso queste pretese riuscendo a dimostrare la leggittimità dell'edificio, ma si tratta di applicare anche norme regionali o comunali.
saluti

Riporto alcuni paragrafi di due articoli della Legge 17/8/1942 nº 1150 (Legge Urbanistica):

Art. 1. (Disciplina dell'attività urbanistica e suoi scopi)
L'assetto e l'incremento edilizio dei centri abitati e lo sviluppo urbanistico in genere nel territorio dello Stato sono disciplinati dalla presente legge.

Art. 31. (Licenza di costruzione).
Responsabilità comune del committente e dell'assuntore dei lavori.
Chiunque intenda nell'ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all'esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al Sindaco.

Art. 32. (Attribuzioni del Sindaco per la vigilanza sulle costruzioni).
Il Sindaco esercita la vigilanza sulle costruzioni che si eseguano nel territorio del Comune per assicurarne la rispondenza alle norme della presente legge e dei regolamenti, alle prescrizioni del piano regolatore comunale e delle modalità esecutive fissate nella licenza di costruzione.
...
Qualora sia constatata l'inosservanza delle dette norme, prescrizioni e modalità esecutive, il Sindaco ordina la immediata sospensione dei lavori con riserva dei provvedimenti che risultino necessari per la modifica delle costruzioni o per la rimessa in pristino.
...
Nel caso di lavori iniziati senza licenza o proseguiti dopo l'ordinanza di sospensione il Sindaco può, previa diffida e sentito il parere della Sezione urbanistica compartimentale, ordinarne la demolizione a spese del contravventore senza pregiudizio delle sanzioni penali.

Riporto anche il 5º Comma dell'Art. 31 della Legge 47/85 (Condono):

5. Per le opere ultimate anteriormente al 1º settembre 1967 per le quali era richiesto, ai sensi dell'art. 31, primo comma, della legge 17-8-1942, n. 1150, e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione, i soggetti di cui a commi primo e terzo del presente articolo conseguono la concessione in sanatoria previo pagamento, a titolo di oblazione, della somma determinata a norma dell'art. 34 della presente legge.

A me sembra pertanto che, sin dal 1942, era obbligatorio richiedere ed ottenere la Licenza prima di iniziare i lavori di costruzione.
Altri commenti ???
Ciao, buon lavoro.

la legge 1150/1942 riportata da dado è quella come già modificata dalla legge del 1967

riporto quella originale

LEGGE 17 AGOSTO 1942, n. 1150 (GU n. 244 del 16/10/1942) .

ART. 31. LICENZA DI COSTRUZIONE - RESPONSABILITÀ COMUNE

DEL COMMITTENTE E DELL'ASSUNTORE DEI LAVORI.

CHIUNQUE INTENDA ESEGUIRE NUOVE COSTRUZIONI EDILIZIE OVVERO AMPLIARE QUELLE ESISTENTI O MODIFICARNE LA STRUTTURA O L'ASPETTO NEI CENTRI ABITATI ED OVE ESISTA IL PIANO REGOLATORE COMUNALE, ANCHE DENTRO LE ZONE DI ESPANSIONE DI CUI AL N. 2 DELL'ART. 7, DEVE CHIEDERE APPOSITA LICENZA AL PODESTÀ DEL COMUNE.

LE DETERMINAZIONI DEL PODESTÀ SULLE DOMANDE DI LICENZA DI COSTRUZIONE DEVONO ESSERE NOTIFICATE ALL'INTERESSATO NON OLTRE IL SESSANTESIMO GIORNO DALLA RICEZIONE DELLE DOMANDE STESSE.

IL COMMITTENTE TITOLARE DELLA LICENZA E L'ASSUNTORE DEI LAVORI SONO ENTRAMBI RESPONSABILI DI OGNI INOSSERVANZA COSÌ DELLE NORME GENERALI DI LEGGE E DI REGOLAMENTO COME DELLE MODALITÀ ESECUTIVE CHE SIANO FISSATE NELLA LICENZA DI COSTRUZIONE.

nel comune dal 1942 al 1967 era vigente il regolamento edilizio del 1928 che come tanti regolamenti del 1928 della Sicilia,
all'art. 8°

così recita “ Sono soggette al presente regolamento tutte le costruzioni di qualunque genere lungo le vie e le piazze della città e delle adiacenze comprese nel raggio di un chilometro dalle attuali abitazioni.

Sono altresì comprese quelle eventuali altre costruzioni che fuori di detta cinta faranno parte di un piano di lottizzazione approvato dalle autorità competenti.”

Art. 9 ° = modalità=

Le denunzie per l'esecuzione di opere edilizie debbono essere presentate allo Ufficio Tecnico Municipale . questo qualora le riconosca accettabili per la forma ne rilascia ricevuta da staccarsi da apposito registro – omissis

art. 12° = effetti del nulla osta

Il nulla osta del Podestà alla esecuzione di opere edilizie costituisce soltanto una presunzione della conformità delle opere stesse alle leggi e regolamenti in vigore e non esonera il proprietario dallo obbligo tassativo ad attenesi strettamente a dette leggi sotto la propria ed esclusiva responsabilità , anche nei riguardi dei diritti di terzi con tutte le conseguenze dell'art. seguente.

Poiché la legge prescrive espressamente che la richiesta di licenza edilizia è da chiedersi solo nei centri abitati è ovviamente illegittimo che venga chiesta anche “ nelle adiacenze comprese nel raggio di un chilometro dalle attuali abitazioni” .

esiste una ordinanza che ha esteso il regolamento edilizio oltre il centro abitato , e esiste anche una delibera di giunta che , con i poteri del consiglio ha esteso l'applicazione dello art 8 del suddetto regolamento edilizio a tutto il territorio comunale ,
ma ad oggi non si riscontra che essa sia stata ratificata dal Consiglio Comunale ne dalla Autorità prefettizia , che in ogni caso , non potevano farlo perché ( a mio avviso ) sarebbe stato contro il dettato della legge 1150/42 .

solamente dopa la legge del 6 AGOSTO 1967, n. 765 (GU n. 218 del 31/08/1967)
che ha sostituito l'art. 31 estendendolo a tutto il territorio comunale,

Il dettato dell'art. 8 del regolamento edilizio ha avuto la sua efficacia all'intero territorio Comunale .
e solo dopo che è stato approvato il programma di fabbricazione come espressamente prescritto dalla legge del 1942 per i comuni sprovvisti di PRG
vi ringrazio per i vostri approfondimenti

Ritorno sull'argomento citando un paragrafo tratto dal volume "Concessione edilizia e pianificazione urbanistica" di Achille Cutrera (Giuffrè Editore):
" ... le finalità dell'art. 1 della legge del 1942 (tutela dell'attività edilizia e degli impianti pubblici e privati del suolo), non solo non venivano toccate dalla legge n. 765, ma anzi ne ricevevavo conferma nel testo dell'art. 10 di quella legge. La norma disponeva che chiunque intende, nell'ambito del territorio comunale, eseguire nuove costruzioni, deve chiedere licenza al sindaco, e pertanto essa, nello specificare (e ampliare) i casi in cui l'attività edilizia era subordinata alla licenza del sindaco, ribadiva che il territorio era concepito come puro e semplice "ambito spaziale", come "luogo nel quale" si svolge l'attività edilizia, e non come oggetto, diretto ed immediato, dell'intervento pubblico"

Riporto ancora il testo del 1º Comma dell'Art. 32 della Legge n. 1150:
"Il podestà esercita la vigilanza sulle costruzioni che si eseguono nel territorio del Comune per assicurare la rispondenza alle norme della presente legge e dei regolamenti, alle prescrizioni del piano regolatore comunale ed alle modalità esecutive fissate nella licenza di costruzione.


Secondo il mio parere, le disposizioni dell'articolo 8 si devono leggere in modo restrittivo e cioè: vi è la possibilità di chiedere la licenza di costruzione all'interno del centro abitato e nel raggio di 1 chilometro, mentre all'esterno non vi è alcuna possibilità edificatoria.
Sarebbe a dire che all'interno vi è una regolamentazione, mentre all'esterno non essendoci regolamentazione, è tutto ammesso e concesso ???
E' aberrante !!!
Altri commenti ???
Ciao, buon lavoro a tutti.

Salve. Mi trovo anch'io in questa situazione. Il proprietario non ricorda con esattezza neppure l'anno di costruzione (comunque tra il 65 e il 1970 di sicuro...)... Qual è il vostro consiglio? Grazie.

Dal punto di vista normativo vengono molti dubbi anche a me, però come è che allora sugli atti notarili su vecchi fabbricati viene sempre citata la dichiarazione che la costruzione è antecedente al 1967.
Penso che giuridicamente la formula usata sugli atti pubblici sia supportata da qualche norma che fa del 1967 uno spartiacque, sia per i comuni con PRG o PDF, sia per quelli senza, e sia in campagna che in centro abitato.
Non penso che il notaio possa trasferire immobili la cui conformità edilizia sia in dubbio.
Comunque per quanto riguarda le ortofoto nella mia zona si trovano già a partire dal 1954, solo che poi c'è un vuoto che va fino al 1978.
Il problema è che sono in bianco e nero e spesso di pessima qualità una volta zoomate.
Poi c'è il problema che se ad esempio un edificio è del 1955 è difficile dimostrare che è ante 67 in quanto sulle ortofoto del 1954 non c'è, ma è su quelle del 1978. Però a mio parere sbaglia il comune in certi casi a presumere che non ci sia conformità, perchè così come il cittadino non può in certi casi dimostrare che l'immobile è del 1955, neanche il comune può provare il contrario e cioè che sia post 1967.
Saluti

Perchè ti è capitata questa situazione?? Non credo che il Comune faccia storie nel caso specifico... Se non può dimostrare la non esistenza del 1955...

La spiegazione della fatidica frase negli atti di compravendita è contenuta nell'art. 41 della Legge 47/85.

Saluti e buon lavoro

A volte si, purtroppo, specie se il tecnico del comune è particolarmente scrupoloso.