Salve. Spero che questa sia la sezione giusta.

Vorrei chiedervi quanto è legale e probatorio un elenco subalterni.

Mi spiego meglio: in un elaborato planimetrico di un condominio alcune aree presenti all'interno del cortile comune sono state individuate con un diverso subalterno, ed individuano gruppi di 3 posti auto ciascuno. Nell'elenco subalterni, per ogni area costituita da 3 posti auto, si precisa a quali sub (appartamenti) sono comuni.

Quindi, si può dire che nei 3 posti auto individuati dal sub. x possono parcheggiare soltanto le auto degli appartamenti x1, x2, x3, e che nei 3 posti auto individuati dal sub. y possono parcheggiare soltanto le auto degli appartamenti y1, y2, y3.

Chiedo questo perché attualmente il parcheggio è libero, ognuno parcheggia dove vuole.

Salve

Rispondo per primo, ma sono sicuro che si scatenerà l'inferno, E.P. è un elaborato tecnico, e secondo

me ha solo valore tecnico e niente di più.

Saluti tecnici

Allora aggiungo una considerazione.

I tre "comproprietari" del bcnc corte comune potrebbero chiedere un cambio di destinazione d'uso (da corte a posto auto) al comune e fare la modifica al catasto, con successivo frazionamento e divisione dal notaio, per assegnare ad ognuno il proprio posto auto.

Se il discorso fila, per fare tutto ciò, penso che non occorrerebbe l'autorizzazione di tutti i condomini per il cambio di destinazione, visto che l'area è comune solo a tre di essi.

Rispondo per secondo, ma sono sicuro che si scatenerà l'inferno. L'elaborato planimetrico ha validità giuridica nel momento in cui viene citato nel primo atto trascritto che interviene per trasferire una o più unità immobiliari facenti parte del complesso immobiliare. Ricordo che gli atti di trasferimento devono indicare anche le porzioni comuni che vengono descritte una ad una ed individuate appunto nell'EP presentato al catasto. La pubblicità dell'atto di trasferimento del bene e delle parti comuni in quota parte, rende l'elaborato planimetrico un atto pubblico a tutti gli effetti. Ovviamente va visto se i diritti citati nell'elaborato planimetrico che individua graficamente le proprietà e le parti comuni e a chi sono comuni insieme all'elenco dei subalterni, siano stati individuati perfettamente dai titoli giuridici vigenti al momento della redazione dell'EP.

Quindi ha ragione Simba64 quando dice che l'EP ha un valore propriamente tecnico, ma che però assume importanza vitale nel momento in cui questo documento venga citato a supporto della dimostrazione e descrizione delle parti comuni trasferite per quota parte assieme al bene.

Venendo al caso specifico, dobbiamo sempre leggere gli atti di proprietà e se non ci fosse scritto niente al proposito, dobbiamo capire a quale titolo o documento ufficiale si sia basato il professionista nel redigere l'elaborato planimetrico in atti.

Saluti elaborati planimetricamente. (...faccina subalternata...).

Scusate, ma la domanda "quanto è legale e probatorio un elenco subalterni" mi ha fatto un po' sorridere. Legale è legale; ci mancherebbe che fosse illegale!

Comunque Toniooo non prendertela: è l'età, che mi rende un po' rigido (ma starei attento ai termini, scrivendo una relazione...).

Sulla probatorietà, invece, ci sarebbe parecchio da disquisire. Io non sono certo un "lupo di CF", ma da molto tempo sono convinto che la miscela Elaborato Planimetrico - Elenco Sub sia problematica. Anche (ma non solo) perché solletica la pigrizia di chi dovrebbe verificare attentamente ciò che scrive in Atti e Relazioni Tecniche...

In effetti il documento in sé lascia il tempo che trova, perché le vere prove sono altre. E se lo estrai dal Catasto senz'altra verifica, non ci imposterei sopra una controversia...

Ma le verifiche si possono fare. In particolare se quel documento fu allegato ad un rogito con cui, ad esempio (ma proprio solo esempio: non ho visto i documenti!), il costruttore dell'intero stabile e "padre di famiglia" per la produzione dell'EP e dell'elenco, vendette al primo acquirente allegandoli al rogito... In questo caso il documento acquisice un valore che non è affatto intrinseco, ma gli viene conferito dall'essere parte dell'atto, e probabilmente anche richiamato in atti successivi.

Oppure può essere che l'elenco sia conseguente ad una decisione condominiale. Oppure anche soltanto citato in un rogito, con data e protocollo. Oppure...

Insomma: mi sono dilungato troppo per dire semplicemente che l'elenco subalterni di per sé non vale giuridicamente più di una semplice presunzione; le prove vanno cercate altrove, anche fra quelle che possono conferirgli valore.

Buon lavoro

Leonardo Gualandi

Hai ragione Leo, mi sono espresso in modo improprio.

L'EP è stato redatto quando sono stati accatastati per la prima volta tutti i subalterni di nuova costruzione.

Negli atti notarili di compravendita, però, non è stato mai citato l'EP.

E qui si apre un altra problematica. Se nell'atto di compravendita non vengono citati tutti i subalterni che si intende trasferire per intero o in quota parte, siamo fritti! Il bene comune x, ad esempio che dovrebbe essere asegnato a x1, x2 e x3 secondo l'EP presente agli atti del catasto, in realtà mai è stato trasferito, rendendo inutile quello che l'elaborato dispone. Forse è questo il motivo per cui ognuno mette la macchina dove vuole.

Saluti compravenduti senza parti comuni. (...faccina che chiude gli occhi abbagliata dalla luce di Leo...).

La data dell'atto notarile può essere utile? Stiamo parlando del 2007.

Io, comunque, ho potuto leggere soltanto un atto notarile, potrebbe essere stato scritto qualcosa di diverso in altri atti.

Anche perché il costruttore, che ha dato degli appartamenti in permuta al vecchio proprietario del terreno, almeno a voce, gli aveva riservato alcuni posti auto, praticamente uno di questi sub col bcnc.

Già con questa precisazione, cioè che non è mai stato allegato a nessun atto notarile, E.P. comincia ad assumere una validità quasi puramente tecnica.

Nel senso che è un documento tecnico depositato solo al catasto, ed è consultabile e visibile per eventuali chiarimenti sulle varie U.I. e sui BCNC e BCC..

A parte quanto ho specificato, mi viene in mente una causa civile dove si chiedeva al ctu di evidenziare bene le parti comuni di un condominio considerando anche quanto depositato in catasto.

Fatte le opportune ricerche si scopre che E.P. presenta graficamente delle inconguenze rispetto alle planimetrie stesse. Fra l'altro sul posto erano corrette le planiemtrie e non E.P.

Ora in questo caso che ho citato mi chiedo che validità legale potesse avere un E.P. si fatto, sicuramente la validità che lascia il tempo che trova.

Ma si potrebbero citare anche altri casi, ecc....

Saluti subalternati con E.P. impreciso.

Scusate, ma il regolamento di condominio non esiste più?

Mi parli di più gruppi di 3 posti auto; questo mi fa pensare che ci siano + di 4 condomini e pertanto cose come convocazione di assemblee, nomina di amministratori e deposito di regolamenti condominiali dovrebbero essere la routine.

Se si cerca il regolamento sono ampiamente descritte tutte le parti "comuni" (a tutti o a parte dei condomini).

Quasi sempre vi si trova allegato un elaborato grafico con evidenziate le stesse parti comuni (molte volte questo elaborato è proprio l'elaborato planimetrico depositato a catasto).

Il regolamento condominiale è registrato e trascritto e quindi è pubblico ed opponibile a tutti. Forse negli anni passati ('50, '60, '70) erano un po più "sportivi" ma sicuramente nel 2007 è stato fatto.

Se sul regolamento quei gruppi di posti auto sono effettivamente assegnati a tre condomini quello è un dato di fatto. Pertanto loro potranno farne ciò che vogliono, purchè non in contrasto con il regolamento stesso (e le altre leggi vigenti).

Saluti e buona giornata a tutti

Il regolamentodi condominio esiste, non specifica niente riguardo l'assegnazione dei posti auto. Quindi si è presunto che ognuno possa parcheggiare dove vuole.

Il regolamento è stato allegato soltanto al primo atto, negli altri è stato citato, ma non consegnato. Quindi si presume, ma non vi è certezza, che l'EP non sia stato allegato al regolamento e quindi all'atto notarile.

Ok. Se il regolamento è stato allegato al primo atto, ai successivi atti basta la citazione. Quindi il regolamento è valido giuridicamente a tutti gli effetti. Andrebbe letto questo regolamento e cercato cosa descrive per le parti comuni, ma se, probabilmente è così, non riporta i diritti di proprietà delle parti comuni, dal punto di vista di tale diritto non è da considerare per dimostrare la proprietà di un bene a comune. Riguardo la corretta terminologia da utilizzare che Leo giustamente ricorda di prestare attenzione e non solo per quello, occorre precisare che c'è differenza tra un bene comune non censibile, come sembrano registrate in catasto queste aree esterne oggetto della questione, e un bene cointestato a tre soggetti. Ebbene, da quello che descrive il lontano collega Toniooo questi beni non sono nè beni comuni non censibili, nè beni cointestati. In riferimento ai BCNCm ricordo che i parcheggi esterni di proprietà del condominio oppure esclusivi, sono beni censibili a tutti gli effetti perchè suscettibili di reddito proprio.

Concludendo, ho paura che le aree iscritte come BCNC siano a comune di tutto il condominio, che le utilizza impropriamente come parcheggio per tutti i condomini. Quello che si dovrebbe fare se c'è un amministratore è intimare i condomini di non utilizzare le aree comuni come parcheggi in quanto verrebbe a decadere la destinazione di bene comune non censibile per le quali sono state realizzate.


Saluti regolamentari.(...Faccina che sorride costantemente...)

un saluti a tutti, io devo dire che non la vedo proprio in questo modo, direi che spessissimo i cortili comuni nei condomini sono utilizzati come parcheggio percio' non ci vedo proprio niente di strano se il costruttore ed il suo tecnico hanno deciso di destinare delle aree come comuni a tre unita', comuni appunto per cui utilizzabili da ciascuno indifferentemente, e' evidente che la destinazione e' parcheggio.

a mio avviso nel momento che e' stata compravenduta l'unita' immobiliare costituita , per esempio, il 10/10/1990, anche le parti comuni rappresntate sull'e.p., costituito nella stesura della pratica , percio' e.p. costituito il 10/10/1990, e' parte integrante della stessa, gli e.p. si fanno proprio per rappresentare le parti comuni, che se non sulla scheda sono sull'elaborato, suppongo che nell'atto ci sia la solita frase che l'unita' ha diritto alle parti comuni ecc.ec..



..pertanto a mio avviso dette aree sono comuni alle unita' citate sull'elaborato, e percio' , sempre a mio avviso , e' possibile procedre alla divisione e successiva assegnazione dei posti auto esclusivi.

..vorrei sapere se tutte le volte che dobbiamo procedere alla variazione di elaborati, bcnc, per costituzione di aree urbane , o unita' afferenti, ci atteniamo tutti all'elaborato o qualcuno in base al fatto che lo stesso sia o no citato in atto lo considera piu' o meno valido......e soprattutto se cosi' fosse all'agenzia come giustificate una pratica modificnado cosi' i bcnc e le proprieta' senza titolo??



Saluti

Ocio. Dire:




non significa che negli atti non siano stati citati i subalterni presenti nell'EP e nell'elenco come BCNC.

Se nella vendita a Tizio, in quella a Caio e in quella a Sempronio si specifica la comunione sul sub 71, e tale comunione manca nelle vendite agli altri, si può supporre che il sub 71 sia comune a loro soltanto. Supposizione eventualmente suffragata dall'elenco.

E l'identificazione di quel sub è implicitamente delegata all'EP primo documento che lo rappresenta.

Ovivamente ho fatto solo delle ipotesi. Così, tanto per chiarire.

Quanto alla risposta di Bioffa69, che leggo solo dopo aver dato la mia, concordo sulle ipotesi; ma sono ipotesi. Infatti scrive correttamente "... suppongo che nell'atto ci sia la solita frase...". Ecco: è proprio questo che si deve studiare!

Però mi preme aggiungere qualcosa sulle ultime considerazioni: credo proprio che tutte le volte che dobbiamo procedere alla variazione di elaborati, e segnatamente di BCNC, dobbiamo verificare i diritti che vi gravano! Non possiamo certo accontentarci del precedente EP. Spesso non occorre, perché si tratta di immobili ancora di unica proprietà, e perciò c'è ancora piena libertà di ridefinire le comunioni; ma se una parte è già stata venduta, il precedente proprietario non si può permettere, neppure con la "maggioranza", di disporre dei diritti già alienati...

Leonardo

Il bene comune non cesnibile non può essere dichiarato parcheggio altrimenti va censito come tale e se viene censito come tale non può non essere dotato di rendita proprio perchè è potenzialmente suscettibile di rendita propria. Il bene comune non censibile è non censibile perchè non può essere in nessun caso alienato senza l'unità immobiliare della quale è accessorio indispensabile a questa e ad altre unità immobiliari. Esempio classico e calzante è il vano scale condominiale. Pertanto genericamente si registrano queste aree in questione come aree comuni non censibili senza specificare l'utilizzo reale che il condominio attua.



Saluti condominiali.