ciao Antonio, beh penso che 99 volte su 100, i cortili comuni denunciati come bcnc in catasto siano legittimamente utilizzati nella realta' come parcheggi, devo dire che penso non mi sia mai capitato un accatastamento dove invece che cortile comune siano stati denunciati tanti posti auto comuni, devo aggiungere che penso che nemmeno dalle tue parti ci sia qualcuno che cosi' procede, pero' non so'....



...diciamo allora che la pratica come sopra esposta a mio avviso e' corretta e cosi' avrei fatto anch'io, un'area comune ad una parte del condominio ed un'altra area comune ad un'altra parte del condominio,...poi le stesse utilizzate come parcheggio.

Saluti

Fabio, ciao, te la dico tutta. Il parcheggio va accatastato come tale anche se è di uso comune perchè tutte le unità immobiliari suscettibili di rendita propria devono essere censite come tali e il parcheggio lo è. Cosa fa il costruttore allora? Non essendo fesso, a meno che l'area non debba essere obbligatoriamente destinata a parcheggio dal permesso di costruire (altrimenti lo accatasta per forza come park), denuncia il bene comune non censibile molto genericamente senza precisarne l'utilizzo reale che ne farà il condominio, visto che saranno inoltre fatti e responsabilità della nuova proprietà. Questo è quello che presumibilmente è successo al nostro collega. Ma il costruttore l'ha fatto in maniera comunque sbagliata e confusionaria. Evidentemente ha fatto fare l'EP evidenziando con dei subalterni le aree come BCNC indicando inoltre i sub. aventi l'ipotetico diritto. In questo modo non si è sbattuto le scatole con l'indicazione degli intestatari che evidentemente manco sapeva, visto che ancora non gli aveva venduti. Dopodichè non ha inserito niente negli atti, e qui v'è lo sbaglio, probabilmente si è accorto che non poteva indicare gli effettivi parcheggi sull'atto (siamo nel 2007), perchè erano beni comuni non censibili e quindi ha ritenuto giusto trasferire i beni esclusivi con la sola indicazione generica che insieme a questi si sarebbero trasferiti anche tutti gli altri beni condominiali in quota parte presenti nel lotto e nell'edificio come dispone il codice civile.

Saluti parcheggiati. (...Faccina che fa manovra...)

scusate se m'intrometto, ma secondo me ci stiamo allontanando dalla risposta...

se io, tizio e caio viviamo in un condominio e abbiamo un bene comune non censibile comune ai nostri tre appartamenti il bene è solo nostro e che dopo noi lo usiamo come parcheggio o orto (per non creare problemi di rendite....) che sia, un altro condomino non può pretendere di aver alcun diritto sul "nostro" b.c.n.c.

Ciao Antonio

Concordo con te, l'intera confusione probabilmente nasce dal fatto che magari esiste un E.P. che non rispecchia esattamente o la volontà delle parti, o la destinazione d'uso sul posto, o addirittura la volonta degli atti pubblici.

Si sta cercando di far tornare una cosa che giuridicamente non è completamente valida, comunque ritornando sul quesito principale (non dimentichiamoci che era la validità legale dell'E.P) sono sempre più convinto che, in questo caso, l'elaborato planimetrico abbia un valore quasi esclusivamente tecnico.

Saluti convinti (faccina che è convinta sempre di più)

..questo e' il punto che io come detto sopra quoto!!



..per quanto riguarda la storia della corte comune ad uso parcheggio, diciamo che non vedo il problema , da quando lavoro io e per quello che ho trovato anche da prima, le pratiche cosi' erano fatte e si fanno tuttora, i cortili dei condomini , utilizzati per parcheggiare le macchine, sono sempre stati denunciati come bcnc.....o ho capito bene che nelle vostre provincie (per totonno e simba), cosi' non funziona ma voi denunciate parcheggio intestato a tutti o come bcnc o come??

Saluti

Fabio, non è un discorso di zona dove si opera. Devo essere ancora più chiaro e completo. Le corti si accatastano tutti come bcnc ma non si va a denunciare a giro che si utilizza come parcheggio. Da te come da me. A meno che il parcheggio non sia obbligatorio realizzarlo dal permesso di costruire come stabdards urbanistici per il costruendo fabbricato.

L'uso poi che il condominio ne deve fare di questa corte comune deve essere scritta nel regolamento di condominio e nelle tabelle millesimali di ripartizione delle spese comuni e deve essere quindi a conoscenza e sottoscritta da tutti i condomini. Si può regolare anche l'uso esclusivo a quello o all'altro condomino. Tale regolamento deve però essere ad uso interno del condominio e approvato magari da tutti i condomini oppure dal costruttore se ancora nessuno degli immobili sia stato venduto. Il costruttore non ha inserito le modalità di uso delll'area scoperta comune nel regolamento, ma se lo avesse fatto evidentemente non avrebbe potuto dichiararlo sugli atti vista l'incongruenza di utilizzo dell'area scoperta comune a parcheggio.

Se invece alla redazione del regolamento e delle tabelle millesimali, ci pensa il condominio una volta che il costruttore ha venduto tutti gli appartamenti, spetta a loro decidere come utilizzare l'area scoperta anche come parcheggio senza però ovviamente denunciarlo come tale, (non lo fa nessuno), anche se dovrebbero, se vediamo l'aspetto dal punto di vista catastale ma, soprattutto, fiscale.

Il problema viene fuori quando, per l'appunto, un condomino ritiene di sentirsi leso nei propri diritti giuridici, in genere è quello a cui non gli è stato assegnato il posto auto. Quindi nel redigere questi documenti interni al condominio occorre fare molta attenzione.

Comunque se stiamo andando fuori dal seminato, la risposta al quesito è:

L'EP non serve a nulla. E su questo credo che concordiamo tutti.

Saluti congruenti. (...faccino che accusa stanchezza...)

Saluti a tutti

Adesso che abbiamo scatenato l'inferno (in modo metaforico), come avevamo preventivato io e totonno, possiamo comunque ritenere di aver completamente risposto al quesito di questo post, per cui se ritornassimo nel paradiso (sempre in modo metaforico) sarebbe una gran bella cosa.



Saluti metaforici con una gran voglio di paradiso

...beh il Notaio con il quale collaboriamo, ci ha sempre detto che l'e.p. e' anche piu' importante della scheda, definisce infatti le parti comuni, pertanto le proprieta' del singolo......tutto il mio ragionamento ha come base questa affermazione, per me l'e.p. vale e definisce le proprieta', per tornare al quesito, di toonio, adesso ognuno parcheggia dove vuole perche a tutti va bene cosi', se da adesso in poi uno volese far valere i propri diritti sulla sua area in comune con altre due unita' e non con tutti lo puo' fare.



Saluti a tutti

Ciao, Fabio.

Sono d'accordo con il Notaio. Ma bisogna dare all'E.P. quella importanza giuridica che gli viene assegnata solamente se tale documento è allegato o solamente citato ad un titolo di proprietà. Un elaborato planimetrico (del 2007!) sbagliato come quello di Toniooo non solo non è allegato o citato in nessun atto, ma è anche redatto senza giustificazione giuridica. Chi redige un E.P. oltre a individuare i beni comuni deve individuare se questi sono censibili o meno e anche quali subalterni esclusivi servono. La corte comune deve essere un bene comune non censibile se questa per forma, posizione e caratteristiche serve unicamente all'utilizzo dei beni esclusivi. Sono Beni comuni non censibili ad esempio: il locale autoclave, il locale caldaia, il vano scale con ascensore o senza, la corte comune, le aiuole, i passaggi pedonali esterni; tutte porzioni dello stabile senza i quali le Unità immobiliari non potrebbero essere utilizzate. Nel momento in cui un locale ripostiglio descritto come bene comune non censibile è utilizzato dai condomini per ricovero dei mezzi propri (biciclette) questo non è più un bene comune non censibile e così è anche per un cortile suscettibile di essere utilizzato per parcheggiare le macchine di proprietà esclusiva dei condomini o degli ospiti.

Quando noi tecnici andiamo a fare l'E.P. non curiamo solo l'aspetto fisico dei beni comuni e dei beni esclusivi, ma dobbiamo indicare anche di chi siano di proprietà i detti beni comuni. Per i beni comuni non censibili costituite nelle nuove costruzioni non c'è bisogno di avere l'inesistente atto giuridico che dimostri questo, proprio perchè il bene comune non censibile per sua natura non può mancare al subalterno di cui è a servizio. Il locale che ospita le scale che servono per accedere alle unità immobiliari esclusive che fanno parte dell' edificio deve essere per forza di proprietàin quota parte dei subalterni a cui serve da accesso, e questi non possono esistere in assenza di questo bene comune appunto non censibile, per questo motivo. Una corte condominiale deve asservire al condominio nella sua interezza e non può avere posto o caratteristiche tali da essere utilizzato in maniera esclusiva, ben che mai come parcheggio. E' un errore madornale per il tecnico considerare una area ben delimitata esterna ed indipendente dalle altre unità immobiliari come bene comune non censibile di proprietà di alcuni subalterni senza per altro avere un atto trascritto che ne dimostri tale aspetto giuridico.
E' palese che questa area non è un bene comune non censibile per sua natura. Diverso sarebbe stato se la corte non fosse stata frazionata ma l'intero si poteva tranquillamente dimostrare che era un bene comune non censibile, nonostante la dimensione magari sovradimensionata dell'area.

Aggiungo che di certo un soggetto non può far valere i propri diritti sui beni comuni con un elaborato planimetrico registrato solamente agli atti catastali e per di più su un bene che di comune e di non censibilità ha molto poco. E' invece possibile far valere i propri diritti se questi sono presenti su di un regolamento condominiale sottoscritto da tutti i proprietari dello stabile riguardo però solamente l'utilizzo della corte ma non certamente sulla proprietà.

Se volete e vi interessa continuo. (non è una minaccia). L'argomento è più che interessante per chiunque.

Saluti continuati. (...Faccine che si toglie il sudore...)

Ho letto tutti gli interventi su questo lungo e interessante post, dico la mia quotando totonno, in questi due incisi.

saluti, gaetano

salve a tutti

ho trovato questo sito per caso, non sono una professionista, cercando su Internet risposte al mio problema, che ha come fulcro la questione da voi trattata sul valore “giuridico” dell’elaborato planimetrico.

Situazione: unico indirizzo, unico accesso pedonale e carraio, tre diversi mappali (li chiamo 1-2-3)

map 3 (ultima in fondo): 4 garage, corte comune BNC ai sub map 3

map2 (intermedio): un edificio separato (ha muro in comune con altra proprietà con altro accesso) di piano terra magazzini di vari proprietari, 1° piano abitazione (mia proprietà), corte comune BNC ai sub map 3 e map 2

map 1: palazzina costituita a condominio con 4 appartamenti e due negozi su strada. La palazzina è costruita su un androne unico accesso ai map 1-2-3. Secondo l’ EP l’androne è BNC comune ai map 1 (esclusi negozi su strada), map 2, map 3.

Fino a poco tempo fa le spese comuni per l’androne venivano gestite amichevolmente secondo vecchi accordi. Recentemente sono deceduti un paio di anziani proprietari e gli appartamenti map 1 (condominio) venduti, facendo subentrare un amministratore aggressivo che pretende l’annessione di tutti i sub dei map 2 e 3 al condominio, invocando la proprietà comune dell’androne map 1. Io non voglio, anche perché i sub del map 1 non hanno diritti di proprietà sulla corte map 2. Ma la questione è: cosa prevale

ELABORATO PLANIMETRICO (che riporta le proprietà comuni come ho enunciato)

o

ATTO NOTARILE DI ACQUISTO?

La mia proprietà (unica abitativa map 2), dalla quale non si potrebbe uscire se non tramite l’androne map 1, è stata acquistata in due passi successivi:

2001: acquirenti io e mio fratello al 50%. Nell’atto notarile viene citato l’indirizzo (come ho detto è unico per i tre map), elencati i sub da noi acquistati (SOLO MAP 2), “il possesso dell’immobile include le accessioni, dipendenze, pertinenze, servitù attive e passive e con la comproprietà sulle parti comuni all’intero fabbricato di cui è parte l’immobile trasferito”. NOTA: l’immobile che abbiamo acquistato fa parte di un fabbricato che non è confinante, né ha muri in comune con il condominio (map 1) inoltre il map 1 non è citato nel nostro atto d’acquisto

2009: ho acquistato il 50% dell’unità immobiliare da mio fratello. Ancora l’atto di acquisto non cita la parola condominio, né map 1. “nella vendita è compresa la comproprietà delle parti comuni del fabbricato nel quale è posto l’immobile trasferito, così come descritte nell’art. 1117 del CC”

L’elaborato planimetrico ci è stato consegnato contestualmente agli atti notarili, ma gli atti non fanno nessun riferimento allo stesso, che quindi NON risulta allegato.

insomma.. datemi un parere:

devo permettere che la mia proprietà venga inserita nel condominio perché secondo l’EP ho la comproprietà dell’androne

oppure

faccio riferimento all’atto e dichiaro di NON avere proprietà nel map 1, ma viene dichiaratamente ammessa l’ACCESSIONE?

Ulteriore domanda: potrebbe forse trattarsi di servitù? come potrei verificarlo?



grazie a tutti quelli che mi consiglieranno

Ciao Paeb, e benvenuta sul forum.

La questione che poni mi sembra piuttosto ampia e implica consistenti specificità; personalmente considero che sia una condizione critica per esprimere pareri professionali che potrebbero crearti condizionamenti nel caso in cui ti dovessi poi rivolgere a Professionisti di tua fiducia per un eventuale controversia. Perciò ti invito a considerare i contributi che riceverai come semplici indicazioni, che tutti qui si impegnano a dare con la massima professionalità, ma dovranno poi essere applicati al caso specifico con opportune cautele.

Finito il cappello prudenziale delle "istruzioni per l'uso", mi concentro sulle domande.

1- Prevale l'Elaborato Planimetrico o l'Atto Notarile? In caso di discordanza prevale certamente l'Atto, se l'EP non vi è citato; probabilmente prevale comunque anche se vi è citato, in ragione della presumibile miglior comprensibilità della descrizione notarile rispetto al documento tecnico. Ma il problema è che potrebbe non esserci alcuna descrizione specifica nel rogito, che si limita al rituale cenno alle comunioni, e dunque non si tratta più di prevalenza di uno sull'altro, ma di unico documento inerente l'aspetto che stai cercando.

2- Devo permettere che la mia proprietà venga inserita nel condominio? Domanda che mi pare legarsi alla seguente:

3- Potrebbe forse trattarsi di servitù? A me sembra che, per come ho compreso le descrizioni che hai riportato, la probabilità che si possa invocare una servitù sia abbastanza alta, ma l'indagine sulla possibile comunione dell'androne dovrebbe essere più approfondita, includendo rogiti più vecchi. Infatti è usuale trovare nei rogiti successivi il richiamo a tutte le proprietà del venditore in quel luogo; con ciò includendo elementi non esattamente descritti e addirittura quelli mai acquistati però, ad esempio, usucapiti... Attenzione: per quanto possa forse configurare acquisizione della comproprietà dell'androne, l'accessione ha un significato giuridico non intuitivo, diverso da quello che sembra tu abbia inteso. In rete ne troverai maggiori dettagli.

In definitiva mi pare che tu possa vantare diritti sull'androne in ragione di una servitù oppure di una comproprietà; ma entrambi questi casi potrebbero ragionevolmente escludere la partecipazione dell'appartamento a un condominio.

Comunque spero vivamente che si facciano avanti altri Colleghi, più condominiali di me!

Leonardo

Salve



Condivido quanto scritto da Leo, e consiglio a Paeb, trovandosi di fronte ad una situazione del genere, di incaricare un tecnico di sua fiducia affinchè svolga le dovute indagini, sia livello a tecnico/giuridico che catastale.

Perchè la questione merita un approfondimento molto mirato da parte di professionista all'altezza della casistica.

Mi viene in mente qualche causa civile dovuta ad elaborati planimetrici mal compilati e registrati.

La buona tecnica dimostra che le due cose, atto pubblico e elaborato planimetrcio, dovrebbero viaggiare in sintonia, ma diverse volte non è sempre così.

Tiene presente anche Paeb che una servitù di passaggio si può costituire anche per usucapione, nell'ipotesi sia in discussione.

Saluti cordiali

Buongiorno Paeb.

Grazie di partecipare al forum.

Il cappello prudenziale l'ha già scritto Leo.

Da come descrivi a me sembra palese tu debba partecipare come condomino alle spese dell'androne su mappale 1 che i soggetti proprietari dei sub 2 e 3 utilizzano come unico passaggio per accedere ai loro appartamenti. non è parimenti la stessa cosa il BCNC che rappresenta la corte comune ai subalterni dei mappali 2 e 3, perchè sembra che i subalterni del mappale 1 non ne siano titolari per auote e neppure lo utilizzino. Ma su questo si potrebbe discutere nell'ambito del condominio perchè la manutenzione anche di questa corte dovrebbe essere di utilità e interesse comune di tutti i condomini compresi quelli del mappale 1. Ma sicuramente con un peso di partecipazione dei sub del mappale 1 sicuramente inferiore rispetto a quello per l'androne per i sub dei mappali 2 e 3.

Ora, non so con quale tipo di aggressività il nuovo amministratore chieda la vostra partecipazione alle spese, però la situazione posta in questi termini come tu hai descritto mi sembra palese tu debba sostenere le spese di manutenzione di un BCNC che è anche di tua proprietà in quota parte e anche se non lo fosse in ragione del solo fatto che tu lo utilizzi come unico passaggio per accedere al tuo immobile.

E' molto importante, comunque, e assumono un uso e consuetudine della ripartizione della cosa comune, come venivano gestite amichevolmente secondo vecchi accordi queste spese. Anche se mi rendo conto che questi accordi possono essere verbali e non si trovano scommetto soggetti che testimonino la loro esistenza (oppure sono deceduti). E scommetto pure che le spese per l'androne non erano richieste ai subalterni dei mapp 2 e 3. Adesso la musica sembra dover cambiare.

Saluti

grazie per le tempestive risposte

sono consapevole che la questione non è di facile soluzione poiché alla base ci sono dei pasticci catastali, già riscontrati nella palazzina map 1, ma di questo non mi importa, qui non ho proprietà. La causa sta nel fatto che originariamente l’intero “complesso” map 1-2-3 apparteneva ad una unica famiglia, poi c’è stata la suddivisione tra fratelli che hanno ristrutturato (credo negli anni 50) e che andavano d’amore e d’accordo per cui non si sono mai posti problemi di proprietà di parti comuni o di chi debba e quanto pagare, poiché suddividevano in parti uguali. Il problema è sorto con la vendita a terzi, iniziata una quindicina di anni fa. Sono così emerse situazioni poco chiare, poiché locali che si ritenevano privati e come tali utilizzati (per esempio cantine)sono risultati non accatastati come proprietà privata e quindi invendibili Questo esempio per far capire la situazione generale. Adesso, noi acquirenti successivi siamo qui a bisticciare, aizzati da quel mastino di amministratore che, approfittando della situazione, cerca di far più soldi possibile.

Ma io ho capito il suo gioco e non ci sto.

Preciso, soprattutto per Totonno (mi spiace Totonno, ma mi pare che tu non abbia inquadrato la situazione): noi abbiamo sempre pagato le spese per la gestione dell’androne (energia elettrica e pulizia), secondo il vecchio accordo non scritto ma in uso di divisione in parti uguali tra tutti i sub utilizzatori. Adesso si pone il problema dei lavori straordinari. Al di là di proprietà o servitù, ci siamo dichiarati disponibili a contribuire, anche se per legge potremmo non farlo poichè i lavori sono stati decisi dal condominio map 1 senza chiedere il nostro parere (già questo dimostra che non siamo nel condominio). L’amministratore però pretende ora di includerci nel condominio e di farci pagare questo e molto altro che non mi pare dovuto. Per questo non intendo entrare nel condominio, dovessi lottare fino alla sentenza della Cassazione

In conclusione: devo approfondire la questione, questo è anche il motivo per cui ho chiesto pareri a questo forum.

Per l’aspetto legale ho già un appuntamento con un avvocato.

Per l’aspetto tecnico: come trovo un tecnico qualificato? penso che siano necessarie ricerche in Conservatoria, non potrei come primo passo farle da sola? se sì, come si fa? ci si presenta dimostrando le credenziali di proprietario e si richiedono documenti?

Temo che però sarà difficile anche per un tecnico. Rogiti antecedenti penso non ce ne siano, poiché i passaggi di proprietà sono stati per successione, con le relative divisioni, e so anche di donazione da padre vivente a figlio, che poi è quello che ha venduto a me l’unica unità abitativa in edificio separato e in altro map rispetto al condominio.

Proprio per questo risalire alla vera situazione di comproprietà sarà difficile se non impossibile.

Dovrei rivolgermi in alternativa ad un notaio, magari quello che ha stipulato i miei atti di acquisto?

Una sola cosa è chiara: è un vero “CASINO”.

Ogni vostro parere mi sarà comunque utile e prezioso. Grazie a tutti!



P. (paeb)