Salve a tutti, non so se questa è la sezione giusta, spero che qualcuno possa darmi una risposta alla mia domanda.

Sto elaborando le tabelle millesimali di un condominio e avrei bisogno di un chiarimento possibilmente con riferimenti normativi o sentenze.

In questo condominio vi sono degli immobili catastalmente adibiti a civile abitazione, come anche da destinazione urbanistica, solo che fino a un paio di mesi fa e per molti anni sono stati locati ad uso ufficio privato (studi legali, uffici di rappresentanza, ecc).

Attualmente risultano sfitti e il proprietario asserisce che nel calcolo dovrei applicare i coefficienti di destinazione d'uso come per le abitazioni e ridotti rispetto alla normalità poichè appunto sfitti.

Tralasciando la riduzione per il mancato affitto, poichè secondo me non applicabile, vorrei sapere se è giusto utilizzare il coefficiente per la destinazione di abitazione o quella di ufficio privato, in quanto in qualsiasi momento potrebbe riaffittarlo come ufficio (come è sempre stato).

Se urbanisticamente l'unità immobiliare è nata residenziale la devi considerare come tale anche nella redazione delle tabelle millesimali.

Per quanto concerne il coefficiente di "sfitto" concordo con te che non va applicato.

Se un domani il proprietario vorrà procedere all'affitto ad uso diverso dall'abitazione, come l'uso ad ufficio, dovrà variare la destinazione sia in comune sia in catasto con l'assegnazione della categoria A/10 (ufficio).

Se nel comune ove è sito l'immobile non è presente la categoria catastale A/10 si deve assegnare la categoria A con la massima classe.

Una U.I.U. che nasce come residenziale non può essere affittata come uso ufficio. Se nel passato ciò è stato fatto non giustifica che si possa fare in futuro poichè trattasi di elusione fiscale (IMU e imposte varie) oltre al reato di cambio di destinazione d'uso abusivo (con aumento del carico urbanistico).

Buona giornata.

Buongiorno

faccio un piccolo OT, ma se nell'ambito di una uiu, risulta un porzione abusiva, vedi veranda o altro ampliamento, la considerate o no?

saluti

Roberto non so se l'OT era riferito a me o a colui che ha postato il quesito.

Io ti dico come la penso e come mi comporto io.

In fase di redazione delle tabelle millesimale io mi attengo allo stato di fatto in termini di distribuzione degli spazi interni e in termini di destinazione d'uso.

Inoltre allego i grafici alla tabella con tutte le relative destinazioni.

Se trovo una veranda la considero come veranda, non è mio compito verificare la conformità urbanistica, soprattutto perchè non mi pagano per fare questo.

Diverso, secondo me, è il caso di una unità intera che catastalmente risulta abitazione e di fatto utilizzata come ufficio. Io la considero come abitazione se non ha un titolo valido per essere considerata come ufficio.

Saluti

Ciao Fausto

si l'ot era una conseguenza del tuo intervento, poichè correlavi la destinazione urbanistica.

Poichè mi è capitato con un archietetto che ha redatto le tabelle nel condominio in cui vivo, il quale sosteneva di dover escludere quanto fosse abusivo, sebbene , nel caso in specie si parlava di piccoli volumi, ma mi sono battutto per il principio, prospettandogli un esempio più,o secondo la sua logica se il proprietario del lastrico solare, si fosse costruito abusivamente 300 mq di casa, in quanto abusiva, non doveva essere conteggiata. Assurdo! Secondo la sua logica, l'uso dell'ascensore, degli scarichi e quant'altro condominiale, da parte dell'abusivo non rientrava nel calcolo. Volevo mangiarlo vivo.

Per questo cncordo sul fatto che debba essere valutato lo stato di fatto, e non esiste nessuna norma o coefficiente di riduzione per gli immobili sfitti.

saluti

Rispondo solo adesso perchè la mail di notifica era finita nella cartella spam(!!!)

Comunque ho fatto così come hai detto, attribuendo il coefficiente d'uso come per le abitazioni, sarà poi il proprietario (in seguito alle lamentele degli altri condomini) a variare la destinazione d'uso e regolarizzare i suoi immobili, sto già facendo troppo per l'incarico che mi è stato assegnato.

Grazie e buona giornata