buongiorno

ho letto e riletto con interesse quanto mi avete scritto.

Geoalfa hai inquadrato bene la situazione.

Comunque mi avete convinta tutti che il nodo è tecnico e ad un tecnico devo rivolgeri. Il problema è trovarlo. Certo qui ce ne sono, ma teo una certa lobby. Pensate che l'avvocato sono andata a cercarlo a 15 km di distanza.

Geoalfa parla di SERVITU', ma l'amministratore fa leva sulla COMPROPRIETA' dell'androne o loggiato (questo è il termine proprio che ho trovato nel rogito del 1950) P 1 (particella 1) sub 14 indicato come BENE COMUNE NON CENSIBILE. Forse dovreste chiarirmi i termini: se il BENE è COMUNE è una PROPRIETA' in COMUNIONE? quindi una COMPROPRIETA', che trattandosi di edifici l'amministratore di condominio, definisce CONDOMINIO in cui tira dentro la mia UIU e qui il suo gioco è fatto.

Io obietto che la mia UIU è in una particella P2 (una UIU e 4 magazzini - ma 4 o 6 non sposta il concetto - quindi 5 sub + 1 sub BCNC: la corte) dove i sub P1 (tutte UIU + parti comuni come le scale ecc e il fomoso LOGGIATO) NON hanno titoli di proprietà.

Geoalfa parli di SERVITU'. Cosa intendi veramente? nel mio caso ci sarebbe comunque perchè solo passando attraverso il loggione esco di casa sulla pubblica via. Io non intendo "servitù" in questo caso perchè il loggione è bene comune, quindi tornando a prima, comproprietà.

E qui sta il punto: COMUNIONE perchè COMPROPRIETA' o SERVITU'?

Inoltre c'è un altro fattore che non vi ho detto per non complicare le cose, perchè lo ritengo ininfluente al mio obiettivo: sia il loggione del P1 che la corte del P2 sono davvero gravate da una servitù di passaggio di una ragione (o ditta) confinante, separata da un muro con cancello sulla corte P2.

In passato, prima della attuale amministrazione condominio P1, tutti abbiamo sempre pagato le spese di gestione loggione (pulizia e fatture energia) incluso il fondo dominante. Tra l'altro la servitù esercitata da sempre, ma non di tipo coattivo perchè il fondo ha un'altra uscita almeno pedonale è stata riconosciuta legalmente solo da pochi anni, dividendo in parti uguali.

Mi risulta che il proprietario del fondo dominante sia tenuto a pagare l'ordinaria manutenzione del fondo servente poichè lo utilizza, ma non quella straordinaria perchè non lo possiede. E' corretto?

Vedete che su questo caso si potrebbe impostare un convegno. Se venite e mi risolvete il problema sarete miei graditi ospiti.

Mi auguro di aver utilizzato termini tecnicamente corretti, li ho imparati documentandomi e leggendo le vostre risposte.

Cordialmente, buona domenica P.

PS scusate mi sono dimenticata una domanda pratica che forse vi farà sorridere: se al Catasto chiedo "l'ispezione ipotecaria" o qualcosa del genere del sub LOGGIATO particella 1 (è un BCNC) viene fuori a chi appartiene? come posso avere l'elenco dei sub a cui è COMUNE quel bene, incluse le servitù, un documento che NON sia l'EP. Anche perchè per redigere l'EP il tecnico sarà partito da un qualche documento!

Occhio, Paeb,
prima di fare inviti e offrire ospitalità è prudente che tu dia un'occhiata al numero di iscritti a GeoLIVE!

A parte gli scherzi, voglio innanzitutto chiarire che non dovevi certo promettere di non annoiarci più! Mi scuso se la mia raccomandazione immediatamente precedente può averti indotta a credere di aver annoiato: qui siamo per lo più appassionati, e dunque parlare di lavoro non ci annoia. Anzi! Ma molti di noi sanno per esperienza diretta quanto sia impalpabile la differenza fra un Cliente informato, con cui si lavora benissimo, e uno prevenuto, con cui spesso non si riesce proprio a lavorare. Personalmente credo che su casi specifici di cui non si può avere documentazione completa qui si possa dare solo l'informazione generale; e siccome sono convinto che di un Tecnico di fiducia non potrai fare a meno, mettevo in guardia su dettagli che ritengo molto improbabile studiare in queste condizioni. Ma mi pare che ora sia tutto chiaro; dunque procediamo.

La scelta del Tecnico: mi sembra strano che, se non ne conosci personalmente, tu non abbia qualche buon amico che ha fiducia in uno di sua conoscenza; questo è uno dei modi migliori in cui sono venuto a contatto con Committenti con cui s'è poi sviluppato un eccellente rapporto. Capisco i tuoi timori, ma non esagerare: parecchi anni addietro mi chiamò un signore dalla provincia di Cremona trovandomi a caso sulle Pagine Gialle perché era più che convinto che tutti i Geometri del posto fossero d'accordo con il vicino. All'osservazione che Milano sarebbe stata più a tiro, sostenne che anche tutta Milano poteva essere in combutta con quel vicino!
Non fu un rapporto facile; ma ne venimmo fuori egregiamente comunque.

Quanto al problema, ha ragione Geoalfa a richiamare anche la possibilità della servitù, che ti potrebbe alleggerire gli oneri della manutenzione straordinaria, e quella di supercondominio che potrebbe limitare gli oneri condominiali. In definitiva occorre che il Tecnico vagli il maggior numero di opzioni, confrontandosi con l'Avvocato per la migliore linea di difesa. Alle volte è lo stesso Tecnico che chiede conforto qui su GeoLIVE...

Leonardo

Quindi, ricapitolando, l'androne potrebbe essere:

In comunione di proprietà con il bene Paeb

Non in comunione di proprietà con il bene Paeb

Bene solo servente il diritto di passo a favore del bene Paeb



Salute

buongiorno

eccomi di nuovo qui, non per parlarvi del problema su cui mi avete fornito delucidazioni, ma per chiedervi una cosa. Lo chiedo qui perchè ho fatto ricerche ma non ho trovato risposte pertinenti.

In una visura catastale, nella colonna Altre informazioni ci sono due colonne: indirizzo e dati ulteriori.

Cosa significa la dicitura generica Riserve Utilità comuni (scritta così con maiuscole e minuscole) nella colonna "dati ulteriori"?

grazie

salve a tutti!

in passato mi avete aiutata a capire qualcosa del mio problema. Successivamente ho fatto delle ricerche all'Ufficio del Territorio (atti di acquisto, note di trascrizione), ho parlato con un geometra e qualcosa in più è emerso, anche se il problema non è ancora completamente risolto.

Non so se qualcuno si ricorda qualcosa. Io stessa avevo mascherato un po' le cose per timore di essere riconosciuta. Il tutto era partito dalla validità giuridica dell'elaborato planimetrico, che ha valore tecnico illustrativo.

Distinte particelle catastali. Un amministratore prepotente che mi vuole costringere ad entrare in un condominio. Ho verificato: la mia proprietà NON fa parte del condominio perchè:

situata in diversa particella catastale e in un edificio separato

i subalterni del condominio non risultano avere proprietà di parti comuni nella particella catastale della mie proprietà immobiliari

i subalterni di mia proprietà non risultano avere comproprietà nella particella dell'edificio condominio (evidenza: atto di acquisto, atto di provenienza, note da trascrizione ipotecaria)

a questo punto però si si possono porre alcuni problemi :

1- altri subalterni nella mia particella (depositi e garage) risultano, per atto di acquisto, avere la comproprietà dell'androne del condominio (dovuto al fatto che hanno gli stessi proprietari)

2- io, per uscire di casa, devo usare l'androne del condominio: anche se la servitù non è citata in nessun documento, non può che trattarsi di servitù coattiva art. 1051 cc. I precedenti proprietari erano della stessa famiglia di tutti gli altri proprietari, il problema non si poneva

3- servitù delle utenze: il mio contatore della luce è in uno spazio condominiale, i miei condotti acqua e gas passano nel loro androne, ma il peggio è la conduttura fognaria: quella che parte dalla mia fossa settica si immette nella coduttura del condominio.

Come ho già detto, tempo fa era una sola famiglia e tutti erano proprietari di tutto in buona armonia. Le utenze di conseguenza erano installate dove faceva più comodo, senza problemi di particelle catastali, condominio, servitù.

Aver chiarito quanto ho cercato di spiegarvi sopra, mi auguro di essere stata chiara, mi ha rassereneta. Io non ho intenzione di fare niente, bensì di aspettare richieste da parte dell'amministratore. Mi chiederà soldi, gli darò non quello che vuole ma quanto previsto per legge nella situazione "non condominiale" ma di servitù di passaggio e di utenze, come d'altra parte ho sempre pagato finora prima che quello venisse a rompere non dico cosa. Anche se prima era un tacito accordo. Se non gli va bene vada da un avvocato e faccia un decreto ingiuntivo, deciderà il giudice. Tanto ci obbligheranno alla mediazione.

Ancora una cosa.. ho scritto una lettera al "signore" spiegandogli la situazine di effettiva proprietà e chiedendogli evidenze delle sue pretese.. Mi ha risposto che gli dispiace ma purtroppo è quanto hanno deciso gli esperti (??) da lui consultati. Mistero della fede. O meglio atto di prepotenza. Vuole annettere la mia proprietà al condominio. Anche Hitler ha invaso la Polonia e anni dopo Sadam Hussein il Kuwait. Avete capito il livello del "signore". E' un vero innovatore, ha introdotto la figura del "dittatore di condominio".

Saluti a tutti. Se avete voglia commentate.

Salve!

Penso che dovresti chiarire meglio alcune posizioni non proprio limpide!

Un conto aver acquisito la servitù e un altro aver diritto-dovere di partecipare ad un condominio!

a risentirci!

Condominio: non esiste condominialità tra la mia proprietà e la palazzina costituita a condominio perchè

sono in due particelle catastali diverse

sono due edifici separati

i subalterni del condominio non hanno comproprietà di parti comuni nella particella dove è sito il mio immobile

il mio immobile non ha comrprietà di parti comuni nella particella del condominio

evidenze: atti di acquisto e provenienza, note di trascrizione. situazione verificata con un geometra esperto catastale, come da voi consigliato.

Servitù: in un qualche modo, a meno di usare un elicottero, ho il diritto di entrare e uscire da casa mia, così come ho il diritto di avere una utenza gas, acqua, energia elettrica nonchè di scaricare in fogna. Ho chiesto al geometra di registrare queste servitù, mi ha detto che di fatto ci sono.

Diritto e dovere di partecipare ad un condomino: non esistendo condizione di CONDOMINIALITA' ossia di comproprietà di parti comuni (la fogna è del condominio, io la uso, i contatori delle utenze sono delle società fornitrici che li hanno installati lì), non ho alcun diritto nè alcun dovere. Il mio DOVERE, come da Codice Civile, è quello di partecipare alle spese per mantenere il diritto di servitù di fatto, quindi manutenzione ordinaria e straordinaria di quello di cui traggo utilità.

Se vogliono trasferire le mie utenze il altro luogo, c'è un articolo del Codice Civile che lo ammette, ma a carico del fondo servente.

Spero di essere stata chiara. Grazie e cordiali saluti.

scusate...

un appunto importante che ci riporta all'argomento di questa discussione nella quale, da non esperta, sono capitata per trovare informazioni utili alla soluzione del mio problema:

VALIDITA' LEGALE (o meglio GIURIDICA) DEGLI ELABORATI PLANIMETRICI

perchè il punto è proprio qui: l'elaborato planimetrico della mia proprietà le assegna la comproprietà di un BCNC in altra particella, ossia l'androne di uscita. Ma, come mi è stato confermato da più di un legale,

"SI DEVE GUARDARE L'ATTO DI ACQUISTO E DI PROVENIENZA". Qui sta l'evidenze della proprietà di parti comuni.

Gli esperti siete voi, ma io ho capito che gli elaborati planimetrici sono documenti dal valore tecnico illustrativo, ma che nessun legale lo esibirebbe come evidenza, a meno che non sia allegato all'atto di acquisto. Al mio atto di acquisto non è allegato nessun elaborato planimetrico.

Tra l'altro l'elaborato planimetrico ultimo di tutta la situazione mia, riporta diverse inesattezze. Per esempio refusi, per esempio destinazione d'uso di alcuni subalterni (cambiata 20 anni fa!).

Mi pare di aver capito che le cose funzionino così: tizio fa delle variazioni sulla sua proprietà, es. una veranda. Incarica il geometra di regolarizzare il tutto. Questo fa i suoi bei disegnini della parte a lui assegnata, ricopia senza verificare un piffero di quanto riportato nell'eleborato precedente e lo deposita. Così questo documento è l'ultimo. Scusate, faccio un'altra professione, ma a me pare tanto di parte. Purtroppo, dopo aver visto certi elaborati (sono mesi che batto la testa qui sopra), ho dubbi anche tecnici. Comunque riconosco valore tecnico illustrativo ad un elaborato planimetrico ma non giuridico.

Senza entrare del dettaglio del caso particolare, vorrei dire che indipendentemente da Atti di acquisto e delle parti comuni lì citate o meno, se utilizzo un bene sono tenuto alla sua manutenzione.

Se transito nel vano scala di un condominio, nel quale non ho un appartamento, sono comunque tenuto a corrispondere le spese del suo mantenimento: pulizia, illuminazione, riparazioni. Egualmente per tubazioni varie.

Il tentativo che puoi fare con i tuoi legali, visto che sostieni di non essere identificata come condomina in nessun documento, potrebbe essere quello di sottrarsi ad ogni comunione cessando il transito nell'androne e creando tubazioni tue alternative su terreni di tua proprietà.

Altrimenti devi essere coinvolta, certamente non per tutto. Per esempio non sarai coinvolta nei millesimi di proprietà generale, ma in quelli della scala si.

Così la penso, sperando di non aver causato confusione.

scusa samsung ma credo che tu non abbia afferrato la questione.

Per la manutenzione dell'androne nel quale sono OBBLIGATA a passare per uscire di casa (l'alternativa è comprarmi un elicottero e prendere il brevetto, ma non saprei dove "parcheggiarlo" quando vado a lavorare o a comprare il giornale o il pane) ho sempre pagato.

Non sono POSSO essere coinvolta nei millesimi dell'androne perchè sono millesimi di proprietà che NON ho.

L'androne è gravato da un'altra servitù del cortile accanto, semplicemente pagano la manutenzione per il transito perchè non hanno proprietà.

Io con il mio legale non faccio nessun tentativo. Il tentativo con l'avvocato lo deve fare l'amministratore, mi risulta che ci abbia già anche provato.

Ritengo inutile ogni altro mio intervento su questo forum.

Saluto e rigrazio tutti. ADDIO!

buongiorno

scusate sono di nuovo qui con il mio problema.

Adesso è stato tutto chiarito: la mia proprietà NON è in condominio con l'edificio principale di cui deve usare l'androne poichè tra i due corpi di fabbrica, situati in particelle diverse, NON hanno comproprietà di parti comuni.

Di conseguenza la mia proprietà è fondo dominante sulla palazzina che ha proprietà dell'androne (servente) ma tale servitù è stata accertata come DEL PADRE DI FAMIGLIA poichè i due corpi di fabbrica appartenevano precedentemente agli stessi proprietari, io ho acquistato da 8 persone diverse, la mia unità era una comunione.

La domanda adesso è, se avete ancora la pazienza di rispondermi:

sebbene la servitù sia evidente nonchè dimostrabile, non è scritta da nessuna parte. Come faccio a farla registrare all'agenzia del territorio ex conservatoria? devo necessariamente rivolgermi ad un notaio?

grazie

Salve

Una servitu' si costituisce sostanzialmente in due modi, o con il consenso fra le parti, o per usucapione.

che io sappia all'agenzia del territorio non si registra una servitu, ma all'ex ufficio ipoteche si.

Saluti cordiali

Mi spiace Bitonte ma sulle servitù non sei bene informato. Ne esostono almeno di 4 tipi: le due che citi tu, cui si aggiungono la destinazione del padre di famiglia e la servitù coattiva. Ci sono poi le servitù delle utenze.

Ho studiato parecchio negli ultimi mesi.

Per ex ufficio delle ipoteche intendi l'ex conservatoria? credo di sì. Mi pare che adesso catasto conservatoria siano Agenzia del terriorio.

In sostanza: la mia servitù esiste di fatto. Se non fosse per destinazione del padre di famiglia sarebbe comunque di tipo coattivo, poichè passare di lì è l'unico modo per uscire da casa mia.

Domanda: per farla registrare sapete se devo rivolgermi ad un notatio? grazie

Salve

Si certo esistono anche gli altri modi che hai indicato tu per costituire la servitù, L'Agenzia del Territorio è stata conglobata nell'Agenzia delle Entrate non molto tempo fa.

Ora è tutto Agenzia delle Entrate, a mio avviso è meglio che senti la consulenza di un legale per capire come rendere valida la servitù che intenderesti far valere.

Saluti cordiali